안녕하세요 유현심 전문가입니다.
Q. 일반인 다주택자가 다른사람에서 전세나
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.일반인이 다주택자로서 다른 사람에게 전세나 월세를 주려는 경우, 특별한 허가는 필요 없지만, 몇 가지 신고 의무와 세금에 대한 주의가 필요합니다일반인이 본인 소유의 주택을 전세나 월세로 줄 때는 별도의 허가 없이 임대차 계약이 가능합니다임대차 신고제 (2021년 6월부터 시행)전월세 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 시,임대차 계약 후 30일 이내에 전월세 신고 의무가 있는데 대체적으로 확정일자때문에 임차인께 하라고 권장합니다 (주택 소재지 주민센터나 온라인 신고 가능)사업자 등록 요건 (선택사항):연 2채 이상 임대 시, 원칙적으로는 사업자 등록 없이도 가능하지만,등록임대사업자로 등록하면 일부 세금 혜택을 받을 수 있습니다(현재는 혜택 대부분 축소됨)보증금에는 원칙적으로 소득세가 없지만,주택 수나 보증금 합계가 일정 기준을 넘으면 간주임대료로 과세 대상이 됩니다.간주임대료 과세 요건3채 이상 보유, 또는기준시가 총합 9억 원 초과 주택 보유, 그리고 보증금 합계 3억 원 초과 시이 경우, 보증금 일부에 대해 이자 수익이 있는 것처럼 간주하고 세금을 부과합니다 (임대소득으로 간주).연간 임대소득이 2400만 원 이하: 분리과세 또는 종합과세 중 택하면 됩니다연간 임대소득이 2400만 원 초과: 무조건 종합과세 대상입니다
Q. 가족간 부동산 거래. 문제 될 소지가 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.오피스텔 매매 가격(2.5억)이 실제 시세와 부합하는지 여부는 국세청이 증여세 회피 여부를 판단하는 핵심 기준입니다매매가가 시가보다 낮을 경우 동생에게 증여한 것으로 간주될 수 있으며, 과세 가능성이 있습니다국세청 기준 시가는 감정가, 인근 실거래가, KB시세, 국세청 기준시가 등을 종합적으로 봅니다 인근 시세 기준 매매가 2.5억이 적절한지 확인하고, 필요 시 감정평가서 등을 확보해두는 것이 안전합니다전체적으로 의도와 구조는 합리적이나, 국세청은 실질 과세 원칙에 따라 가족 간 거래를 특히 엄격히 봅니다문제 없으려면 형식(계약서 등)뿐 아니라 실질(시세 적정성, 이자지급 등)까지 정비하셔야 합니다필요시 세무사 또는 변호사와 함께 감정평가서 작성 + 무이자 차용에 대한 대응 문서를 준비하시기 바랍니다
Q. 월세방 계약시 월세 가격 인상 궁금합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1년 계약을 했어도 임차인이 1년 더산다고 할때는 그전계약 그대로 1년 더살수 있습니다2년 미만의 계약은 2년으로 봅니다2년으로 하면 2년 동안은 월세를 올릴수 없지만 만약에 협의를 했다면 올릴수 있습니다
Q. 아파트나 연립주택 무주택 기산일이 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.무주택 기산일(무주택 기간의 시작일)은 정부의 청약제도나 특별공급 등에서 매우 중요한 요소입니다청약, 특별공급, 신혼희망타운 등은 대부분 매수자가 소유권이전등기 접수일 또는 잔금일 중 빠른 날짜를 기준으로 삼습니다정확한 기준은 청약홈(한국부동산원), LH, SH 등 기관에서 발표하는 모집공고문에서 확인하는 것이 안전합니다
Q. 주택담보대출 후 세입자가 바로 들어가는 것이 가능한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.비규제지역에서는 규제지역과 달리 실거주 요건이 거의 없거나 느슨합니다원칙적으로 대출 실행 직후 세입자 입주는(임대) 가능합니다대출 상품에 따라 전입신고 의무 여부가 달라집니다보통 실거주 조건이 없는 경우 전입신고 강제는 없습니다농협 일반 주담대이고 비규제지역이라면, 세입자 입주와 전입신고 문제는 대부분 자유롭습니다다만 대출 계약서에서 실거주 조건 ,전입신고 기한 등 조건을 반드시 재확인하시기 바랍니다