형제자매가 공동명의로 생애 최초 아파트 매수시 대출 문의
안녕하세요
형제자매 2인이 공동명의로 아파트 매수를 하려 합니다
둘다 무주택자라 생애최초 대출을 생각하고 있는데 각각 생애최초 대출이 가능한가요?
예를 들어 10억 아파트라 하고, 각각 dsr이 3억씩이라 할때 각각 3억 대출을 받아 총 6억 대출로 하나의 아파트 매수가 가능한지가 궁금합니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
각각 대출은 불가합니다. 1개의 아파트에 대해 대출은 담보물 1개당 대출 1건만 승인합니다. 부부와 달리 형제자매는 소득 합산이 안됩니다. 대출을 신청하는 주채무자 1명의 소득과 DSR한도 내에서만 대출이 나옵니다. 질문하신 경우 주채무자의 1명 한도인 3억원까지만 대출이 가능하며 나머지 7억원은 현금이나 한도가 부족한 차액은 각자의 신용대출로 채우는 방법이 현실적입니다. 2025~2026년 대출 규제 강화로 인해 1억원 초과 신용대출을 받은 뒤 짧은 시간 보통 3개월~1년안에 집을 사면 대출금 회수 대상이 될 수도 있으니 이 점도 잘 알아보셔야 합니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
우선, 주택도시기금의 내집마련 디딤돌대출 업무처리 기준에 따르면, 대출 대상자는 세대주와 세대원 모두 무주택자여야 합니다. 형제나 자매는 세대원 범위에 포함되지 않기 때문에, 서로 각자 별도의 세대로 분리되어 있다면 공동명의로 주택을 구입하더라도 대출 신청 시 각각의 세대별로 무주택 요건을 따로 심사받게 됩니다. 또, 한국주택금융공사의 생애최초 특례구입자금보증 규정에서도 한 주택에 한 건의 대출만 허용하고, 주채무자 한 명을 선정해야 한다고 안내하고 있습니다.
대출 방식과 관련해서는 은행의 공동명의 주택담보대출 실행 지침을 따르게 됩니다. 공동명의라면 소유자 전원이 모두 담보 제공자로 참여해야 하며, 대출은 주로 한 사람 명의로 진행하거나 공동차주 방식으로 이뤄집니다. 실제로 시중은행에서는 하나의 담보물에 대해 두 개의 별도 주택담보대출을 동시에 승인하는 경우가 거의 없습니다. 담보권 설정 우선순위나 관리 문제 때문입니다. 그래서 각각이 3억 원씩 대출을 받는 구조보다는, 한 명의 소득에 합산 소득을 반영하거나 공동차주로서 총 대출한도를 산정하는 방식이 일반적으로 적용됩니다.
1명 평가안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
아쉽게도 결론부터 말씀드리면 하나의 주택에 대해 두 사람이 각각 별개의 생애최초 주담대를 받아 합치는 것은 불가능합니다.
이유는 우리나라의 주택담보대출 체계는 1주택 1대출 원칙을 따릅니다.
주담대는 아파트에 근저당을 설정하는데 중복으로 설정하는 방식은 은행 시스템상 허용하지 않습니다.
한가지 방법은 각각 대출 받는게 아니라 두분의 소득을 합산하여 한명의 명의로 신청하는 것입니다.
dsr은 아시니 설명은 넘어가고
형제자매라고 해서 소득합산을 해주지는 않습니다.
그래서 시중은행보다는 특수은행이나 보험사 등 채무인수 형태로 가능한 곳을 찾아야 합니다.
이게 안된다면
시중은행의 일반 주택담보대출을 알아보셔야 합니다.
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.^^
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
형제자매가 공동명의로 주택을 매수할 때, 하나의 담보물에 대해 각각 별도의 생애최초 주택구입자금 대출을 실행하는 것은 불가능합니다.
담보대출의 단일 차주 원칙
대한민국 금융권의 주택담보대출은 '1주택 1대출'을 원칙으로 합니다. 질문하신 것처럼 형과 동생이 각각 차주가 되어 3억 원씩 별개의 대출을 일으켜 한 채의 아파트를 사는 방식은 허용되지 않습니다.
공동명의 주택의 경우, 두 사람 중 한 명을 주채무자(차주)로 지정하고 나머지 한 명은 담보 제공자가 되어 하나의 대출 상품을 신청해야 합니다. 이때 대출 한도는 주채무자 한 명의 소득과 DSR(총부채원리금상환비율)을 기준으로 산정되는 것이 일반적입니다.
