한 동네의 노후도가 좋아지면 그 지역에서 재개발은 완전히 어려워지나요?
현재 저희 집이 위치하고 있는 동네에 신축 빌라들이 우후죽순으로
들어오면서 노후도가 깨진다 이런 이야기가 있던데
이렇게 혹시 노후다가 나아지게 되면
재개발은 완전히 물건너 가게 되나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재개발의 경우 해당 지역의 주민등이나 지자체 정비사업의 필요성이 있게 될 경우 정비구역을 지정을 하게 됩니다.
즉 인프라등이 노후화가 되어서 주민들이 정비지역 지정에 대한 의견을 내어도 되고 지자제에서 정비사업목적으로 구역을 지정을 해도 됩니다. 정비구역으로 지정이 되면 주민들이 동의를 해서 조합을 결성을 하고 재개발을 진행을 하시면 됩니다. 즉 주민들의 동의와 의견이 재개발 사업 진행의 핵심이라 볼 수 있습니다.
감사합니다.
현재 저희 집이 위치하고 있는 동네에 신축 빌라들이 우후죽순으로
들어오면서 노후도가 깨진다 이런 이야기가 있던데
이렇게 혹시 노후다가 나아지게 되면
재개발은 완전히 물건너 가게 되나요?
==> 그렇습니다. 노후도 계산시 신축빌라 등이 있다면 떨어지지 않아 재개발 사업 추진에 어려움이 발생될 수도 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근 서울 등지에서 기존 노후 주택이 빌라로 재건축되거나 신규 빌라가 들어서는 경우가 많이 발생하고 있는데, 공공재개발 후보지에 신축빌라의 지분 쪼개기 등이 나타나는 경우가 많아서 이로 인해 주거환경이 급격히 변화하고 주차난이나 혼잡함 발생등 뿐아니라 노후도 조건 미달로 사업지연 가능성이 커지는 문제가 발생할 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
결론부터 말씀드리면 동네의 노후도가 좋아진다면 재개발 추진이 더 어려워지거나 무산될 수 있습니다.
법적 기준으로 구역 내 건체 건축물의 60% 이상이 노후, 불량이어야 재개발 정비 구역 지정이 가능합니다.
신축 빌라가 많이 들어서면 이 비율이 낮아집니다. 따라서 노후도 비율이 기준 미달이면 구역 지정 자체가 불가하며 이미 추진 중이던 재개발 구역도 신축 건물 급증, 또는 주민들의 신축 리모델링 활성화로 지정 취소, 추진 중단 사례가 계속 발생 중입니다.
따라서 주변에 신축 빌리가 들어서는 것은 재개발 주친에는 좋은 것은 아닙니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
노후도가 좋아졌다고 해서 재개발이 완전히 불가능해지는 것은 아니지만, 재개발 추진이 매우 어려워지거나 장기간 지연될 가능성은 높아집니다
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
아무래도 노후도가 좋아지고 신축이 많이 들어오면 정비구역으로 지정될 조건을 못 맞춰서 더 어려워질 수는 있습니다. 많은 지자체 기준이 30년 이상 된 노후‧불량 건축물 비율이 일정 수준 이상이어야 정비구역 검토가 되는데 새 건물이 늘면 이 비율이 떨어져서 지정 요건이나 우선순위에서 밀릴 가능성이 커지거든요. 다만 그게 영원히 재개발 불가라는 뜻은 아니고 구역 경계가 조정되거나 시간이 지나 노후도가 다시 쌓이기도 하고 상황에 따라 소규모정비, 가로주택정비 같은 다른 정비 방식으로 길을 찾는 경우도 많습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
재개발 구역으로 지정되려면 보통 전체 건축물의 60% 이상의 노후 불량이어야 하는 등의 조건이 있습니다. 그런데 동네에 신축 빌라가 많이 들어오면 이 비율이 떨어져 기준을 못 맞출 수도 있습니다. 신축이 늘어날수록 노후도 기준이 미달이 되고 주민 동의율도 떨어져 정비구역 지정이 사실상 불가능해질 가능성이 있습니다. 하지만 기반시설이 열악해서 정비 필요성이 크다고 판된되는 경우나 신축 비율이 높아도 다른 정비요건( 안전, 위행, 환경 등)이 매우 나쁜 경우는 재개발이 가능할 수도 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
재개발은 법에서 정한 노후도 기준(20~30년이상, 노후불량 건축물비율)을 충족해야 가능해 노후도가 좋아지면 추진이 어려워집니다.
신축 빌라가 많이 들어오면 노후 건물 비율이 낮아져 정비구역 요건 자체가 충족되지 않아 재개발이 사실상 불가능하거나 수십년 미뤄질 수 있습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
노후도가 개선되어 신축 비율이 높아지면 재개발 조건에 부합하지 않아 당장 재개발 추진은 어렵다고 보시면 되고 사업 가능성은 낮아지게 됩니다 그렇다고 완전 불가능한 것은 아니며 상황에 따라 세밀한 접근이 요구되니 참고하시기 바랍니다