부동산 규제 지역이 아니라면 매도 매수 과정에서 조합원 지위는 계속 인정되나요?
요즘 서울 수도권 핵심지역들이 부동산 규제 지역으로 묶여있는데 저는 규제 지역이 아닌 곳을 유심히 보고 있습니다. 근데 규제지역들 재건축은 매수 매도 과정에서 조합원 지위가 잃는 경우도 생긴다는데 부동산 규제 지역이 아니라면 매도 매수 과정에서 조합원 지위는 계속 인정되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재건축 기준으로 비규제지역에서는 조합원 지위에 대한 거래가 비교적 자유롭습니다. 보통 비규제지역에서는 재건축 사업단계와 무관하게 사실상 입주시점까지 자유롭게 조합원 지위를 사고팔수 있습니다.
보통 규제지역에서는 조합설립인가 이후부터는 양도금지에 따라 조합원 승계가 되지 않으나, 비규제지역은 이러한 제한이 없이 지위승계가 인정됩니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
조합원 지위 제한은 주로 투기과열지구, 조정 대상지역에 적용됩니다.
비규제지역에서는 매수, 매도 시 조합원 지위가 원칙적으로 승계됩니다.
다만 조합 정관이나 사업 단계별 예외 규정은 반드시 확인해야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
비규제지역의 경우 조합설립인가 이후에도 조합원 지위 양도가 사실상 자유롭지만, 현금청산에 대한 리스크가 거의 없지만 규제지역 즉 투기과열지구나 조정지역일 경우 조합설립 인가 후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지되며, 예외적으로 장기보유 및 실거주 등의 조건이 되어야 조합원 승계가 가능하며 까딱하면 현금청산의 대상이 될 수 있으므로 잘 알아보시고 접근을 해야 됩니다.
감사합니다.
요즘 서울 수도권 핵심지역들이 부동산 규제 지역으로 묶여있는데 저는 규제 지역이 아닌 곳을 유심히 보고 있습니다. 근데 규제지역들 재건축은 매수 매도 과정에서 조합원 지위가 잃는 경우도 생긴다는데 부동산 규제 지역이 아니라면 매도 매수 과정에서 조합원 지위는 계속 인정되나요?
==> 규제지역인 경우 재개발은 관리처분인가 전까지 재건축지역은 조합설립 전까지 매도는 가능하지만 그 이후 매도는 불가합니다. 부동산 비규제지역은 조합원 지위를 인정받는데 문제가 되지 않습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
비규제 지역에서 재건축, 재개발 매수 시 조합원 지위 승계 걱정 없이 투자 가능합니다.
조합설립인가 전 매수는 지위 승계 100%이니 안전하게 거래할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
비규제지역이면 매매해도 조합원 지위가 무조건 유지된다는 것은 아닙니다
조합원 지위 유지 여부는 규제지역 여부보다 사업 단계와 법(도시정비법)이 더 중요합니다
비규제지역이라고 무조건 안전하지 않습니다
조합설립인가 전/후가 가장 중요합니다
조합설립인가 이후 매수는 원칙적으로 조합원 지위 불가 (전국 공통)
규제지역은 여기에 추가 제한이 더 붙는 구조입니다
,실전 체크리스트 (매수 전 필수)
부동산 보실 때 꼭 이것부터 확인하세요:
조합설립인가 났는지? (날짜까지)
관리처분인가 여부
내가 예외 승계 요건에 해당하는지
조합 정관에 추가 제한 없는지
조합원 승계 가능 특약 계약서에 명시
이런부분을 확인하셔야 합니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
비규제지역(투기과열지구 미지정 지역)에서는 원칙적으로 매수 및 매도 과정에서 조합원 지위 승계에 제한이 없습니다. 규제 지역과 달리 사업 단계와 관계없이 자유로운 거래가 가능하므로 걱정하지 않으셔도 됩니다. 관련 내용을 상세히 정리해 드리겠습니다.
1. 비규제지역의 조합원 지위 승계 원칙
도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항에 따르면, 조합원 지위 양도 제한 규정은 투기과열지구로 지정된 지역에만 적용됩니다.
재건축/재개발 공통: 비규제지역에서는 조합설립인가 이후나 관리처분계획인가 이후에도 매수자가 조합원 지위를 그대로 물려받을 수 있습니다.
현금청산 위험 부재: 규제 지역에서는 특정 단계 이후 매수 시 '현금청산' 대상이 되어 입주권을 잃을 수 있지만, 비규제지역은 이 규정에서 자유롭습니다.
2. 규제 지역(투기과열지구)과의 차이점
현재 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구 등 투기과열지구에서는 아래 시점부터 지위 양도가 금지됩니다.
재건축: 조합설립인가 이후
재개발: 관리처분계획인가 이후
다만, 비규제지역으로 분류된 그 외 수도권 지역은 사업 완료 시까지 무제한 전매 및 승계가 가능합니다.
3. 주의해야 할 변수와 리스크
비규제지역이라 하더라도 거래 시 반드시 확인해야 할 예외 상황이 있습니다.
재당첨 제한: 본인 또는 세대원이 과거 투기과열지구 내 정비사업에서 분양 대상자로 선정된 적이 있다면, 5년 내 재당첨 제한 규정에 걸리는지 확인해야 합니다.
규제 지역 지정 가능성: 계약 체결 후 잔금 전 해당 지역이 투기과열지구로 기습 지정될 경우, 경과 규정에 따라 지위 승계가 막힐 수도 있습니다. 따라서 계약서에 '규제 지역 지정 시 계약 해제' 등의 특약을 검토하는 것이 현명합니다.
비규제지역 투자는 규제로부터 자유롭다는 장점이 크지만, 사업성 변화에 따른 분담금 리스크를 항상 염두에 두셔야 합니다.