부부의 경우 아파트 구입시 배우자 한사람으로 구입하는 것이 좋은가요? 아니면 부부 공동명의로 구입하는 것이 좋은가요?
주위에서 자주 듣는 이야기는 아파트를 구입할 때 부부공동명의로 구입을 하게 되면 세금을 줄일수가
있어서 많이들 하는데, 아파트시세가 어느 정도 이상이 되면 부부공동명의로 하는것이 더 좋은지
궁금하며, 세금이외의 좋은점이 또 있는지도 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파트에 대한 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데, 부부 공동명의로 하는 경우 세금별로 보면 다음과 같습니다. 종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가므로 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.
양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 같은 해에 다른 부동산 거래가 없었다면 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).
상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.
3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 취득세와 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.
세금외의 사항으로는 모든 서류 처리시 두사람 모두의 확인이 필요하므로 번거롭기는 하지만, 이점으로 인해 일방의 잘못된 임의 처분을 막을 수 있는 점이 장점으로 작용할 수도 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
공동명의로 하는 이유는 재산상 권리를 각각 가지기 위함이 있고 세제 혜택에 대한 부분이 있습니다.
절세를 위한 공동명의를 하는 이유는 양도소득세의 경우 양도 차익이 클 경우 명의로 분산을 해서 인당 공제를 받고 세율을 떨어뜨리는 효과가 있습니다. 하지마 1가구 1주택 2년 보유(거주)일 경우는 비과세 이므로 상관은 없습니다.
즉 다주택자나 부동산 가격이 클 경우 다소 절세에 효과가 있지만 계약 시 명의자 모두 동의를 해야 하고 대출 시 지분별로 대출이 어려운점 등 단점도 있으니 잘 살펴보시고 하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
부부의 공동명의로 하게 되면 취득세와 재산세, 양도 소득세 등을 나눠서 부담하기 때문에 과세표준을 줄일 수 있어서 유리합니다.
주위에서 자주 듣는 이야기는 아파트를 구입할 때 부부공동명의로 구입을 하게 되면 세금을 줄일수가
있어서 많이들 하는데, 아파트시세가 어느 정도 이상이 되면 부부공동명의로 하는것이 더 좋은지
궁금하며, 세금이외의 좋은점이 또 있는지도 궁금합니다.
==> 아파트를 공동명의로 진행하는 경우 부부공동명의로 한다면 종합부동산 감세에 유리하지만 기타 세금에는 큰 영향일 미치지 않습니다. 그러나 서로 재산의 기여도 등을 고려하여 단독명의보다 공동명의로 진행하심이 일반적입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
공동명의로 주택을 보유하게 되면 대출이나 임대차등의 계약시 명의자 모두가 참석하여야 하고 별도 서류준비등이 추가되기 때문에 귀찮아질수 있지만, 세금에 있어 그만큼 절세가 가능하기 때문에 불편함이 있더라도 공동명의를 하는 경우가 많은게 사실입니다,
보통 보유세인 종부세나 매도시 발생하는 양도소득세등을 산정할때 일정요건에 해당되는 경우라면 공동명의 절세효과가 매우 크지만, 일정 기준이하의 주택에 대해서는 크게 효과가 없습니다. 대표적으로 1세대 1주택자로써 12억이하 주택을 보유하고 있다면 사실상 공동명의에 따른 장점이 최소화되기에 단독명의를 하셔도 크게 문제되지 않습니다.
사실상 세금 절세이외에 단독명의보다 좋은 점은 크게 없다고 보시면 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
고가의 아파트 같은 경우 양도소득세 및 종부세 절세를 위해 공동명의를 하는 것이 좋지만 저가 주택의 경우 세금 절감 효과가 크지 않아 단독명의로 하는 분들도 많습니다.
공동명의의 장점으로는 부부 한쪽이 사망했을 때 상속재산이 반으로 줄어 상속세 부담이 줄며 여러 부동산을 가족끼리 나눠 공동명의로 보유하면 재산 분산 효과를 볼 수 있습니다.
단점으로는 매매와 전세 시 지분자 전원의 동의가 필요하며, 이혼 및 사망 등으로 분쟁이 발생할 수도 있습니다.
부부가 결정하는 것이니 신중히 결정하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
부부가 아파트를 구입할 때 단독 명의로 할지, 공동 명의로 할지는 주택의 가격, 거주 목적(실거주 vs 투자), 부부의 소득 구조, 향후 계획(증여/상속 등) 등에 따라 달라집니다. 관련하여 기본적인 장, 단점들 정리해 보았습니다.
부부 공동명의의 장점양도소득세 절세 효과
집을 팔 때 발생하는 양도차익을 공동명의라면 1/n로 분산하여 과세되므로, 누진세 구조에서 세 부담이 줄어듭니다.
예: 1억 차익이 한 사람에게 몰리면 1억 전체에 세금이 부과되지만, 공동명의면 각자 5천만 원으로 나뉘어 낮은 세율이 적용됩니다.
종합부동산세(종부세) 절세 가능
부부가 각각 1주택을 보유한 셈이 되어 합산과세가 피할 수 있어 유리할 수 있습니다.
특히 1세대 1주택인 경우, 공시가격 9억 원 초과 시 종부세가 발생하므로 이를 공동명의로 나눌 수 있습니다.
상속 및 증여 계획이 유연해짐
공동 소유 구조는 자산 이전을 자연스럽게 나눌 수 있는 구조로서, 추후 증여 또는 상속 설계가 쉬워집니다.
취득세 감면 혜택 미적용 가능
생애최초주택 구입, 신혼부부 특별공급 등 일부 혜택은 단독명의일 때만 가능한 경우가 많습니다.
