재건축 조합 설립 추진 동의서 징구 우편
재건축 아파트 조합설립 동의서가 왔습니다... 앞으로 수입이 없고 분담금 낼 여력이 없는 경우에도 동의해서 조합원이 되는것이 유리한지요?... 만약 처분해야 한다면 언제, 어떤 방법이 가장 나을지요.. 도움 부탁드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재건축 사업의 경우 조합원은 조합설립에 동의한 사람만 가입이 되고 나머지는 이후에 매도청구를 통한 현금정산 대상이 되어 매각후 퇴거를 하게 됩니다. 다만, 재건축 과정에서 따라 정식조합이 설립되기 전이면 동의여부를 미룰수 있고 경우에 따라 이후에도 가입이 가능할수 있기에 일단은 동의를 하지 않고 상황을 보시는게 좋을듯 보입니다. 보통 조합가입은 조합설립인가 직후 혹은 매도청구소송 전까지 가입의사를 밝히면 가입이 되는 경우가 많기때문에 재건축에 따른 시세상승이 나타나는 시점까지는 상황을 보신뒤 매도든 가입이든 선택을 하시면 될듯 보입니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
현재 재정적인 여유가 없다면 매각을 고려하는 것이 더 나을 수 있습니다
다만, 매각을 하기로 결정하기 전에 재건축이 완료된 후 아파트 시세 상승이 기대되는지, 재건축이 완료될 때까지 기다릴 수 있는지 등을 잘 따져보셔야 합니다
매각 시기와 방법에 대해서도 근처 부동산에 가셔서 상담을 받아보고 결정을 하시는것이 좋습니다
조합 설립 동의서에 대해 고민할 때는 상황에 맞는 최선의 선택을 하기 위해 재건축 일정, 시장 전망, 분담금 부담 여부 등을 충분히 고려한 후 결정하시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
재건축 아파트 조합설립 동의서를 제출해 조합원 지위가 확정되면 이후 추가 분담금 납부 의무가 발생합니다.
분담금은 개인의 소득 여부나 자금 사정과 무관하게 부과되며 미납 시 연체이자 부과, 권리 제한, 강제 징수 등의 불이익이 따를 수 있습니다.
재건축 사업은 장기간에 걸쳐 지속되는 경우가 많아 안정적인 자금 여력이 없는 상태에서는 금전적 부담이 매우 커질 수 있습니다.
향후 수입이 없고 분담금 납부가 현실적으로 어려운 경우라면 조합설립에 동의하지 않는 선택이 안전한 판단으로 생각됩니다.
조합설립에 동의하지 않을 경우 향후 현금청산 대상이 될 가능성은 있으나 추가 분담금 부담이나 사업 지연에 따른 리스크를 부담하지 않아도 된다는 점에서는 장점이 있습니다.
보유 자산을 처분할 계획이라면 조합설립 이전 또는 조합설립 직후가 상대적으로 유리한 시점입니다.
조합설립 이전에는 거래 제한이 거의 없어 매도가 쉬운 편이고 조합설립 직후에는 재건축 기대를 반영한 투자 수요자 대상 매도가 가능합니다.
반면 관리처분계획 인가 이후에는 매도가 사실상 어려워지고 현금청산 또는 입주까지 사업에 따라갈 수밖에 없습니다.
분담금을 감당할 자금 여력이 없는 경우 조합설립 동의는 신중히 하시길 추천드리고 처분을 고려한다면 조합설립 전 또는 직후에 매도하시길 바랍니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
현재 고정적인 수입이 없으시다면 향후 재건축 진행 과정에서 발생할 분담금이나 각종 대출 이자를 감당하기가 현실적으로 부담스러우실 수 있어요. 무조건 끝까지 보유하시기보다는 적절한 시점에 매도하는 전략을 고려해보시는 편이 안전할 듯합니다. 일단은 동의서를 제출해서 조합원 자격을 얻어두셔야 나중에 집값을 제대로 평가받는 데 유리하겠지만 소득 요건 때문에 이주비 대출 등이 제한될 가능성도 배제할 수 없는 만큼 무리하게 입주까지 기다리시기보다는 조합 설립 전후나 관리처분 전처럼 가격이 충분히 올랐을 때 매도하여 차익을 실현하시는 걸 추천드려요.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 재개발 사업성을 살펴보시고 사업성이 좋을 경우 조합원이 되는 것이 좋습니다.
조합원이 되지 않을 경우 기존 아파트 감정평가를 받고 현금청산이 되게 됩니다.
즉 기존 부동산 강제 현금 청산을 받고 나가게 되는데, 조합원이 되게 되면 조합원에 주어지는 입주권을 받게 되는데
입주권에서 프리미엄이 형성이 되어 향후 매도 시 감정평가액 + 프리이엄으로 매도를 하는 것이 더 나을 수도 있다고 사료됩니다. 감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
수입이 고정적이지 않은 상황에서 재건축 통지서를 받으시면 걱정부터 앞서시는 게 당연합니다.
1. 분담금 여력이 없다면 동의해야 할까요?
결론부터 말씀드리면, 일단 동의하여 '조합원 지위'를 확보하는 것이 유리합니다.
가치 차이: 재건축 단지는 '조합원 지위'가 있느냐 없느냐에 따라 매매가가 크게 달라집니다. 동의하지 않아 현금청산 대상이 되면 시세보다 낮은 감정평가액으로 보상을 받게 되어 손해를 볼 확률이 매우 높습니다.
