서울집 추가 매수하려고하는데 실거주 의무 있나요?

Question

엄마가 예전에 사놓았다가 현재 재개발된 은평구에 신축집이 있습니다 그런데 지금 서울 재개발 생각하고 새로 집을 추가로 사거나 은평구 신축 집 정리하고 좀 더 비싼 몇십억 집을 사려고하는데 이제는 작년부터 정책 변경되어서 무조건 2년 실거주해야하나요..? 지방살면서 갭투자는 이제 막힌건가요?

실거주 의무 없는 곳: 노원, 도봉, 강북, 성북, 은평, 서대문, 마포, 강서, 구로, 금천, 관악, 동작, 영등포, 양천, 중구, 종로, 동대문, 중랑, 성동, 광진, 강동구 등 (강남3구·용산 제외 대부분 지역)

위 열거된 지역은 지방에 살아도 추가 매수나 갭투자가 가능한가요?

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

지금 서울은 갭투자 거의 전면 차단, 지역별 예외 없음, 지방 거주 투자 불가 대신 실거주 목적이면 매수 가능합니다

갈아타기(업그레이드)는 가능합니다

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

2025년 10월15일 정부에서 내놓은 주택시장 안정화 대책에 따라서 현재 서울시 전역 및 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 이곳에서 거래되는 아파트와 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대주택에 대해서는 실거주의무가 부과되어 사실상 갭투자가 막힌 상태입니다. 하지만 상기의 조건에 해당하는 아파트나 연립·다세대 주택이 아닌 경우(예: 단독주택, 아파트가 포함되지 않은 빌라, 오피스텔 등)에는 갭투자가 가능합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

서울의 경우 전역에 토지거래허가구역의 지정이 되었습니다.

토지거래허가구역내 아파트 매수를 하기 위해서는 매매 전에 우선 지자체 허가를 받고 허가 후 4개월 이내 전입신고 의무가 있고 또한 2년 실거주 의무가 있게 됩니다. 거주지에 상관없이 해당 부동산이 서울 토지거래허가구역내에 있을 경우 허가 및 실거주의무가 있게 됩니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

작년 부동산 정책 변경으로 현재 서울 전역은 실거주 의무가 적용되어 언급하신 노원, 은평 등에서도 전세를 끼고 사는 갭투자는 사실상 불가능합니다. 서울 내 주택 매수를 위해서는 토지거래허가를 받아야 하며 매수 후 즉시 전입하여 최소 2년 이상 실제로 거주해야만 법적 불이익을 피할 수 있습니다. 지방에 거주하며 서울 집을 추가로 매수하는 것은 다주택자대출 제한 및 실거주 요건에 가로막혀 있어 투자목적의 비거주 매수는 매우 어려운 상황입니다. 따라서 은평구 집을 정리하고 상급지로 갈아타실때도 반드시 본인이나 가족이 실제 입주하는 계획을 세워야 하며 취득세 중과 여부도 사전에 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다. 감사합니다.

Answer 5

엄마가 예전에 사놓았다가 현재 재개발된 은평구에 신축집이 있습니다 그런데 지금 서울 재개발 생각하고 새로 집을 추가로 사거나 은평구 신축 집 정리하고 좀 더 비싼 몇십억 집을 사려고하는데 이제는 작년부터 정책 변경되어서 무조건 2년 실거주해야하나요..? 지방살면서 갭투자는 이제 막힌건가요?

==> 현 임차인이 있는 상태에서 매입을 한다면 퇴거 시점에 실거주의무가 발생됩니다.

실거주 의무 없는 곳: 노원, 도봉, 강북, 성북, 은평, 서대문, 마포, 강서, 구로, 금천, 관악, 동작, 영등포, 양천, 중구, 종로, 동대문, 중랑, 성동, 광진, 강동구 등 (강남3구·용산 제외 대부분 지역)

위 열거된 지역은 지방에 살아도 추가 매수나 갭투자가 가능한가요?

==> 네 가능합니다. 이러한 경우 매도인은 다주택자이고 매수인은 무주택자여야 합니다

Answer 6

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

아파트의 기준으로는 실거주가 아닌 이상 서울전역에 대해서는 구매가 불가하고, 아파트가 아닌 빌라의 경우라면 사전허가를 받지 않아도 되므로 갭투자에는 문제가 없을수 있습니다. 실제 고민을 하셔야 할 부분이라면 토허제는 아니라더라도 규제지역에 포함이 되어있기에 실거주2년은 양도소득세 산정시 필수요건이며, 규제지역내에서는 2주택자는 다주택자에 포함되므로 그에 따른 세금중과등의 부담은 있을수 있다는 점은 사전에 반드시 확인을 하셔야 합니다. 또한현재 정부가 규제지역내 비거주 1주택자에 대한 보유세인상도 검토를 하고 있어 구매후에 보유세 부담도 커질 리스크도 존재합니다.

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

현재 서울 전지역 토지거래허가구역입니다.

따라서 실거주 2년 의무 부과되기 때문에 갭투자 불가능합니다.

감사합니다.

Answer 8

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

부동산 안정화 정책일환으로 설서울 존지역 지역 및 일부 경기도지역에 대한 토허가제도가 시행중입니다

따라서 매수자는 2년이상 실거주의무가 있습디다

현재 전세 임대차되어 있는 경우도 계약종료와 함께 소유자는 2년실거주 의무를 이행하여야 한다는 점을 참고하여 주시고 캡투자는 주택 담보융자에 대한 강력한 규제로 인하여 제한됨으로 어려워집니다

도움되시를 바랍니다