주택 청약 특공 자격 관련해서 궁금한 사항이 있습니다

Question

안녕하세요, 미리 답변 감사드립니다.

제가 서울 아파트를 최근 생애최초로 매수해서 중도금까지 납부한 상황이며 7.21에 잔금 납부일 입니다.

그러던 중 서울에 관심 가는 청약이 떠서 지원해보려고 하는데, 접수일은 7.14이고 당첨자 발표일은 7.23, 계약일은 8.3예정이더군요.

따라서 접수일에는 무주택자이지만, 8.3에는 잔금을 치룬 후 등기까지 쳤을 때라 청약 계약일에 유주택자로 간주될지 걱정이 됩니다.

또 매수한 집과 청약물건이 모두 토허제 대상지에 있다는 것도 걸립니다. 주택 매수 후 1년이내 새로운 주택을 매수하면 투기로 간주될수 있다고 들었거든요.

누구는 접수일 기준으로만 무주택이면 무관하다고 하고, 누구는 당첨 이후 계약일 이전에 서류 부적격 여부를 확인하니 그때 유주택자로 취급되면 청약 기회를 잃을 수 있으니 주의하라고 해서... 어떤 말이 맞는지 문의 드리고자 합니다.

감사합니다

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

청약에서 요건을 판단하는 기준시점은 청약일, 분양계약일 아닌 입주자모집공고일 기준입니다. 그에 따라 입주자모집공고일 당시 무주택이였다면 본계약전 다른 주택을 취득했다는 이유로 부적격으로는 보지 않습니다. 문제는 이게 모든 유형에 동일하게 적용되지는 않습니다. 즉 공급유형별로 공고문을 확인하셔야 하는데, 만약 해당 유형에 "계약전까지, 혹은 입주전까지 무주택세대구성원 유지"라는 문구가 따로 있다면 이때는 문제가 발생될수 있습니다. 만약 위 조건이 있는 상태에서라면 청약 부적격이 될수 있습니다.

그리고 세금 측면에서는 별도로 보셔야 합니다. 양도소득세에서 분양권이 주택 수 판단에 영향을 주는 시점은 단순 청약당첨일인지, 분양계약일인지가 문제될 수 있습니다. 최근 판례상으로는 분양권을 청약당첨일부터가 아니라 분양계약일부터 보유한 것으로 보아야 한다는 취지의 판단도 있습니다. 이렇게 되면 양도소득세 계산시 중과세 적용등이 될수도 있기 때문입니다.

Answer 2

청약 신청일 기준으로는 무주택자 자격 충족이 맞습니다. 그러나 당첨 후 계약 단계에서 유주택자로 확인될 가능성이 있으므로, 자격 박탈 위험이 있습니다. 따라서 청약공고 내용을 꼼꼼하게 확인이 필요합니다

Answer 3

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

질문자님께서는 7월 14일 청약 접수 시점에서

법적으로 오나벽한 무주택자가 맞으르로 청약자격 자체는

유효하게 갖추고 계십니다.

주변에서 나온 이야기 중 접수일 기준으로만 무주택이면 무관하다는 말이

정확하게 맞습니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

핵심은 생애최초 특별공급의 무주택 자격을 언제 기준으로 판단하냐입니다.

생애최초 특공은 입주자모집공고에서 정한 무주택 요건을 충족해야 하며 당첨 후에 자격 검증을 거쳐 계약하게 됩니다.

따라서 접수일에만 무주택이면 무조건 되는 것은 아닙니다.

질문처럼 7월 21일에 기존 주택의 잔금을 치르고 소유권을 취득하면 당첨자 발표와 서류 심사, 계약이 진행되는 시점에는 유주택자로 판단될 가능성이 있습니다.

이 경우 특별공급 자격이 인정되지 않아 부적격 처리될 위험이 있습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

민간분양 청약은 당첨자 발표나 계약일이 아닌 입주자모집공고일 당시의 무주택 여부만 검증하므로 7월 21일 잔금일과 무관하게 자격이 유지됩니다. 다만 신청하려는 아파트가 공공분양일 경우 입주시까지 무주택을 유지해야 하므로 잔금을 치르는 순간 부적격 탈락 처리가 됩니다. 또한 두 물건 모두 토지거래허가구역이면 향후에 청약 아파트 입주시점에 2주택 실거주 의무를 동시에 충족할 수가 없으니 처분 문제가 발생할 수 있는점도 유념하세요.

Answer 6

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

청약에서 무주택기준을 보는 시점은 입주자모집공고일 기준으로 알고 있습니다.

따라서 위의 경우 잔금일자 기준이 1주택자가 되기 때문에 입주자모집공고일이 앞 설 경우 청약에서는 무주택자로 가능할 것으로 사료됩니다. 다만 7.21일 잔금을 치고 나면 1주택자가 되는 것이고 또한 그 이후 8.3일 계약을 하게 되면 분양권 취득 즉 주택 추가 취득이 문제가 될 수 있을 것으로 보여집니다. 감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

모든 청약 자격은 계약일이 아니라 입주자 모집 공고일 기준이므로 7월 14일일 접수 시점에 무주택이라면 8월 3일 계약일에 유주택자여도 부적격 처리되지 않습니다. 토허제 구역 주택을 7월 21일 매수한 직후 청약 7월 23일에 당첨되더라도 청약 당첨은 즉시 주택을 취득하는 것이 아니므로 1년 이내 재매수 투기 규제에 거리지 않습니다. 청약 자격은 유지되지만 향후 청약 아파트가 완공되어 입주하는 시점에는 다주택자가 되므로 해당 청약의 특공 유형에 따라서 기존 주택 처분 조건이 붙는지 공고문을 꼭 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 8

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

청약 자격은 보통 입주자 모집 공고일 기준으로 판단이 되고 당첨 후 계약일에 집을 한 채 더 가지게 된다고 해서 자동으로 청약 자격이 사라진다 보긴 어렵습니다 하지만 공고문에서 예약일이나 서류검증 시점까지 계속 무주택인지 여부를 꼭 확인하셔야 합니다