경기도 오산에 34평짜리 아파트 대출 관련 질문입니다..
경기도 오산에 34평짜리 아파트 있는데 거기에 전세를 놓고, 서울에 오피스텔 전세로 살고 싶습니다.
근데 그게 부동산 법이 바뀌어서 안된다고 하더라구요.
거의 제가 풀대출을 받아서 매매가의 70%를 받았었거든요.. 왜 안되는지 설명 부탁드려요.. 아니면 어떠한 방법이 있을까요??
너무 살기 힘드네요. ㅠㅠㅠ
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 기존 집의 대출을 있을 경우 전세 세입자가 선순위 근저당 때문에 전세계약을 하지 않을 가능성이 큽니다.
즉 전세주기가 매우 힘든 상황이고 만일에 근저당 말소 조건일 경우 전세계약을 가능하게 됩니다.
또한 1주택자가 서울에 전세대출을 받게 될 경우 바뀐 대출규제로 인해서 전세대출 이자상환액이 DSR에 포함이 되게 됩니다. 또한 한도도 적게 나올 가능성이 큽니다.
그리고 1주택자이므로 정부지원기금 전세대출은 힘들 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
경기도 오산에 34평짜리 아파트 있는데 거기에 전세를 놓고, 서울에 오피스텔 전세로 살고 싶습니다.
근데 그게 부동산 법이 바뀌어서 안된다고 하더라구요.
거의 제가 풀대출을 받아서 매매가의 70%를 받았었거든요.. 왜 안되는지 설명 부탁드려요.. 아니면 어떠한 방법이 있을까요??
===> 현재 상황에서 해결할 수 있는 방법이 다소 제한적입니다. 가능한 방법을 찾는다면 대출 상환후 전세를 놓거나 무주택 인정요건을 확인하고, 실거주 요건을 충족후 이동하는 방법도 있습니다. 단순히 포기하고 다른 곳 전세로 이동하는 것은 불가능하고, 대출상환, 실거주요건, 임대사사업자 등록같은 대안이 필요합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
10.15일 규제발표이전에 이미 주택을 해당지역에 소유하고 있다면 전세를 주시는데에는 문제가 없습니다. 10.15일 이후 규제에 따라 토지거래허가구역 내 매매시 실거주를 조건으로 허가가 되지만, 이는 신규구매시 매수인에 대한 부분으로 실제 보유하고 있던 사람들은 임대차를 진행하시는데 문제가 없습니다. 다만 질문에서 대출이 풀로 되어 있는경우라면 전세임차인 계약시 기존대출 모두 상황을 조건으로 할 것으로 보이기에 현 전세보증금 시세가 근저당보다는 커야 될듯 보이고, 질문에서 1주택자의 경우 규제지역내에서는 전세대출이 최대2억이내로만 허용되고 은행에 따라서 상품제한이 있을수 있기에 이러한 부분들을 사전에 확인한후 이사를 준비하시는게 필요할듯 보입니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
말씀하신 것 처 럼 유 주택 자가 전세 대출을 받기 어렵게 정책이 강화된 부분이 많습니다. 이는 주로 무 주택 서민의 주거 안정을 위한 전세 자금 대출 정책의 목표와, 투기 방지를 위한 다 주택자 규제 때문입니다. 또한 은행의 대출 심사가 강화되어, 주택을 소유한 경우 대부분의 저금리 정책 대출 상품 대상에서 제외 될 수 있습니다. 다만, 일부 규제 지역(강남 3 구 및 용산구) 주택 보유 시에는 전체 대출이 아예 불가능할 수도 있습니다. 오산 아파트 구매 시 받으셨던 대출의 조건(예: 실 거주 의무, 다른 대출 제한 등)을 먼저 확인해 보시는 것이 중요합니다.
현재 상황에서 서울 오피스텔 전세 거주를 목표로 하실 때 고려해 볼 수 있는 방법들은 다음과 같습니다.
1. 일반 전세 자금 대출(정책 대출 외) : 주택을 소유한 경우에도 일부 시중은행에서 취급하는 전세 자금 대출 상품은 이용 가능할 수 있습니다. 하지만 무 주택 자 대상 정책 대출보다는 금리가 높고 조건이 까다로울 수 있으니, 직접 은행에 방문하여 상담하시는 것이 가장 정확합니다.
2. 오산 아파트 매도 :
오산 아파트를 매도하여 무 주택 자 자격을 회복하면, 더 유리한 조건의 전세 자금 대출을 이용할 수 있습니다. 현재 시장 상황과 매도 여건을 고려하여 신중히 결정하셔야 합니다.
3. 월세 전환 고려 :
전세 대출이 어렵다면, 월세 거주를 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우 보조금 대출은 필요하지만, 전세자금대출보다는 조건이 덜 까다로울 수 있습니다.
4. 배우자 명의 활용 :
배우자 분이 무 주택자 이시고 혼인신고가 완료되었다면, 배우자 명의로 전세 대출을 신청하는 방안도 고려해 볼 수 있습니다. 단, 부부 합 산 소득 및 주택 수 등 까다로운 조건이 있을 수 있으니 은행 상담이 필수입니다.
5. 기존 대출 조건 재 확인 :
오산 아파트 대출 계약서 내용을 다시 한 번 꼼꼼히 확인하여, 해당 주택 임대나 다른 전세 대출에 대한 제한이 있는지 면밀히 살펴보세요
결론적으로 , 상황이 쉽지 않으셔서 많이 힘드실 텐 데 요, 시중은행이나 주택 금융 공사 등에 직접 문의하여 자세한 상담을 받아보시는 것이 가장 정확하고, 본인의 구체적인 재정 상태와 목표에 맞는 최적의 방법을 찾는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
오산 집이 LTV 70%까지 나온 이유가 실거주자 대출이었을 가능성이 큽니다. 이 대출은 실제로 그 집에 살아야 한다는 전제가 있어서 집을 전세로 돌리고 다른 지역 전세로 이사 가면 대출 조건에 어긋난다고 보는 거죠. 게다가 1주택자가 서울에서 전세대출을 받는 건 규제가 강해서 은행이 투자 목적이라 판단하고 거절한 것 같습니다.
지금 구조는 정책상 ‘투자성’으로 보이기 때문에 대출이 막히는 상황이에요.
해결하려면 오산 집을 매도하거나 대출을 임대용 구조로 갈아타며 일부 상환하는 방식 말고는 선택지가 많지 않습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
주택담보 대출 규정상 1주택자가 기존 집을 전세로 돌리고 다른 지역에 거주하려면 실거주 요건 충족이 필요합니다.
특히 LTV 70% 수준의 고액 주담대는 실거주 의무가 걸려 있어 전세 놓기가 제한됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
아파트에 직접 실거주해야만 주택담보대출을 유지할 수 있습니다.
만약 오산 집 전세를 내놓고 싶다면 기존 대출을 모두 갚고 무담보 상태로 전세 임대를 놓는 방법 외에는 사실상 합법적인 방법이 없습니다.
오피스텔은 실거주 의무가 없으나 오산 아파트 담보가 연결되어 있으므로 이중 거주는 불가합니다.
2025년부터 수도권과 경기 주요 지역은 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 이리되었습니다.
감사합니다.