안녕하세요. 최성표 전문가입니다.
Q. 갱신청구권 후 전세 보증금 5% 인상에 무조건 협조해야 하나요?
안녕하세요. 최성표 변호사입니다.먼저 갱신청구권 행사 방식과 관련하여 설명드리겠습니다. 주택임대차보호법상 갱신청구권의 행사는 특별한 형식을 요구하지 않으므로, 문자메시지로 한 통지도 법적으로 유효합니다. 다만, 추후 분쟁 발생 시 갱신청구권 행사 사실을 명확히 입증하기 위해서는 내용증명 우편이 더 확실한 증거가 될 수 있습니다. 그러나 이미 문자메시지로 갱신청구권을 행사하였고, 임대인이 이를 인지하고 있다면, 지금 시점에서 추가로 내용증명을 보낼 실익은 크지 않습니다. 문자메시지 내용과 발송 기록을 잘 보관해두시면 충분한 증거가 될 수 있습니다 (주택임대차보호법1). 다음으로 보증금 인상 관련하여 답변드리겠습니다. 주택임대차보호법 제7조에 따르면, 차임이나 보증금의 증액은 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하며, 증액하는 경우에도 그 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못합니다. 따라서 임대인이 요구하는 5% 보증금 인상은 법정 한도인 5%(20분의 1) 이내이므로 법적으로는 가능한 범위입니다 (주택임대차보호법1).그러나 이는 임대인이 증액을 청구할 수 있는 '상한선'을 의미할 뿐, 임차인이 반드시 이에 동의해야 한다는 의미는 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따르면, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 규정하고 있습니다. 즉, 보증금 인상 여부는 당사자 간의 협의 사항이며, 임차인은 임대인의 증액 요구를 거절할 수 있습니다 (주택임대차보호법1).다만, 임대인과의 원만한 관계 유지를 위해서는 적절한 협상이 필요할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 수리해야 할 부분을 제대로 이행하지 않았다는 점을 근거로 보증금 인상 폭을 조정하는 협상을 시도해볼 수 있습니다. 보증금 인상을 거절하더라도 법적으로 불이익을 받지는 않으나, 향후 임대인과의 관계가 악화될 수 있다는 점은 고려해야 할 사항입니다.
Q. 부동산 거래 시 법무사+변호사 비용이 궁금해요
안녕하세요. 최성표 변호사입니다.먼저 법무사와 변호사를 통한 거래 진행 절차를 살펴보면, 계약 전 준비단계에서는 부동산 권리관계 확인을 위한 등기부등본, 건축물대장 등 서류 검토와 각종 제한사항 및 권리관계 조사가 이루어집니다. 계약 체결단계에서는 계약서 작성 및 검토, 계약 조건 협상 지원, 부동산거래계약 신고가 진행되며, 마지막으로 잔금 지급 및 소유권 이전단계에서는 잔금 지급 시 입회, 등기 관련 서류 준비, 소유권이전등기 신청이 이루어집니다. 수수료 기준을 보면, 법무사의 경우 등기 관련 수수료는 부동산 가액에 따라 차등이 있으며, 일반적으로 소유권이전등기 기본 수수료는 30-50만원 선입니다. 변호사 수수료는 계약서 검토 및 작성이 50-100만원 선이며, 전체 거래 자문 및 진행은 거래금액의 0.5-1% 정도입니다. 법률 자문료는 사안의 복잡성에 따라 달라질 수 있습니다.법무사와 변호사를 통한 거래의 장점은 법률적 안전성이 강화되고, 복잡한 권리관계나 특수한 상황에서 전문적 조언을 받을 수 있으며, 계약서 작성 및 검토가 더욱 철저히 이루어진다는 점입니다. 반면 단점으로는 중개사 수수료보다 비용이 더 높을 수 있고, 시장 시세나 지역 정보에 대한 정보가 제한적일 수 있으며, 매물 확보가 어려울 수 있다는 점이 있습니다.중개사를 통한 거래의 장점은 시장 시세 및 지역 정보 파악이 용이하고, 매물 확보 및 비교가 쉬우며, 상대적으로 비용이 저렴할 수 있고 거래 진행이 신속할 수 있다는 점입니다. 일반적인 거래의 경우에는 중개사를 통한 거래가 효율적일 수 있으며, 필요시 계약서 검토만 별도로 법률전문가에게 의뢰하는 것도 좋은 방법입니다.결론적으로, 복잡한 권리관계가 있는 경우(예: 가처분, 가압류가 있는 경우, 소유권 분쟁 가능성이 있는 경우, 특수한 계약조건이 필요한 경우)에는 법무사와 변호사를 통한 거래가 권장되며, 일반적인 거래의 경우에는 중개사를 통한 거래가 더 효율적일 수 있습니다. 또한, 부동산 거래 계약 체결 시에는 반드시 30일 이내에 부동산거래계약 신고를 해야 하며, 이는 법무사나 중개사를 통해 진행할 수 있고, 거래당사자가 공동으로 신고해야 합니다.