매도 기회: 조합원이 되어야 추후 프리미엄(P)을 붙여 제값을 받고 팔 수 있는 권리가 생깁니다. 분담금을 낼 능력이 없더라도 일단 동의하고 나중에 권리를 파는 것이 경제적으로 훨씬 이득입니다.
사업성 :재건축 핵심은 사업성입니다. 대지지분, 용적률 상향가능성, 종상향 등 사업성이 좋은단지라면 이주자대출 , 동호수 선점, 무상옵션 등 조합원들에 많은 혜택이 주어집니다.
2. 처분 시점은 언제, 어떤 방법이 가장 나을까요?
재건축 아파트는 단계별로 가격이 계단식 상승을 합니다. 질문자님 상황에서 가장 추천하는 전략은 다음과 같습니다.
추천 시점 (조합설립 인가 직후 ~ 사업시행 인가 전): 조합 설립이 완료되면 사업의 불확실성이 제거되어 가격이 한 차례 크게 뜁니다. 분담금 걱정이 크시다면 사업이 본궤도에 올라 프리미엄이 충분히 형성된 조합설립 인가 직후에 매도하는 것을 추천합니다.
매도 방법: 반드시 '조합원 지위 승계'가 가능한 시점인지 확인해야 합니다. 투기과열지구(서울 주요 지역)는 조합설립 이후 매매 시 승계가 제한될 수 있으나, 10년 보유 5년 거주한 1주택자 등 예외 조항에 해당한다면 자유롭게 매도가 가능합니다.
평형 축소: 지금보다 작은 평수를 신청하여 분담금을 최소화하거나, 오히려 돈을 돌려받는(환급금) 선택을 할 수 있습니다.
"재건축은 시간을 돈으로 바꾸는 과정입니다." 분담금이 무섭다고 동의를 안 하는 것은 아쉬운 선택입니다. 우선 동의하여 내 자산의 가치를 지키십시오. 이후 사업이 진행되며 가격이 오를 때, 본인의 자금 상황에 맞춰 조합설립 인가 이후에 매도하여 시세 차익을 실현하고, 그 돈으로 실거주가 편한 일반 아파트로 갈아타는 것이 가장 현명합니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
조합설립 동의는 권리 확보 측면에서는 유리하나 향후 분담금 납부 의무가 발생할 수 있어 자금 여력 판단이 우선입니다.
분담금 부담이 어려운경우에는 조합 설립 인가 이후 사업이 가시화될 때 매도하는 것이 일반적으로 가격 형성에 유리합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
개인적으로 수입이 없고 분담금 낼 여력이 없다면 조합설립 동의서에 부동의 하는 것이 가장 안전한 선택입니다. 조합원이 되면 사업비, 분담금 책이 발생하지만 동의 안해도 사업 진행되면 현금 청산 받을 수 있습니다.
지금이 탈퇴, 처분 최적이라 판단합니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
재건축 조헙가입동의서는 해당조합 설립을 위한 기초자료가 됩니다
그러나 재건축으로 인하여 아파트 청약 여력이 없을 때는 조합원 규정에 따라 토지와 건물에 대한 감정평사룰 통하여 보상 및 이주지가 보상되므로 그 자금으로 다른 주택으로 이주하시게 되어 크게 손실은 보지 않을 것으로 간주됩니다
그리고 아파트 부담금이 확정되고 층별 호수가 결정된 이후 아파트 분양권 가격이 오르는 경향이 있으므로 적당한 프리미엄을 붙여 분양권을 전매하는 방법도 있으니 잘 판단하시기를 권면드립니다
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
재건축 조합 설립 동의서 징구 단계에서 수입이나 여력이 없으시다면 동의 거부가 재정적으로 유리하시며 조합원이 되신다면 사업비와 분담금 부담 의무가 발생이 됩니다 처분은 조합 설립 전이 최적이지만 사업 호재로 프리미엄이 붙을 수 있어 타이밍을 잘 보셔야 합니다
1명 평가재건축 아파트 조합설립 동의서가 왔습니다... 앞으로 수입이 없고 분담금 낼 여력이 없는 경우에도 동의해서 조합원이 되는것이 유리한지요?... 만약 처분해야 한다면 언제, 어떤 방법이 가장 나을지요.. 도움 부탁드립니다.
==> 우선적으로 재건축에 대해서 주변 여론을 보시면서 분위기부터 살펴 보시는 것이 우선입니다. 그 다음에 보상 문제 등을 고려하여 동의여부를 판단해도 늦지 않습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
수입과 여유 자금이 없는 경우네는 재건축 추진 동의는 입주권 프리미엄을 확보하기 위한 단계로 보셔야 합니다. 동의하지 않으면 매도청구를 당해 시세보다 낮은 가격에 강제 매각될 수 있습니다. 반면에 동의 후 조합원이 되면 입주권이라는 딱지가 생겨 일단 집보다 훨씬 비싼 값에 팔 기회가 생깁니다. 처분 시기는 조합 설립 직후 또는 사업시행인가 전후입니다. 진행될수록 가격은 오르지만 분담금 납부 시점이 다가오면 자금 압박이 심해지므로 그 전에 프리미엄을 받고 매도하는 것이 안전합니다. 다만 제일 중요한점은 강남 3구나 용산 같은 투기과열지구라면 조합 설립 후 매매가 금지되는 지위 양도 제한이 있습니다. 이 경우 10년 보유 5년거주 등 예외 요건을 갖춰야만 팔 수 있으니 질문자님의 재건축 지역이 어딘지가 가장 중요합니다.