부동산 전월세 계약 시에 꼭 있어야 하는 특약 사항은 무엇인가요?
부동산 전월세 사기가 중가하다 보니 많은 분들이 보증보험과 특약사항으로 방지하는 것 같습니다. 그중애서 부동산 전월세 계약 시에 꼭 있어야 하는 특약 사항은 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
특약사항
,임대인은 임차인의 요청 시, 보증금 보호를 위해 보증보험 가입에 필요한 서류를 제공해야 하며, 협조를 거부할 수 없습니다
,임대인은 임차인이 계약 후 즉시 전입신고 및 확정일자 부여를 받을 수 있도록 협조하며, 임대차 기간 내 해당 주소에 제3자를 전입시키지 않습니다
, 임차인은 계약 기간 중 중도 해지 시 임대인과 협의하여 신규 세입자를 구해 계약을 승계할 수 있으며, 이에 따른 위약금은 발생하지 않습니다
,입주 시 시설물(보일러, 수도, 가전 등)의 이상 유무를 확인하고, 고장 발생 시 사용상 과실이 아닌 경우 임대인이 수리비를 부담합니다
임대차 계약 만료 2개월 전까지 계약 연장 또는 해지 여부를 상호 서면(문자 포함)으로 통보하기로 한다
,계약 기간 중 임대인의 소유권 이전, 경매 또는 근저당권 설정 등 권리 변동 시 즉시 통보하며, 임차인은 계약 해지를 요구할 수 있습니다.
,공과금 및 관리비는 임차인이 부담하되, 입주 전 미납분은 임대인이 부담합니다. 퇴실 시 정산합니다.
,임대인은 현재 해당 부동산에 설정된 근저당권, 압류 등 권리 사항을 계약 체결 전에 임차인에게 명확히 고지해야 합니다
이런특약 사항중에서 본인에게 해당되는 부분은 계약서 작성시에 필히 넣으시기 바랍니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네 요즘 깡통전세, 이중계약, 대위변제 등 다양한 사기 수법이 기승을 부리고 있기 때문에, 임차인(세입자) 입장에서는 꼼꼼하게 특약을 넣어두는 것이 필요합니다
먼저 전입신고 및 확정일자 이전설정 금지입니다.
"계약금 및 지급 전 제3자의 전입신고 및 확정일자 설정이 없어야 하며, 이에 위반 시 계약 해제 및 손해배상을 청구할 수 있다." 라는 문구를 적으시면, 깡통전세 또는 이중계약을 막으실 수 있습니다.
두번째로 임차인의 동의 없는 대출 근저당 설정 금지 입니다.
"계약 이후 잔금일까지 임차인의 동의 없이 해당 부동산에 추가 근저당 및 담보권이 설정될 경우 임차인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다."
이는 잔금일 이전에 근저당을 설정해 우선순위에서 밀리는 것을 방지하여 보증금을 안전하게 지키기 위한 조항입니다.
세번째는 보증보험 관련 조항인데요,
"임대차계약 체결 후 임차인은 전세금 반환보증보험에 가입하며, 임대인은 이에 필요한 서류 제공에 협조한다." 라고 적으시면, 보증보험 가입 시 원활한 협조를 구할 수 있어 필요합니다.
추가적으로는 퇴거 시 보증금 반환 기한을 명시한다던가, 하자 발생시 임대인의 수리의무에 대해 명시하는 것도 좋습니다.
이러한 특약사항은 계약서에 특약란에 적으시고, 임대인 과 임차인 어느 양쪽 중에 불리한 입장이 발생하는 것은 아니므로 민법에 의거하여 문제되는 사항은 아닙니다.
잘 협의하시어 특약사항 꼼꼼히 적으시고 , 안전하게 임대차 하시기 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전월세 계약시에는 계약체결전 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 전입세대열람내역서 등 관련 서류를 통해 이상이 없는지 확인하고 임대인의 지방세 및 국세 납입증명서를 통해 문제가 없는지 확인하며 인근 유사 주택과 비교하여 보증금과 월세 수준이 적절한지 파악하는 것이 중요합니다. 여기에 더하여 계약서에 특약을 추가하는 것이 필요한데, 특히 추가되어야 할 항목은 계약 후 전입신고 익일까지 근저당 등 제한물권 설정 금지, 전세대출 등을 할 경우에는 대출 미승인시 계약 취소 및 조건없는 계약금 반환, 전세보증보험 이나 전세자금대출시 협조, 주택의 하자 부분 잔금전 수리등을 기재하는 것이 필요할 것입니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
임대차게약에서 특약사항은 표준게약서 내용 이외의 것을 계약당사자가 협의하에 명시해놓는 것으로 예를 들어 장판.도배는 잔금지급일 전까지 임대인 교체를 완료해야한다 화장실 배수구는 입주전까지 공사를 완료해야 한다
일반사용시설은 5만원의 수리비는 임차인이 부담하고 5만원이상의 수리비는 임대이 부담한다 등등 구체적인 사항에 대하여 특약사항에 명시하여 분쟁을 사전에방 하는 내용을 포함시키면 됩니다
부동산 전월세 사기가 중가하다 보니 많은 분들이 보증보험과 특약사항으로 방지하는 것 같습니다. 그중애서 부동산 전월세 계약 시에 꼭 있어야 하는 특약 사항은 무엇인가요?