합산 소득 활용 가능 여부
일반적인 시중은행 대출이나 특례보금자리론 등 정책 상품에서 소득을 합산하여 대출 한도를 늘릴 수 있는 대상은 '부부'에 한정됩니다. 형제자매는 직계존비속이나 배우자가 아니므로 소득 합산이 불가능하며, 주채무자로 지정된 1인의 상환 능력만을 평가받게 됩니다.
따라서 10억 원 아파트 매매 시, 두 분의 DSR이 각각 3억 원이라면 현실적으로 받을 수 있는 총 대출액은 3억 원에 그치게 되어 자금 조달 계획에 큰 차질이 생길 수 있습니다.
생애최초 취득세 감면 혜택
다만, 대출과 별개로 세제 혜택인 생애최초 취득세 감면은 요건 충족 시 받을 수 있습니다. 두 분 모두 무주택자이고 생애 첫 구입이라면, 각각의 지분에 대해 취득세 감면 혜택(최대 200만 원 한도)을 적용받을 수 있습니다.
조심스럽게 조언드리자면, 형제간 공동명의는 추후 한 명의 청약 자격 상실이나 매도 시 의견 불일치 등 분쟁 요소가 많으므로, 대출 한도 문제를 해결하기 위해 증여나 차용증을 활용한 자금 구성 방안을 세무 전문가와 먼저 상의하시길 권장합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
안됩니다. 동일주택에 대해서 명의자 두분이 각각 대출을 신청할수는 없습니다. 명의자 중 한분이 차주로써 대출을 신청하게 되며, 해당 대출신청시 공동명의자의 소득등의 서류까지도 첨부가 필요할수 있습니다. 즉, 질문처럼 각각 대출을 신청할수는 없습니다. 그리고 생애최초 디딤돌대출의 경우은 공동명의라도 부부관계등에서는 신청이 가능하나 타인과의 공동명의시에는 대출신청이 어려운 것으로 알고 있습니다. 다만 해당부분은 별도 기관과 은행을 통해 확인하셔야 합니다.
물론 생애최초가 아닌 일반시중은행 대출등은 타인과의 공동명의라도 신청이 가능한 것으로 알고 있습니다 . 형제자매의 경우도 원칙상 직계존속은 아니기에 타인기준으로 적용될 가능성이 있습니다.
형제자매 2인이 공동명의로 아파트 매수를 하려 합니다
둘다 무주택자라 생애최초 대출을 생각하고 있는데 각각 생애최초 대출이 가능한가요?
==> 가능하지만 혜택을 받기 위해서는 입주를 해야 합니다.
예를 들어 10억 아파트라 하고, 각각 dsr이 3억씩이라 할때 각각 3억 대출을 받아 총 6억 대출로 하나의 아파트 매수가 가능한지가 궁금합니다
==> 전체 물건을 고려하여 판단되는 만큼 공동명의인 경우 두 분 몫 전체 대출은 불가합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
형제자매 공동명의로 1주택을 매수하면서
각각 생애최초 주택구입자 대출을 따로 적용받는 것은 불가능합니다
생애최초 대출은 사람 기준이 아니라
주택 1채 + 세대(차주) 기준으로 봅니다
공동명의라도 아파트는 1채,담보도 1개,대출도 1건의 주택담보대출
그래서 생애최초 혜택은 1회만 적용됩니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
형제자매가 모두 무주택자라면 생애최초 요건은 각각 충족할 수 있으나, 하나의 주택에 대해 대출이 합산 실행되는 구조이며 DSR은 개인별로 적용되므로 이론적으로는 가능하지만 실제 실행 여부와 한도는 금융기관 심사 결과에 따라 달라집니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
형제 자매가 공동명의로 한 채를 사면서 각자 생애최초 대출 3억 씩 두 건을 같은 집에 다는 것은 거의 안된다고 보시는게 맞습니다.
현실적인 구조는 대출 1건을 두 사람이 공동차주로 받는 방식입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
집 한 채를 담보로 형제가 각각 따로 대출을 받는 방식은 은행 시스템상 진행하기가 어려울 것으로 보이구요. 은행은 보통 집 하나당 하나의 대출 계약만 맺기 때문에 두 분이 3억 원씩 나눠서 빌리는 건 불가능할 것 같고 부부와 달리 형제간에는 소득을 합칠 수도 없어서 결국 한 분의 소득만으로 전체 6억 원 대출이 가능한지를 따져봐야 할 상황이라 현실적으로 쉽지 않을 듯합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
형재 자매 공동명의 아파트 생애최초 대출은 각각 가능하지만 DSR 통과가 필요하니 사전 상담을 통해 확인 후 진행하시기 바랍니다