안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 용산에 사는데 용산 아파트가 반값으로 떨어졌다고 하네요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.올해 20억원대에 머물던 평균 매매가가 불과 한 달 만에 반 토막 난 건 서울주택도시개발공사(SH)가 한꺼번에 매입한 청년안심주택의 거래 내역이 반영된 영향이라고 합니다SH공사 관계자는 2021년 어반허브서울스테이션 매입 신청이 접수돼 지난달 70가구 매입 계약을 체결해 소유권 이전을 마무리했다며 매입 가격은 감정평가 결과를 바탕으로 산정했으며, 상당수는 청년안심주택 매입 신청 공고에 명시된 상한 금액을 기준으로 거래됐다고 밝혔습니다용산구청 부동산정보과 관계자는 서계동 청년안심주택은 건축물대장상 아파트로 분류된다며 평균 거래 금액은 낮지만 70가구 매입으로 거래 건수가 많다 보니 용산구 전체 아파트 평균 매매가가 하락했다고 말했고 이에 따라 7월과 비교해 8월의 평균 매매가 차이가 벌어진 이유라고 합니다
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Q. 임대차계약서 작성일자와 임대기간 시점
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임대차계약은 당사자의 합의로 성립되며, 언제 체결되었든, 임대기간을 소급해서 설정할 수 있습니다당사자 모두가 소급하여 계약이 성립되었다는 것에 동의하면,임대기간의 시작일이 과거여도 유효합니다실제 임대가 과거에 이미 이루어진 상태고 계약서를 지금 쓰는 거라면,계약서에 임대차는 2024년 4월 1일부터 실제 사용 중이며, 이에 따라 소급하여 계약함등의 문구를 넣는 것이 좋습니다
부동산
Q. 1주택자의 갭 투자 이후, 2주택 실입주시 주택담보대출 가능 여부
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.와이프 명의로 매수 후, 실입주할 경우 전세보증금 반환용 주택담보대출은 가능할 수 있습니다혼인신고 후 대출 실행할 경우, 2주택자로 묶여 주담대 거의 불가능할 수 있습니다특히 수도권 조정대상지역이나 투기과열지구는 더 심합니다되도록이면 혼인신고 이전에 대출 실행 완료하는 것을 추천드립니다대출상담사와 자세히 상담해보고 진행을 하시기 바랍니다
부동산
Q. 주택청약 후 대출을 일으킬 때 과정이 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,DSR (총부채원리금상환비율) 연소득 대비 모든 대출의 원리금 합계 비율 주택담보대출 대부분, 특히 중도금·잔금대출 시 필수,DTI (총부채상환비율) 연소득 대비 주택 관련 이자+원금 상환액 비율 과거 사용, 현재는 거의 DSR로 대체,LTV (주택담보인정비율) 주택 가격 대비 대출 가능한 비율 (예: 70%) 주담대 실행 시 핵심 기준 (집값 5억 → 최대 3.5억 대출이면 LTV 70%)청약 당첨 → 중도금/잔금 대출 받을 때 DSR·LTV가 적용됨청약 → 입주 → 대출까지의 전 과정 설명 (실제 순서),청약 신청아파트투유,LH청약센터,청약홈 등에서 청약 신청자격 확인: 무주택 여부, 청약통장 가입 기간, 가점 등,청약 당첨 발표당첨되면 자금조달계획서 제출 요구됨 (대출/현금 마련 계획 등)대출 가능 여부는 여기서부터 사전 심사 시작됨,계약금 납부보통 분양가의 10% 선납이 단계는 현금 필요 (대출 거의 안 됨),중도금 대출 (보통 3~6회 분할납)보통 분양가의 60% 정도 중도금으로 구성됨대부분 시공사 제휴 금융사 통해 자동 대출 연결됨이때 DSR 심사 통과가 필요기존 대출 포함해서 총 원리금이 소득의 40% 이내여야 가능,잔금 대출 (입주 시점에 대출)나머지 30% 잔금을 주택담보대출로 가능이때도 DSR 및 LTV 심사 들어감,입주 (소유권 이전 등기)잔금 치르면 소유권 이전대출금 상환 시작등기부등본에 근저당 설정됨 (담보대출이니까)이런순서로 진행됩니다,줍줍은 청약 미달이나 계약 포기 등으로 생긴 미분양 주택을 일반인에게 추가 공급하는 방식입니다주로 청약통장 필요 없고 추첨 방식으로즉시 계약, 즉시 잔금 납부인 경우도 많습니다(현금 동원력 중요)전매제한 없으면 분양권 팔 수 있습니다전매제한이 없는 단지라면 입주 전 분양권 자체를 매도 가능합니다,인근 부동산 중개업소에 분양권 매도 의사전달 가능,또는 네이버 부동산, 호갱노노 등에 분양권 매물로 등록 가능합니다
부동산
Q. 집주인아줌마가 끝까지 정말 사람 불편하게 하시네요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.11월 30일까지 계약 기간이 남아 있다면,그 집은 집주인 것이 아니라, 세입자의 거주 공간입니다세입자의 동의 없이 집에 들어오는 건 무단침입입니다정당한 권한 없이 타인의 주거에 침입하면 주거침입죄입니다우리 집인데?라고 주장해도, 임차인이 계약 기간 중이라면 거주 권리는 임차인에게 있습니다이사 시점이 11월 30일보다 빠르더라도집주인이 짐 뺐으니 맘대로 들어가도 된다는 말은 불법입니다열쇠를 돌려주기 전까지는 절대 집에 출입할 권한이 없습니다미리 이사 나간다고 해도, 보증금은 계약 종료일 기준으로 반환 요구 가능합니다단, 입주자가 들어오게 되면 조정 가능합니다 (예: 보증금 일찍 돌려받고 조기 인도 등)가능하면 계약일에 맞춰 이사하시고부득이하게 먼저 나가면, 출입 통제 및 보증금 정산 날짜는 명확히 서면으로 남기시고 방이 빠져서 보증금까지 잘받고 이사하시기 바랍니다
