전세 계약 하려는는데 등기부등본 괜찮나요
전세계약을 앞두고 보고 있는데
봐도 괜찮은건지 모르겠어서..전문가분들 뭔가 이상하면 알려주세요
부탁드립니다 🙏🏻🙏🏻🙏🏻🙏🏻🙏🏻🙏🏻
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
본 등기부의 주소를 보니 다가구주택(원룸건물)으로 보입니다. 등기부만 보고 안전하다고 판단하기는 어렵습니다.
등기부 상 근저당권(집주인이 대출 받음) 외 본건물의 다른 임차인이 전세권 설정을 해놓은 것이 보입니다.
보통 근저당권(채권 최고액)+총 보증금(다른 임차인의 보증금과 본인 보증금 포함)이 해당 주택 시세의 80%를 넘으면 안전하지 않다고 봅니다.
전세계약이라면 전세보증보험에 가입을 하는 것이 문제발생 시 가장 안전하고 보증금을 돌려받는 방법입니다.
보증기관에서 보증보험가입 조건 중 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 이내여야 합니다.
보증보험 가입을 안 해도 된다 하시면 계약을그냥 진행하면 되고, 보증보험 가입을 원하시면 계약서 작성할 때 보증보험가입 가능 여부를 모르기때문에 계약서 특약사항에 보증보험에 가입이 안 될 경우 계약금을 반환한다라는 내용을 작성하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
본인보다 선순위 채권이 두개나 있는 것이고 현재는 대출에 따른 근저당이 2.9억. 그리고 이전 세입자등이 설정한 선순위 전세금 4천만원이 있어 보입니다. 이럴 경우 주택가격을 정확히 알수 없기에 판단을 하기은 어려운 부분이 있으나, 임대인 경제사정에 따라 경매가 진행될 경우 배당을 통해서 전액을 돌려받지 못할 경우 임차권은 소멸되고 본인은 보증금반환과 관계없이 해당주택에서 퇴거를 하셔야 합니다. 즉, 이상하다가 보다는 이 상태 그래로 계약을 한다면 안전한 매물로는 보기 어렵습니다, 확실한건 선순위 임차권 지위는 별도 특약에 말소특약이 없다면 확보가 어려운 매물로 보입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
건물 시세를 알아봐야 합니다.
위의 사항으로 봐서 만일에 최악의 경우 그 건물이 경매로 넘어 갈때 시세 대비 80%에 낙찰이 된다면
시세의 80%에서 먼저 근저당권이 2억9천 먼저 배당을 받아가면 그 다음으로 전세권 4000만원받아가고 남은 경우에
다음 전세권자가 배당을 받아가는 구조인데 한도가 넉넉한지 않아보시고 특히 선순위 근저당이 있고 선순위 전세권 있는 경우 왠지 임대인의 재무상태가 썩 좋아 보이지는 않습니다. 좀 더 알아보시는 것을 추천드리고 또한 보증보험 가입이 가능하면 계약을 하시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
등기 사항을 살펴볼 때 계3억 3천만 원에 선순위가 있음을 알 수가 있습니다.
해당 주택이 다가구 등이라면 기존 세입자의 확정일자 선순위가 또 있을 수도 있겠습니다.
등기사항으로 나타나는 선순위 금액도 중요하지만 확정일자로 나타난 선순위 금액의 확인이 필요합니다.
모든 선순위 금액에 내 보증금을 더한 금액이 주택 시세에 70~80%에 근접하는 경우라면 피하는 것이 좋습니다.
확정일자 부여현황 등 좀 더 충분한 자료를 통해서 권리 분석을 하시는 것이 필요하고 핵심적으로 주택의 시세도 객관적인 자료를 통해 파악하여야 결론을 내릴 수 있습니다.
이 부분 위임한 부동산에 자료와 분석을 요청하시고 신중히 선택하시기 바랍니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다. 위 등기부등본만 봤을땐 크게 문제없어 보이나 전세로 들어가시는거면 선순위임차인 보증금 총액을 확인하셔서 건물가격과 채권채고액+선순위보증금을 더해서 비교해봐야 합니다.
- 전세 계약 하려는는데 등기부등본 괜찮나요
==> 현재 상황을 고려할 때 "근저당 및 전세권 1건"이 있어 전체적인 임대차현황을 고려하여 아래와 같이 판단해 보식 ㅣ바랍니다.
"해당 주택 공시가격 * 126%> 선순위 근저당 및 모든 보증금의 합계"가 성립되는 경우 계약을 진행하시고 그렇지 않는 경우에는 다른 물건을 알아 보시는 것이 우선입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
선순위 근저당권자가 있습니다. 매매가격과, 근저당권 금액을 잘 살펴보셔서 전세보증금을 설정하시길 바랍니다.
100% 안전한 물건은 없지만 선순위 근저당권이 있으면 더욱 조심하셔야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
등기부등본이 확대가 안돼서 뭔 내용인지 잘 모르겠습니다
부동산에서 계약을, 하게 된다면 확인을 해주실텐데 은행에서 잡은 대출이 없으면 되고 다른 등기가 안되어있으면 됩니다
그래도 잘모르겠으면 근처부동산에 가서 확인을 부탁하셔도 됩니다