경매개시시 배당 순위가 궁금합니다.
첫 번째 : 삼천만원짜리 가압류, 두 번째 : 오천만원짜리 근저당권설정으로 인해 경매가 실행(경매개시결정등기)되서 일억원에 낙찰되었을 때 두 번째가 말소기준권리가 되고 가압류권자는 배당액에서 낙찰을 받나요? 아니면 경매 낙찰 후 낙찰자가 추가로 변제해주어야 하나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
두번째 근저당권이 말소기준권리일 경우 근저당권 이하는 소멸이고 그 위로는 인수 입니다.
즉 낙찰자가 근저당권 위의 권리인 권리를 인수를 해야 되게 됩니다.
감사합니다.
1명 평가반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.
저당 근저당 압류 가압류 담보가등기는 경매로 무조건 소멸합니다. 특별한 경우(파산재산 공매시 근저당 인수 매각 조건 등)가 아니라면 낙찰자가 이들 채권을 물어주는 일은 없습니다. 채권자는 배당순서에 따라 배당을 받고, 한푼도 못받아도 그걸로 그만입니다. 소멸됩니다.
가압류가 먼저이고 근저당이 후순위라면, 채권자 평등의 원칙에 따라 배당순서는 채권액 비율에 따라 안분배당입니다. 다만 남는 돈은 경매상채무자에게 배당되므로 미배당분에 대해서는 채무자의 배당금에 압류할 수 있습니다. 근저당이 먼저 설정된 후 가압류가 후순위로 설정되었다면 근저당권자가 전액 배당받고 남는 돈에 한해 가압류권자가 배당을 받습니다.
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첫 번째 : 삼천만원짜리 가압류, 두 번째 : 오천만원짜리 근저당권설정으로 인해 경매가 실행(경매개시결정등기)되서 일억원에 낙찰되었을 때 두 번째가 말소기준권리가 되고 가압류권자는 배당액에서 낙찰을 받나요? 아니면 경매 낙찰 후 낙찰자가 추가로 변제해주어야 하나요?
==> 말소기준 권리는 근저당이 되고 가압류를 채권인 만큼 근저당보다 후순위 권리자에 해당됩니다. 낙찰자가 별도로 추가 변제할 의무가 발생되지 않습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
1순위가 가압류이고 2순위가 근저당이며 가압류가 말소기준권리가 되어 경매에 넘어가는 경우, 가압류가 후순위인 근저당권과 동 순위가 되어 채권액에 비례하여 먼저 평등 배당을 하고 남은 금액에서 근저당권이 우선권을가지게 되는데, 사례에서는 낙찰금액이 충분하므로 가압류권자 및 근저당권자가 모두 배당을 받을 수 있으며, 낙찰자는 추가로 변제할 금액이 없습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
말소기준권리는 근저당권(두 번째)이 맞습니다
가압류(첫 번째)는 선순위 권리라 경매로 소멸하지 않지만 배당 순위는 근저당권보다 후순위라
낙찰자가 인수하는 권리가 아닙니다
배당에서 못 받으면 가압류권자는 전 소유자에게 민사적으로 청구해야 합니다
낙찰자가 추가로 가압류금액을 갚아줄 필요는 없습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
낙찰가는 배당 절차에서 자동 처리되며 낙찰자는 추가 변제 의무 없습니다. 가압류가 근저당권보다 평등배당 받으나 근저당은 후순위 일반채권에 우선하므로 근저당 5천만 원 전액 + 가압류 일부 배당됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
제시하신 사례에서 첫번째 삼천만원짜리 가압류가 근저당권보다 앞서므로 말소기준권리가 되어 모든 권리가 소멸되며 낙찰자는 추가로 변제할 필요가 없습니다. 배당에 있어서는 선순위 가압류와 후순위 근저당권은 동순위가 되어 낙찰 금액을 채권액 비율에 따라 함께 안분 배당받게 됩니다.