경제
현금재건축 현금청산시 조합에서 종전평가액수준으로 제시하나요?
현금청산은 미래개발이익 반영한다고 하던데 조합은 사업비을 줄이기 위해 종전평가액수준에서 제시하나요? 강남지역에서 현금청산은 무조건 나쁜선택인가요?
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
조합원이 되게 되면 종전 부동산의 감정평가액에 조합원 분양가와 일반 분양가의 차액 만큼의 조합원 프리미엄이 더해져서 기존 자산보다 가치가 올라가게 되지만 현금청산을 시세대로 매도를 하고 사업에서 이탈하는 것이기 때문에 이익도 손실도 없지만 조합원보다는 가치가 낮다 볼 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
원칙적으로는 청산 시점의 객관적 시세를 반영해서 미래 조합원 지위에서의 기대수익이 고려되어야 하나 현실적인 마찰이 큰데 조합은 사업비 절감을 위해서 주로 종전 감정평가액을 기준으로 현금청산 금액을 산정하려는 경향이 있기 때문입니다. 강남권은 향후 엄청난 미래 가치와 비례율 상승 프리미엄이 존재해서 단순 종전평가액 기준의 현금청산은 막대한 기회비용을 포기하는 매우 불리한 서택일수도 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
조합이 사업비를 줄이려는 유인이 있을 수는 있지만, 현금청산금이 반드시 종전자산평가액 수준으로 결정되는 것은 아닙니다
반대로 현금청산을 한다고 해서 신축 아파트의 미래 가치나 재건축 개발이익을 모두 보상받는 것도 아닙니다
강남처럼 재건축 후 신축 아파트와 기존 주택의 가치 차이가 큰 지역에서는 현금청산 여부에 따라 경제적 결과가 상당히 달라질 수 있습니다
다만 강남이라고 해서 현금청산이 무조건 나쁜 선택인 것은 아닙니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재건축 사업시 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 대한 동의를 하지 않거나 분양신청을 하지 않은 경우 등 일때에는 현금청산 대상이 될 수 있는데, 현금청산 대상자가 되면 2인 이상의 감정평가업자에게 평가를 받아 평가 결과를 바탕으로 관리처분계획 인가고시 다음날로부터 90일 이내에 조합과 현금청산 협의를 해야하고 합의시에는 금액이 확정됩니다. 만일 협의가 되지 않는다면 협의기간 만료일부터 60일 내에 조합은 법원에 매도청구소송을 제기할 수 있습니다.
현금청산은 지역이나 사업장에 따라서 유리할 때도 있고 불리할 때도 있는데, 분담금이 너무 높거나 대출 이자 부담이 큰 경우에는 유리할 수 있고 재건축 후 시세 상승이 매우 크거나 감정가격이 시세에 비해 낮으면 불리할 수 있습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
조합은 사업비를 아끼려고 종전자산가액 위주로 낮게 제시하려고 하지만 법적 현금청산은 재건축 개발이익이 반영된 시가를 기준 감정평가로 산정됩니다. 강남은 현금 보상액 자체는 크지만 향후 초고가 신축 아파트가 될 입주권 프리미엄과 미래 가치를 포기해야 하는 단점이 있습니다. 무조건 나쁘다고는 할수는 없지만 막대한 양도세와 재투자 실익을 고려해야 하므로 입주권 보유시의 기대수익과 꼼꼼하게 비교해서 결정해야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
법적으로는 아니지만 실무적으로 조합은 최대한 낮추려 하고 종전평가액을 은근히 기준으로 삼으려 합니다.
무조건 나쁜 선택은 없고 본인이 생각하기에 현금청산이 좋다면 현금청산을 하시길 바랍니다. 보통 강남 지역이라면 분양권을 받으려 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
현금 청산시 조합이 종전평가액을 그대로 제시하는 경우가 많지만 그 금액이 법적으로 자동 확장되는 것은 아닙니다 현금청산 대상자는 종전자산의 개별이익이 반영된 시가를 기준으로 대금을 받을 권리가 있으므로 조합 제시액이 낮다면 합의 또는 매도 청구소송을 통해 증액을 주장하실 수 있습니다