대출 한도 제약
공동명의로 하면 두 사람 모두 DSR(총부채원리금상환비율) 심사 대상이 됩니다. 즉, 대출 한도는 줄어들 수 있음.
분할/이혼 등 문제 발생 시 복잡
공동명의는 나중에 관계 변화나 자산 분리 시, 지분 정리가 필요하고 법적 문제로 비화될 수 있습니다.
향 후 시세 차익이 커질 것으로 예상이 되는 경우 양도소득세 분산 효과를 위해 공동명의가 유리할 수는 있습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
결론적으로 말씀드리면 부부 공동 명의로 하시는 것이 좋다고 봅니다.
부부 공동 명의로 아파트를 구입하는 경우 세금 절감 효과 때문에 많이 들 선택하시는 선택하시는 편입니다. 부부 공동 명의는 주로 양도소득세, 종합 부동산 세, 상속세 등에서 절세 효과를 가져올 수 있습니다.
구체적으로 어떤 세금에서 어떤 장점이 있는지 살펴보겠습니다.
양도소득세 절감 : 아파트를 팔 때 발생하는 양도소득세의 경우, 부부 공동 명의로 하면 기본 공제 250만 원을 각자
받을 수 있습니다. 또한 양도소득세는 과세 표준에 따라 세율이 높아지는 누진 세율 구조인데, 소득을 두 사람으로 나누어 신고하게 되면 더 낮은 세율을 적용 받을 가능성이 커져 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 과세 표준(양도 차익)은 1,200만원 이하는 6%, 4,600만원이하는 15%, 8,800 만원 이하는 24%, 1억5천만원 이하는 35%, 3억이상 45%,5억초과는 45~49.5%(지방세 포함 시)로 되어 있습니다.
종합 부동산 세 절감 : 보유한 부동산 가액이 일전 기준을 초과할 때 부과되는 종합 부동산 세 또한 공동 명의를 통해 각자 공시 가격 기준에 대한 공제를 받을 수 있어 세금 부담이 줄어들 수 있습니다.
상속세 절감 : 미래에 발생할 수 있는 상속세 측면에서도 공동 명의가 유리할 수 있습니다.
결론적으로 아파트 시세가 어느 정도 이상이 되면 공동 명의가 더 유리한 지에 대한 명확한 기준은 정해져 있지 않지만, 일반적으로 주택 가격이 높이 질수록 양도소득세나 종합 부동산 세 부담이 커지기 때문에 세금 절감 효과가 더 두드러질 수 있습니다. 따라서 고가 주택일수록공동명의 세제 혜택이 더 크게 느껴질 수 있습니다.
다만, 모든 경우에 공동 명의가 무조건 유리한 것은 아닐 수 있으며, 개인의 소득 상황이나 보유 주택 수 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.아파트 잘 구입 잘 진행하시고 좋은 결과 있으시기를 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
시세 12억 이상 아파트 일때는 양도소득세,종합부동산세를 절세하기위해서는 공동명의가 유리합니다
공동명의는 부부 공동 재산임을 명확히 할수 있고 또이혼 시 명확한 지분 분할 기준이 있어 분쟁 소지를 줄일수 있습니다
사망 시, 단독명의보다 공동명의일 경우 상속 재산 범위가 줄어들어서 상속세가 줄어들 가능성이 있습니다
공동명의 단점은 대출한도나 이자율에서 불리할 수 있습니다
공동명의로 대출받으면 소득 합산이 안 될 수 있어 대출한도가 줄어드는 경우도 있고
매도나 처분 시 공동 서명이 필요하므로 절차가 다소 번거로울수 있습니다
소득이 없는 배우자의 명의 포함 시, 증여세 문제가 발생할수 있고 전세자금, 중도금, 잔금 등을 실제로 나눠 내지 않으면 명의만 올린 배우자에게 증여세가 과세될 수 있습니다
공동명의에 장단점이 있으니 잘알아보시고 결정을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
1. 세금 측면
공동명의는 양도세와 종부세 절세에 유리한 경우가 많습니다.
특히 양도세는 고가주택(실거래가 12억 원 초과)의 경우 공동명의 시 양도차익이 부부에게 나눠져 과세되고, 각자 기본공제 250만 원도 적용받아 세금이 줄어듭니다.
종합부동산세 역시 공동명의가 더 유리한 구조가 되는 경우가 있습니다.
2. 청약 자격
공동명의일 경우 부부 모두 1주택자로 간주되어 무주택자 청약 기회를 잃을 수 있습니다.
반면 한 사람 명의로만 구입하면 다른 한쪽은 무주택자로 남아 청약에 유리할 수 있습니다.
3. 대출
공동명의로 하면 소득을 합산할 수 있어 대출 한도가 늘어날 수 있습니다.
4. 상속과 이혼 시
공동명의는 이혼 시 지분을 정확히 나눌 수 있고, 사망 시 본인 지분만 상속됩니다.
단독명의는 전체가 명의자 재산으로 간주되어 상속세 등에서 부담이 클 수 있습니다.
5. 명의 변경
공동명의에서 지분을 넘기려면 증여가 되어 증여세가 발생할 수 있습니다.
단독명의도 배우자에게 명의 변경 시 증여로 간주되어 세금이 발생합니다.
결론은?
아파트 시세가 12억 원 이상이고 향후 매도 시 양도세 절세를 고려한다면 공동명의가 유리할 수 있습니다.
청약, 대출, 재산 분할 등의 목적에 따라 단독명의가 나을 수도 있으니, 목적에 따라 결정하는 것이 좋습니다. 참고하세요!!