최근 저희 동네에 재개발을 노리며 신축 빌라가 많이 들어서는데 이러면 재개발이 될까요?
최근 저희 동네에 재개발을 노리면서
신축 빌라가 정말 두 손으로 셀 수 조차 없이
지어지고 있는데 이렇게 되면
노후도 문제로 인해서 재개발에 어려움이 있는 것 아닐까요?
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
질문자님의 걱정처럼 재개발 예정지에 신축 빌라가 계속 들어서는 건 사업 진행에 있어서 좋지 않은 신호로 받아들이시는 게 맞을 듯합니다. 재개발이 되려면 동네에 낡은 집이 얼마나 많은지 따지는 노후도 조건을 맞춰야 하는데 새 건물이 자꾸 생기면 이 기준을 채우기가 어려워져서 재개발 자체가 무산될 확률이 높아지거든요. 게다가 집주인 수가 늘어나면 사업성이 떨어지기도 하구요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재개발도 아무리 공공사업에 해당이 되나, 입지에 따른 사업성이 낮은 경우 대규모 개발이 어렵고, 이러한 사업성은 가준 세대수가 많아질수록 조합원수가 늘어나기에 낮아진다고 할수 있습니다. 또한 재개발은 노후화된 지역에 대한 개선을 목적으로 하는데, 신축빌라등이 많은 경우 이를 다시 철거하고 개발을 할 이유가 적어지기에 다른 재개발 지역에 비해서 더 늦어질 가능성도 있습니다, 결국은 질문과 같은 지역은 재개발 사업진행이 어려울수 있고 사업을 막상 시작해도 조합원이 많은 경우 그만큼 의견일치도 어렵기에 속도도 매우 늦어질수 있습니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
해당 지역에 재개발 추진을 기대하고 있는 상황에서 신축 빌라가 급격히 증가하고 있다면 재개발 추진에 불리하게 작용할 가능성이 큽니다.
재개발은 노후 및 불량 건축물 비율이 일정 기준 이상 충족되어야 하는데 신축 빌라가 늘어나면 노후도 요건을 맞추기 어려워지기 때문입니다.
신축 빌라 소유자들은 분담금 부담과 사업성 저하를 우려해 재개발에 반대하는 경우가 많아 조합 설립을 위한 동의율 확보에도 어려움이 발생합니다.
재건축에 동의하는 비율을 충족시킨다해도 신축 건물은 보상가가 높아 사업비 증가로 이어져 전체적인 재개발 사업성이 악화될 수 있습니다.
현재와 같이 신축 빌라가 다수 들어서는 지역은 재개발 가능성이 낮아질 가능성을 염두에 두고 정비구역 지정 여부와 건축물 노후도 현황을 함께 확인해 판단하는 것이 필요합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재개발이 되기 위해서는 노후된 주택의 비율이 높아야 하는데, 신축빌라가 많이 지어지는 경우에는 사업진행 속도가 늦어질 가능성이 있습니다. 또한 대지지분이 작은 신축빌라가 많으면 재개발시에 수익성이 낮아지고 조합원 수도 늘어나서 사업 속도도 늦어질 가능성이 있습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
질문자님의 우려는 매우 타당하며, 이는 재개발 현장에서 흔히 발생하는 '신축 쪼개기'와 '노후도 공격'의 전형적인 사례입니다.
1. 노후도 요건 충족의 어려움 (결정적 장애)
재개발이 승인되기 위해서는 구역 내 건물의 노후도(보통 2/3 이상, 약 67%)가 반드시 충족되어야 합니다.
노후도 희석: 새 빌라가 대거 들어서면 전체 건물 수 대비 노후 건물의 비율이 낮아집니다. 기준치인 67% 밑으로 떨어지면 법적으로 재개발 구역 지정 자체가 불가능해집니다.
사업 지연: 신축 빌라가 많이 지어질수록 노후도 요건을 다시 채우기 위해 10~20년을 더 기다려야 하는 상황이 발생합니다.
2. 사업성 악화 (조합원 수 증가)
신축 빌라는 소유주를 늘려 사업성을 떨어뜨립니다.
조합원 수 급증: 단독주택 1채를 허물고 빌라 10세대를 지으면, 나중에 아파트를 분양받을 권리(입주권)를 가진 사람이 1명에서 10명으로 늘어납니다.