==> 부동산 임대차계약시 특약사항보다 가장 중요한 것은 계약당시 임차조건이 보증금 보호에 문제가 없는지를 확인하시는 것이 우선입니다. 그 다음에 특약사항으로 "잔금일자를 기준으로 1주일 이내 권리제한 사항을 설정하지 않는다. 00대출이 불가한 경우계약을 해지한다"는 특약조건 등이 필요한 것이 현실입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 전세사기를 막기 위해서는 등기부등본을 통해서 선순위 대출이 있는 지 확인을 하고 임대인의 체납정보등을 조회를 해 볼 필요가 있습니다. 또한 특약사항은 기본적으로 임대인과의 협의 사항이므로 임차인의 일방적인 의견을 넣기에는 임대인과 협의가 필요한 사항이 있고, 기본적으로 특약사항에 들어가는 것들로는 부동산 시설물 수리에 관한 협의사항,
중도 계약해지에 대한 사항, 부동산 매매 시 임대인 변경 전에 알리는 문제, 그리고 임차인 권리 승계등의 사항, 기타 장기수선충당금 납부 환급에 대한 사항등을 기록을 하시고 무엇보다 확정일자 + 전입신고 + 보증보험을 하시면 안전하게 보증금 지킬 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
특약도 해당계약건별 권리사항등에 따라 기재하여여 할 부분이 달라지고, 임대인과의 협의에 따라서도 달라지는 부분입니다. 그리고 단순 특약만으로 이러한 전세사기의 모든 위험을 피할수 없기 때문에 질문과 같이 반드시 적여야 한다는 특약이 정해진것은 없습니다.
보통 선순위 근저당이나 채권이 있는 경우에 특약에는 잔금일에 기존 근저당 말소 및 전입신고 익일까지 다른 권리에 대한 설정을 하지 않고, 이를 위반할 경우 계약울 해지하고 이에 따른 손해배상에 대한 사항을 기재하는 게 보통이고, 선순위 채권등이 없는 경우에는 전입신고익일까지 다른 물권설정등을 하지 않는다 등의 특약만 기재하시면 됩니다. 거기에 추가적인 사항이 있다면 매물의 사유로 보증보험 가입이 불가할시 계약해지 및 계약금 반환등의 특약을 추가로 기재하시면 될것으로 보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
특약사항으로 본 부동산의 등기부등본상 권리관계는 계약 시점과 동일하게 유지되어야 하며, 계약 기간 동안 임대인의 동의 없이 제3자에게 소유권 이전, 추가 근저당 설정, 가압류 등 권리변동이 있어서는 안된다. 위반 시 임차인은 계약을 해지 하거나 손해배상을 청구할 수 있다.
위 문구를 넣으시길 바랍니다. 권리관계가 가장 중요하니 필요하다 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
전 월세 계약 시 임차인의 안전을 위해 고려할 수 있는 주요 특약 사항은 다음과 같습니다.
임대인은 계약 기간 동안 해당 주택을 담보로 은행 대출 등을 통해 근 저 당 권을 설정할 수 없다.
임대인이 세금 체 납 확인 및 해결 특약 :
"임대인은 계약 체결 전 또는 잔금 지급 전까지 국세 및 지방세 체 납 사실이 없음을 확인 시켜주고, 만약 체납 액이 있다면 이를 해결해야 한다는 내용을 명시한다."
임대인의 정보 제공 의무 특약 :
" 임대인은 계약 체결 전 해당 주택의 선 순위 임차 보증금 현황, 근저당 권 등 담보 권 설정 현황 등 임차인의 보증금 회수에 영향을 미칠 수 있는 정보를 정확하게 제공해야 한다는 내용을 기록합니다"
계약 해지 및 손해배상 특약(임대인 귀책 시):
" 만약 임대인이 계약서에 명시된 의무(예 : 근저당권 설정 금지, 정보 제공 의무 등)를 위반하거나, 계약 체결 당시 고지하지 않은 중대한 하자가 발견될 경우 임차인은 계약을 해지하고 손해배상을 청구할 수 있다"
보증 보험 가입 협조 및 특약 :
"임차인이 전세 보증 보험 가입을 원할 경우 임대인은 필요한 서류 제공 등 보증 보험 가입 절차에 적극 협조하기로 한다. 전세보증보험불가시는 임대인은 계약금을 돌려 주기로 한다"
이 외에도 주택의 상태, 수리 의무, 원 상 복구 범위 등 다양한 내용을 특약으로 정할 수 있습니다. 계약 전에 등기부 등본, 건축물 대장 등을 꼼꼼히 확인하시고, 궁금하거나 불안한 부분은 반드시 특약 사항으로 명시하여 임차인의 권리를 최대한 보호 받으시는 것이 중요 합니다.
안녕하세요. 황권우 공인중개사입니다.
제가 고객분들 실제 임대차 계약 하면서 주로 사용하는 특약인데요 주로 임차인으로서 이정도는 넣어서
손해볼일은 없다 싶은 특약으로 몇개 작성해보았는데 참고 바랍니다.
1. 본 물건은 근저당권이 설정되어 있지 않은 상태이며, 임차인은 이를 인지하고 계약을 진행하며, 임대인은 잔금 익일까지 추가적인 근저당 및 제한물권을 설정하지 않기로 한다.
2. 임대인은 본 계약체결 당시 국세, 지방세 체납 사실이 없음을 고지함.
(이 특약같은 경우 임대차계약 체결시 임대인이 서류제공을 하실거에요)
3. 잔금 후 입주전까지 임대인은 안방 벽면 일부 손상된 벽지 상태를 수리하기로한다.
(이 특약은 계약시 목적물에 대하여 손상된 부분이 있다면 입주전까지 수리요청하는 특약이에요)
4. 임대인은 임대차 기간 만료전 양도 발생시 양도사실을 임차인에게 사전 통보한다.
(가끔 임대차 기간 중에 집을 매도하는 임대인이 있는데 이 사실을 꼭 통보 받으시길 바래요)