안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 집주인한테 문자가 왔는데 전입퇴거 왜 하는건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,집주인이 새로운 세입자에게 전입신고를 시켜야 하거나,,자기 명의로 전입이 된 상태여야 대출 혜택을 받을 수 있는 경우,또는 기존 세입자 전입이 걸림돌이 될 수 있어서 잠깐 주소만 빼달라고 요청하는 것입니다즉, 대출 심사나 신규 대출 조건에 맞추기 위해 임시로 주소를 옮겨달라고 부탁하는 경우가 많습니다세입자가 전입되어 있으면 주택 수 산정에 영향을 줘서,집주인이 1주택 비과세 혜택을 못 받거나,종합부동산세나 양도세 등에서 불이익을 볼 수 있어서 주소 이동을 요청할 수 있습니다세입자 입장에서 가장 중요한 건 전입신고 + 확정일자가 있어야 보증금 보호를 받을 수 있다는 것입니다이 두 가지가 있어야 우선변제권을 갖게 되어,만약 경매나 공매가 발생해도 보증금을 우선 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다전입신고를 빼게 되면 이 권리가 사라질 수 있습니다집주인의 전입/퇴거 요청은 세입자의 권리를 침해할 수 있습니다특히 보증금 보호를 못 받을 위험이 크니보증금 보호 때문에 전입을 유지해야 한다는 점을 분명히 하시고 정중히 거절하시기 바랍니다
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Q. 부동산에서 사용하는 잔금, 중도금 뜻 쉽게 설명해주세요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산에서 자주 나오는 잔금이랑 중도금은 집을 사거나 전세 계약할 때 돈을 한 번에 다 내지 않고 나눠서 내는 방식에서 나오는 말입니다1. 계약금계약을 처음 할 때 내는 돈입니다전체 금액의 10% 정도가 보통입니다2. 중도금말 그대로 중간에 내는 돈입니다집값이나 전세 보증금을 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠 낼 때, 중간에 한 번(또는 여러 번) 내는 돈입니다예: 전체 1억이라면계약금: 1,000만 원중도금: 4,000만 원잔금: 5,000만 원이런 식으로 나눠서 입금우ㅏㅂ니다3. 잔금마지막으로 내는 돈입니다보통 집을 완전히 넘겨받기 직전에 내고잔금을 다 내야 집 소유권(등기)을 넘겨 받는 형태로 진행됩니다
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Q. 월세 보증금 마련할때 집주인한테 계좌로 보내는 방식인지 궁금합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.집을 보러 다니다가 마음에 드는 집을 정하면,공인중개사 사무실에서 임대차 계약서를 씁니다이때 보통 계약금을 일부 먼저 보냅니다 (보증금의 일부, 예: 10%)그때 임대인 계좌로 보내게 됩니다등기부등본의 소유자와 입금계좌가 동일한지 확인을 하고 보내시기 바랍니다
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Q. 현실적으로 부동산 투자및 거주 목적 시 고려해야 하는 경제적 요소가 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 금리가 높은 상황에서는, 대출 부담이 크기 때문에 현금 여유가 적은 경우는 전세나 월세가 유리합니다하지만 자산 확보 목적이라면 매매도 고려 가능하나, 철저한 분석이 필요합니다집을 사는 건 단순한 투자 이상의 결정입니다리스크를 줄이기 위해선 시장에 대한 냉정한 분석이 필요하고, 때로는 전문가의 상담도 필요할 수 있습니다.장기적 시야를 갖고, 지금 사야 한다는 조급함보다 재정적 안정성과 유연성을 우선시하시고 집을 보시는것이 좋습니다
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Q. 주택도시보증공사 가입 된 재개발 아파트 일반분양
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,HUG 보증 가입된 재개발 아파트, 일반 분양자 입장에선 위험이 거의 없습니다 (계약금/중도금 보증),사업이 중단되면 HUG 분양보증으로 전액 환급합니다 (옵션비 제외 가능성 있음),일반분양자는 고정 분양가로 계약되므로 추가금 없습니다,지역주택조합은 청약통장 필요 없고 조합원 가입만 필요합니다지역주택조합 리스크는 토지 미확보, 사업 중단, 추가금 등 위험이 높습니다
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Q. 아파트 양도차에 대한 초과수익 회수제도 도입에 대한 문제점은?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산은 개인의 사유재산이므로, 시세차익을 얻는 것 자체가 정당한 경제활동이라는 주장도 있고 과도한 수익 환수는 헌법상 재산권 침해 소지가 있으며, 헌법재판소 판단 대상이 될 수 있습니다국가가 집값 올라서 번 돈을 뺏는 것이 정당한가? 라는 반발도 있습니다이미 양도소득세가 존재하며, 고가주택에는 중과세도 적용되고 추가로 초과수익을 별도로 회수한다면 이중과세 문제가 발생 하고 수익을 제한하면 보유자들이 매도를 꺼리고 매물 부족으로 거래량이 감소가 됩니다실수요자들 입장에서도 공급이 줄어들어 가격 안정에 역효과를 초래합니다아파트 양도차익에 대한 초과수익 회수제도는 분명한 정책적 의도(시장 안정, 불로소득 억제)가 있지만,현실적으로는 다수의 경제적, 법적, 행정적 문제를 수반합니다제도 설계가 매우 정교하지 않으면 오히려 시장 왜곡과 국민 반발을 키울 수 있습니다
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Q. 비규제 지역 전세낀 매물 주담대 대출문의드려요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.비규제지역은 계약일로부터 3개월이 지나도 전세퇴거 목적의 주담대 실행이 가능하며, KB시세 기준으로 LTV 70%까지 가능합니다
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Q. 신혼부부 특별공급 부양자에 부모님 제외시 부적격 여부
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부양가족 수는 점수 산정용 항목이지, 자격 요건은 아닙니다어머니가 세대원으로 등재되어 있어도, 신혼부부 특별공급 신청 시 부양가족에서 제외하는 건 가능합니다따라서 부적격 처리는 되지 않는다고 합니다
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Q. 일반식당인데 낮에 공간을 잠깐씩 빌려주어도 업종을 추가해야 할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.유료로 공간을 대여하는 것은 일반적으로 부가가치세법상 부동산 임대업 또는 시설 임대업에 해당할 수 있습니다현재 식당 사업자등록증에는 음식점업만 등록되어 있을 가능성이 높습니다따라서 유료로 대여하려면 업종 추가 등록이 필요합니다소득이 많지 않더라도 정기적으로 공간을 유료로 빌려주는 경우, 세금 문제나 민원 발생 시 업종 미등록으로 과태료 부과될 수 있습니다화재보험, 건축물 용도, 위생법상 신고 구역 등에서 문제 생길 수 있으니 대여 목적(예: 교육, 회의, 파티 등)에 따라 시설 사용이 가능한지 건물 용도도 확인해보시는것이 좋습니다
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Q. 이사로 인한 월세 보증금 이슈 전입신고 관련
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아내만 전입신고를 하고, 질문자님은 보증금 회수 때까지 전입신고를 하지 않는 방법가능합니다오히려 추천되는 방식입니다현재 월세 계약이 아내 명의로 되어 있더라도,본인이 여전히 전입해 있고 실제 거주하고 있다면, 그 상태에서 보증금 보호 가능합니다집주인이 그 사실을 부인할 경우를 대비해 실거주 입증자료 (공과금, 택배 등)도 갖춰두면 좋습니다