일반분양분 감소: 조합원이 늘어난 만큼 일반인에게 팔아서 공사비를 충당할 '일반분양' 물량이 줄어듭니다. 이는 기존 원주민들의 추가분담금 상승으로 이어져 사업이 무산되는 원인이 됩니다.
3. 현금청산 리스크 (신축 빌라 매수 시 주의)
만약 이미 재개발 '권리산정기준일'이 고시된 지역이라면, 그 이후에 지어진 신축 빌라를 산 사람은 아파트 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 현장에서는 이를 모르고 '재개발 호재'라며 파는 경우가 많으니 주의해야 합니다.
💡 부동산보스의 실전 조언
지금 동네에 들어서는 신축 빌라들은 "재개발을 도와주는 것이 아니라 재개발을 막고 있는 존재"에 가깝습니다.
지자체 확인: 관할 구청 재개발과에 연락하여 해당 지역의 현재 '노후도'와 '권리산정기준일'이 언제인지 반드시 확인하십시오.
투자 주의: 노후도가 깨지고 있는 지역의 신축 빌라 투자는 매우 위험합니다.
신축 빌라가 급증하면 노후도 요건 미달과 사업성 저하로 인해 재개발은 사실상 매우 어려워지거나 아주 먼 미래의 일이 됩니다. 현재 상태는 재개발에 있어 명백한 '적신호'입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재개발 지역 신축빌라의 경우 권리산정기준일 기준으로 이후 신축 빌라를 매입을 하게 되면 현금 청산 대상자가 될 수 있으니 매입에 신중을 기해야 합니다. 요즘 한창 재개발 신축 빌라 말이 많은데 권리산정기준일 잘 보셔야 합니다.
감사합니다.
최근 저희 동네에 재개발을 노리면서
신축 빌라가 정말 두 손으로 셀 수 조차 없이
지어지고 있는데 이렇게 되면
노후도 문제로 인해서 재개발에 어려움이 있는 것 아닐까요?
==> 노후도 산정에 영향을 미칠 수도 있습니다. 재개발 노후도 기준으로 건축물 연령은 일반적으로 20년 이상된 건물이 많아야 하고, 누후, 불량건축물 비율은 전체 60%이상이 되어야 하고 주민 동의률도 3분의 2이상 동의가 되어야 사업이 추진될 수 있습니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
신축빌라가 계속 늘어나면 재개발은 매우 어려워지거나 사실상 불가능해질 가능성이 큽니다. 재개발은 낡은 건물이 일정 비율인 60~67% 이상이어야 하는데 새 거눔ㄹ이 들어오면 이 기준 점수를 미달하게 됩니다. 집주인 수가 너무 많아져서 나중에 일반 분양할 물량이 줄어들고 결과적으로 조합원들의 분담금이 폭등합니다. 입주권을 못 받는 신축 빌라 소유자들이 강력히 반대하면서 사업이 무기한 중단이 될 위험이 큽니다. 결론적으로 신축 빌라의 난립은 재개발의 가장 큰 장애물이며 소위 구역이 깨졌다고 표현하는 상황이 될 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
신축 빌라가 많이 들어서면 재개발에는 불리해질 가능성이 큽니다
다만 무조건 재개발이 안 되는 건 아니고, 어떤 방식의 정비사업을 하느냐에 따라 달라집니다
이미 구역 지정이 됐거나
소규모 정비사업으로 방향 전환하면 가능성은 있습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 맞습니다.
신축 빌라가 많이 들어서면 노후도 때문에 재개발이 진행 되기 어렵고 신축에 입주하신 분들이 재개발을 원치 않기 때문에도 개발이 어렵습니다.
따라서 재개발 지역에 신축 빌라가 들어오는면 개발이 어렵겠구나 생각하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
재개발은 노후도 비율이 핵심요건이므로 신축빌라가 급증하면 사업성은 오히려 약화됩니다.
특히 최근 신축은 분양 목적 소형 필지 개발이 많아 정비구역 지정 요건 충족이 어려워지는 경우가 많습니다.
장기간 방치된 노후 주택 밀집 지역과 달리 무분별한 신축 증가는 재개발 기대를 낮추는 신호로 해석됩니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
말씀과 같이 신축 빌라가 지어지면 노후도 비율이 떨어져서 재개발이 어려워질 가능성이 높아집니다 하지만 최근 제도 완화 때문에 절대 불가능 까지는 아니며 구역과 방식에 따라 달라지니 참고하시기 바랍니다