경제
이런 경우 토지거래허가 받기 전 세대분리 해야하나요?
유주택자 부모님(만60세이상)집에서 함께 살고있습니다. 제가 부모님집 세대주로 올라가있어요.
이번에 다주택자 1년6개월 세낀 매물을 제(만30세이상)가 사려하는데, 토지거래 허가서 제출하기전에 고시원이라도 가서 세대분리를 해야하나요?
아니면 부모님 집에서 살면서 토지거래 허가 신청을 해도 되는건가요?
어떤분은 토지거래허가 신청 며칠전에 세대분리하는건 좋지 않다하고, 어떤분은 세대분리 필수로 해야한다고 하고. 뭐가 맞는지 알고싶습니다.
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 잔금 시 대출 실행이 있을 경우 1주택자와 무주택자의 경우 자격 과 한도가 달리 측정이 될 수 있습니다.
또한 서울의 경우 1주택자에 대한 규제가 매우 심하므로 세대분리를 해서 무주택 세대주일 경우 매수나 정부지원저리대출에도 도움이 될 수 있으므로 여러가지를 종합해서 세대분리를 하시는 것이 좋다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
현재 상태에서는 할 필요가 없습니다. 부모님이 만 60세 이상이므로 질문자님은 이미 법적 무주택자이며 허가 신청 시 잔금 후 입주하겠다는 계획만으로 충분합니다. 세대분리보다 1년 6개월 남은 세입자가 핵심입니다. 토지거래허가구역은 즉시 입주가 원칙이라 세입자가 1년 6개월이나 남은 매물은 갭투자로 간주되어 허가 자체가 거부됩니다. 결론적으로 고시원 전입 같은 사전 세대분리는 현재 허가에 아무런 도움이 안되어 보이고 그보다 세입자가 잔금 시점에 퇴거가 가능한지를 먼저 해결하지 못하면 세대분리를 해도 허가가 나오지 않습니다. 세대분리는 취득시점에서 자연스럽게 하면 되니 걱정하지 마시고 세입자 잔존 기간부터 구청에 확인해 보셔야 합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
토지거래허가 신청 전 세대분리는 법에 명시된 필수 요건이 아니라 허가 심사에서 실거주 의지 판단 요소로 보는 지자체가 많습니다. 허가 요건이 실거주라면 세대분리보다 실제 입주 계획과 자금조달계획서의 일관성이 더 중요합니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
토지거래허가구역 내에서 세입자가 있는 주택을 매수하려면 기본적으로 무주택자 요건을 갖춰야 하기 때문에 다주택자인 부모님과 주민등록상 같은 세대로 묶여 있다면 허가를 받기 어렵습니다. 따라서 허가 전 세대분리가 불가피해 보이구요. 신청 직전에 고시원 등으로 급히 주소만 옮기는 방식은 관할 구청의 위장전입 심사에 걸려서 반려될 위험이 있습니다. 통상적으로 구청에서는 신용카드 결제나 교통카드 승하차 내역 등 해당 거주지에서의 실제 생활 여부를 증명할 수 있는 구체적인 자료를 꼼꼼히 요구하는 경향이 있습니다. 실제 거주가 가능한 단기 원룸 등을 임차하여 정상적으로 전입신고를 마친 뒤 일정 기간 공과금 납부나 배달 내역 등 명확한 실거주 흔적을 충분히 남긴 상태에서 시간적 여유를 두고 허가를 신청하시는 편을 추천드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
사실 이 문제에 대해서는 구청 확인이 먼저입니다.
토허제 구역의 주택을 구매하기위해서는 실거주의무때문에 구입 후 전입요건이 까다롭습니다.
1년 6개월이나 남은 전세기간 때문에 허가 자체가 안날 가능성이 큽니다.
그래서 우선은 해당 지자체에 문의를 하신 후에 주택 매입 계획을 세우시는 것이 현명합니다.
그리고 짧은 기간 전에 고시원등으로 세대분리를 하는 것은 비추천합니다. 부모님 댁에 그대로 있으면 당연히 유주택 가구로서 허가가 나지 않고, 며칠 전에 고시원등으로 전입을 하는 경우는 위장 전입으로 보일 가능성이 매우 높습니다.
따라서 전입을 하시려거든 일정 기간 여유를 두고 전입을 하심이 좋습니다.
유주택자 부모님(만60세이상)집에서 함께 살고있습니다. 제가 부모님집 세대주로 올라가있어요.
이번에 다주택자 1년6개월 세낀 매물을 제(만30세이상)가 사려하는데, 토지거래 허가서 제출하기전에 고시원이라도 가서 세대분리를 해야하나요?
==> 세대분리가 필요합니다.
아니면 부모님 집에서 살면서 토지거래 허가 신청을 해도 되는건가요?
==> 토허제가 실시되고 있다면 대상입니다.
어떤분은 토지거래허가 신청 며칠전에 세대분리하는건 좋지 않다하고, 어떤분은 세대분리 필수로 해야한다고 하고. 뭐가 맞는지 알고싶습니다.
==> 세대분리후 진행하심이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
토지거래허가 신청 시 세대 분리는 필수가 아니며 부모님 집 세대원으로 있어도 본인이 무주택이면 허가 가능합니다.
다주택자 집에서 사는 무주택자가 실거주 목적으로 매수하는 건 문제 없습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
일반적으로 토지 거래 허가는 매수 인이 해당 토지를 구입하기 전에 허가를 받는 절차입니다. 그 과정에서 세대 분리는 필수는 아니지만, 허가 신청 시 세대 분리 상태일 경우 구입 자의 자격 인정에 도움이 되는 경우가 많습니다. 특히 유 주택 자인 부모님과 함께 사는 자가 세대 주로 되어 있을 때, 본인이 독립된 세대 주로 세대 분리를 하면 허가 신청과 관련한 신분 증명이 명확해 질 수 있습니다.
부모님 집에서 계속 거주하면서 토지 거래 허가를 신청하는 것이 가능하나, 매수 인의 신분을 명확히 하고 허가 문제를 깔끔하게 해결하려면 세대 분리는 사전에 완료하는 것이 좋습니다. 특히 만 30세 이상으로 실 거주 평가에 영향을 줄 수 있으므로, 토지 거래 허가 전에 세대 분리를 완료하는 것을 권고합니다.
질문 내용 중 1년 6개월 세 낀 매물이라는 점이 가장 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 토지 거래 허가를 받으려면 매수 인이 해당 주택에 즉시 또는 빠른 시일 내에 실 거주해야 합니다. 원칙적으로 '갭 투자(전세 끼고 매수)"는 허가가 나지 않습니다. 다만, 기존 임대차 계약 기간이 2~3개월 이내로 남았을 경우에 한해 '이후 실 거주'를 조건으로 허가를 내주는 경우가 많습니다. 최근 부동산 규제가 많이 바뀌고 있어, 이 부분은 반드시 해당 구청 지적 과에 "임대차 기간이 많이 남았는데 허가가 가능한지" 먼저 유선 확인이 필수 입니다.