월세로 살고 있는 현세입자가 다음세입자에게 전전세 계약을 맺고 나가려고 한다고 합니다.

Question

한두달 전 부동산 통해 월세계약서 작성후 세입자를 들였습니다.

그런데 세입자가 살면서 집안에서 나지도 않는 소리가 난다며 잠을 못자겠다고 난동을 피우더라구요.부동산과 집주인인 저와 함께 소리를 확인해봤는데 아무리 확인해도 나지 않아서 집자체의 하자가 아닌 집이 마음에 안들어서 세입자가 날리를 피우고 나가고 싶어한다는 것으로 알게 되었습니다. 나중에는 당근등에 현재 거주중인 가격보다 낮게해서 허위로 세입자를 구하는 글을 올리기 하더군요.

나중에는 부동산 통해서 현재 거주중인 보증금과 월세보다 낮은금액의 조건으로,

새로들어올 세입자를 구해서 전전세 계약을 맺고, 나머지 금액에 대해서는 본인이 월세를 내고 보증금을 포기? 하겠다는

조건으로 계약서를 작성하면 안되냐고 하던데... 이 과정에서 문제는 생기지 않을련지요? 전전세 계약이라는 것은 또 처음이라 무슨이야기인지 몰라서 질문 올립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전대차계약의 경우 전세권 또는 지상권처럼 등기가 되어 있지 않은 경우 임대인 동의없이는 진행할수 없습니다. 그에 따라 해당 전대차에 대해서는 거부의사를 밝히시면 되고 만약 임의대로 진행을 한다면 그에 따른 계약해지 및 그에 따른 손해배상등을 요구하시면 될것으로 보입니다.

참고로 전전세라는게 정확한 표현으로 전대차계약을 말하며 쉽게 내가 임차인과 임대차를 통해 주택을 빌려줬는데, 임차인이 또다른 임차인(전차인)을 구해 임대차계약을 맺는 방식입니다. 이러한 전대차에는 민법상 제한된 요건이 있고 그 요건중 하나가 등기부상 전세권,지상권등기를 통한 용익물권이 없는 단순한 임차권만 있는 경우 임대인의 동의가 필수적입니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

기존 임차인이 전세권을 설정해 놓은 상태라면 전전세로서 임대인(집주인)의 동의가 필요없이 재임대가 가능합니다. (전전세 금지 특약이 없는 경우) 그러나 전세권이 없는 경우라면 전대차로서 임대인의 동의가 필요 합니다.

즉, 월세의 경우에는 전전세가 아니라 전대차(임차인이 임대목적물을 제3자에게 임대하는 것)가 가능할 수 있는데, 필수적으로 임대인의 동의서가 필요하고 전차인은 전입신고를 통한 대항력을 갖추어야 하며 기존 임차인 퇴거 후 14일 이내 전차인이 전입신고를 해야 합니다. (대항력을 갖기 위해서는 3가지 조건 모두 만족 해야합니다.) 전대차 임대시 보증금 액수가 기존 임대차보다 적어야 하고 계약기간도 기존 임대차 기간 이내로 되어야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

전대차 방식이 있습니다. 우선 임대인(집주인)이 임차인(세입자)와 임대차계약을 맺고 임대인(집주인)이 동의를 하게 되면 임차인(세입자)가 다시 다른 사람에게 세를 줘서 전대를 하는 경우 그러면 새로 들어오는 사람은 전차인이 되게 됩니다. 이러한 계약을 전대차 계약이라고 합니다. 즉 임대인과 임차인 계약이 있고 또다시 전대인(세입자)과 전차인(다른세입자) 관계 형성이 되게 됩니다. 우선 공인중개사분과 논의를 해보시면 되고 전대차의 기본은 임대인의 동의입니다.

감사합니다.

Answer 4

한두달 전 부동산 통해 월세계약서 작성후 세입자를 들였습니다.

그런데 세입자가 살면서 집안에서 나지도 않는 소리가 난다며 잠을 못자겠다고 난동을 피우더라구요.부동산과 집주인인 저와 함께 소리를 확인해봤는데 아무리 확인해도 나지 않아서 집자체의 하자가 아닌 집이 마음에 안들어서 세입자가 날리를 피우고 나가고 싶어한다는 것으로 알게 되었습니다. 나중에는 당근등에 현재 거주중인 가격보다 낮게해서 허위로 세입자를 구하는 글을 올리기 하더군요.

나중에는 부동산 통해서 현재 거주중인 보증금과 월세보다 낮은금액의 조건으로,

새로들어올 세입자를 구해서 전전세 계약을 맺고, 나머지 금액에 대해서는 본인이 월세를 내고 보증금을 포기? 하겠다는

조건으로 계약서를 작성하면 안되냐고 하던데... 이 과정에서 문제는 생기지 않을련지요? 전전세 계약이라는 것은 또 처음이라 무슨이야기인지 몰라서 질문 올립니다.

==> 현재 상황에서 전대차계약을 체결하여도 문제가 되지 않습니다. 전전세계약은 임차인이 임대인의 동의하에 다른 임차인과 계약을 체결하는 것을 의미하고, 이러한 경우 임대인의 동의가 반드시 필요한 사항입니다

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

현 세입자가 다음 세입자에게 전전세(또는 전대차)를 체결하는 것은 집주인(임대인)의 서면 동의 없이는 불법입니다

집주인의 동의가 있더라도 보증금이 기존보다 낮아지는 조건,월세 차액을 전 세입자가 부담,보증금 포기 조건,전세금 차액을 현 세입자가 임의로 조정

이런 구조는 집주인에게 직접적인 피해 위험이 매우 큽니다

현 세입자가 글을 허위 조건으로 올린 시점에서 이미 문제 있는 행동이며, 계약 위반 가능성이 크므로 정상 해지 절차로 해결하는 게 맞습니다

집이 맘에 안들면 부동산수수료를 부담하고 정상적인 절차대로 방을 빼고 나가라고 통보하시는 것이 좋을거 같습니다

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

전전세 계약은 기존 임차인이 전세권 설정을 해둔 상태에서 가능하며 이 경우 집주인의 동의 없이도 재임대가 법적으로 가능합니다.

재임대 시 보증금은 기존 전세보증금을 초과할 수 없으며 전전세 계약은 원래 전세 계약이 종료되면 자동으로 종료됩니다.

재임대를 통한 보증금은 기존 임차인이 새 임차인으로부터 받아야 하므로 기존 임차인의 신용과 책임이 중요합니다.

따라서 전전세 계약은 법적으로 가능한 계약 형태이나 기존 세입자와 새 세입자간 그리고 기존 세입자와 임대인 간의 책임과 보증금 반환 문제 등에서 분쟁 소지가 있을 수 있으니 주의하시길 바랍니다.

Answer 7

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

전전세 계약은 임대인 동의 없이는 법적인 효력이 없습니다 세입자도 이런 부분을 알기에 제안을 한것으로 보이고 현재 다시 온 세입자가 괜찮다고 생각하신다면 세분이 모두 모여 정확한 계약 사항을 작성 뒤에 진행하시면 될 것으로 보여집니다.