Q. 무통장입금 금액 환불 포인트로 받을 시, 이용약관에 추가되어야 할 내용?
안녕하세요. 최성표 변호사입니다.무통장입금 환불을 포인트로 전환하는 경우의 이용약관 관련 내용에 대해 설명드리겠습니다. 우선 무통장입금으로 결제한 금액을 포인트로 환불받는 경우, 이는 현금성 포인트로 간주될 수 있습니다. 이는 전자상거래 등에서의 소비자보호에 관한 법률에 따라, 현금으로 지급한 대금을 포인트로 환불받는 것이므로 해당 포인트는 현금과 동일한 가치를 지닌다고 볼 수 있기 때문입니다.이용약관에는 다음과 같은 내용들이 반드시 포함되어야 합니다. 첫째, 환불 방식 선택에 대한 명확한 고객 동의 절차, 둘째, 포인트 환불 시 적용되는 환산 비율, 셋째, 포인트의 유효기간, 넷째, 포인트의 사용 가능 범위, 다섯째, 포인트의 양도 및 현금 재전환 가능 여부 등이 명시되어야 합니다.또한 이용약관에는 포인트 환불 선택 시 현금 환불로의 재전환이 불가능하다는 점을 명확히 고지해야 하며, 포인트의 소멸 조건이나 운영 정책 변경 시의 고지 의무 등도 포함되어야 합니다. 이는 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고 소비자의 권리를 보호하기 위한 필수적인 조치입니다.특히 전자상거래법 제18조에 따라, 포인트 환불 선택 시에도 소비자의 자발적인 의사에 따른 것임을 명확히 하고, 이에 대한 동의 절차를 마련해야 합니다. 또한 환불 포인트의 가치가 현금 환불액과 동등함을 보장하는 내용도 약관에 포함되어야 합니다.
Q. 교육부 인가 외국인학교 교직원 교직원공제회 가입 가능한가요?
안녕하세요. 최성표 변호사입니다.교육부 인가 외국인학교 교직원의 한국교직원공제회 가입 가능 여부에 대해 한국교직원공제회법과 관련 판례를 바탕으로 설명드리겠습니다. 한국교직원공제회법 제7조의2에 따르면, 사립학교법 제2조 제1호에 따른 사립학교의 교원은 일반회원이 될 수 있습니다. 여기서 중요한 점은 외국인학교가 사립학교법상의 사립학교에 해당하는지 여부입니다. 교육부 인가를 받은 외국인학교는 사립학교법 제2조 제1호에서 정의하는 사립학교에 포함되므로, 해당 학교의 정규 교원은 교직원공제회 가입이 가능합니다.다만, 교직원공제회 정관에 따르면 임시 또는 조건부로 채용된 교직원은 회원 자격에서 제외됩니다. 따라서 정규직 교원이 아닌 기간제 교사나 임시직 교직원의 경우에는 가입이 제한될 수 있습니다. 실제 가입 시에는 근로계약 형태와 고용 조건을 확인하여 회원 자격 여부를 판단하게 됩니다.구체적인 가입 가능 여부는 해당 외국인학교의 설립 인가 현황과 교직원의 고용 형태를 확인한 후 한국교직원공제회에 문의하여 정확한 답변을 받으시는 것이 좋습니다. 특히 외국인 교원의 경우 별도의 제한 사항이 있을 수 있으므로, 사전에 확인이 필요합니다.
Q. 계약갱신청구권 사용하지 않고 연장할 경우??
안녕하세요. 최성표 변호사입니다.귀하의 임대차 계약 연장과 관련하여 계약갱신청구권 행사 여부에 대해 설명드리겠습니다. 우선 주택임대차보호법상 계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 귀하의 경우 3월 17일이 만기이므로, 이미 법정 기간이 지났습니다. 따라서 현 시점에서는 계약갱신청구권을 행사할 수 없으며, 임대인과의 합의를 통한 재계약만 가능한 상황입니다.임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절했다가 다시 계약 연장 의사를 밝힌 것은, 새로운 계약 체결을 제안한 것으로 볼 수 있습니다. 이 경우 계약갱신청구권을 통한 5% 이내 증액 제한은 적용되지 않으며, 임대인과 임차인이 자유롭게 보증금과 차임을 협의할 수 있습니다. 다만, 주택임대차보호법상 기존 보증금의 20% 이내에서만 증액이 가능하다는 제한은 여전히 적용됩니다.현 상황에서 귀하가 취할 수 있는 가장 안전한 방법은 임대인과 충분히 협의하여 상호 수용 가능한 조건으로 새로운 임대차계약서를 작성하는 것입니다. 이때 계약서에는 임대차 기간, 보증금, 월세 등 모든 계약조건을 명확히 기재하고, 특약사항이 있다면 이 역시 상세히 기재하여 향후 분쟁의 소지를 없애는 것이 중요합니다.만약 임대인이 과도한 보증금 인상을 요구할 경우, 주택임대차보호법상 20% 제한 규정을 근거로 협상할 수 있습니다. 또한 새로운 계약 체결 시에도 2년의 임대차 기간이 보장되므로, 이점을 고려하여 계약 조건을 협의하시기 바랍니다.