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Q. 집주인이 다음주터 사람들 데리고 와서 집 보야준다는데
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약 종료가 가까워졌다고 해서, 세입자가 집을 치우고 정리해서 집 보여주기를 무조건 의무적으로 협조할 필요는 없습니다통상적·합리적인 범위에서의 협조는 상호 예의로 요청할 수 있는 것이긴 합니다질문자님은 다음 주부터 보여줄 수 있다고 말했고, 그걸 집주인도 동의한 상황이라면, 이건 이미 충분히 예의를 갖추신 겁니다아이가 놀고 있는 장난감 치우거나, 집을 비울 필요는 전혀 없습니다깨끗하게 청소하고 정돈하겠다는 것도 이미 충분히 협조적인 태도입니다있는그대로 보여주면 인연이 되는사람이 집을 얻게 됩니다임대인의 눈치도 볼필요없고 순리대로 하시면 됩니다
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Q. 다이아몬드는 판매시 어떤것들을 감가로 하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.새 다이아몬드는 유통 마진이 큽니다 (보통 30~50% 이상)브랜드, 매장, 마케팅, 인건비 등 비용이 포함되어 있어서 구매 가격이 실제 가치보다 높습니다따라서 구매 직후 중고로 팔면 손해를 보는 구조입니다,다이아의 등급Carat (중량)클수록 희소성 있고 가격도 높지만, 0.9캐럿과 1.0캐럿 사이에도 큰 가격 차이가 납니다Cut (컷팅)Excellent, Very Good, Good 등으로 나뉘며, 컷이 안 좋으면 빛 반사가 나빠져 가격에 크게 영향을 줍니다Color (색상)DF는 거의 무색으로 고가 G~J는 약간의 색감이 있어 감가됩니다Clarity (투명도)IF, VVS1, VVS2, VS1, VS2, SI1... 등. 내포물이 많을수록 가격은 떨어집니다이 네 가지가 감정서로 판단되며, 중고 판매 시에도 핵심 기준이 된다고 합니다,GIA 감정서 (가장 공신력 있음): 전 세계 어디서나 인정받는 감정서우신, 현대, KGI (한국 내에서는 통용되지만 해외에서는 신뢰 낮음)감정서가 없거나 신뢰도 낮은 감정기관이면 매입가가 크게 떨어집니다스크래치, 깨짐, 세팅된 금속의 마모 등도 감가 요인이 됩니다주얼리로 세팅되어 있다면 세팅 금속(금, 백금 등)과는 별도로 다이아몬드만 평가하는 경우도 많습니다구매보다 비싸게 파는 건 거의 불가능하고 수집가급 희귀 다이아를 제외하면 일반적으로 어렵다고 합니다
부동산
Q. 다가구 집을 빼려면 어떻게해야 빨리뺄수있나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.직접 후임 세입자를 적극적으로 구하시기 바랍니다직방, 다방, 지역사이트 등에 직접 방을 올려보세요기존 집 사진 찍고, 조건 명확하게 (월세/전세/관리비 등) 써주세요카페(예: 동네맘카페, 직거래방 카페 등)나 중고나라, 당근마켓 부동산 카테고리도 활용 가능합니다중개사에 의뢰해서라도 빠르게 올리세요직접 수수료 일부를 부담하더라도 빠르게 구해주는 게 낫습니다집 상태를 최대한 좋게 보이도록 정리정돈을 잘하는것이 좋습니다
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Q. 태양광 사업자가 저희 땅을 매입한다고 합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 상황은 전형적인 부동산 사기의 초기 단계일 수 있으므로, 절대 인감이나 서류를 먼저 넘기지 마시고, 전문가 도움을 받아야 합니다명의 이전은 무조건 잔금과 동시에 하는것이 맞습니다중도금/잔금 모두 받은 후에 인감 및 서류 제공이 원칙입니다이런경우에는 변호사나 공인중개사와 함께 계약 진행하셔야 되고 특히 부동산 전문 변호사의 검토를 받는 것을 추천드립니다
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Q. 요즘 금리와 집값 흐름을 고려할때 전세와 매매사이에서 고민됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,전세가 유리한 경우대출 부담이 크고 현금 여력이 부족한 경우주택시장 하락 또는 보합세가 예상되는 지역에 관심 있는 경우 결혼·이직·출산 등 단기적으로 거주 계획이 유동적인 경우는 전세가 유리합니다,매매가 유리한 경우무주택 기간이 길고, 청약 기회를 상실할 수 있는 경우실거주 요건 충족을 위해 거주의무가 중요한 분양 또는 특공 대상자일 경우전세가격이 매우 높거나, 월세 전환이 많아 비용이 큰 지역에 거주 중인 경우입지 좋은 매물을 장기 거주 목적(5년 이상)으로 고려 중인 경우현재 자금 계획상 LTV 70% 이하 대출로도 감당 가능한 수준이면 매매가 유리합니다이런부분을 고려해서 본인에게 맞는 선택을 하시면 좋을거 같습니다