전세 보증금을 올리려고 하는데 인상 한도를 알고 싶어요?
현재 세입자가 6년 동안 동일 보증금으로 인상없이 거주하고 있습니다 처음으로 인상하려고 하는데 5% 이상도 가능한지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 6년과정에서 임차인이 계약갱신청구권을 한번이라도 사용하였는지를 판단하셔야 합니다, 만약 이번에 인상을 위해 조정하는 과정에서 임차인이 갱신청구권 사용을 통보하게 되면 5%이내로만 올릴수 있습니다. 이러한 경우가 아니라면 시세대로 인상은 주장할수 있고 임차인이 원하지 않을 경우 계약은 만기종료되고 새로운 세입자를 구하시면 됩니다.
즉, 몇년간 월세를 올리지 않았다고 해서 5%을 초과하여 올릴수 있는지를 판단하지는 않습니다. 중요한건 갱친청구권을 한번이라도 이전 재계약시 사용했는지 여부라고보시면 됩니다, 정확한 사용여부를 모르신다면 만기 6~2개월전까지는 시세대로의 인상을 통보하시면 임차인이 갱신청구권이 있다면 이를 통해 5%이내 인상을 요구할수 있고 없다면 해당 조건인상에 동의하고 연장하거나 거절하고 퇴거를 하겠다고 할것으로 보입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
현재 세입자가 6년 동안 동일한 보증금으로 거주 중이고, 이제 처음으로 전세보증금을 인상하려는 상황으로 확인 했습니다. 이럴 때 인상 한도가 법적으로 얼마까지 가능한지, 그리고 5% 이상 인상이 가능한지 여부에 대해 설명 드리겠습니다.
기본 원칙: 5% 인상 제한 규정 (임대차 3법)
2020년 7월부터 시행된 주택임대차보호법 개정안, 이른바 "임대차 3법"에는 다음과 같은 조항이 있습니다:
임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우,
임대인은 기존 보증금(또는 월세)의 5%를 초과하여 인상할 수 없다.즉, 임차인이 ‘계약갱신요구권’을 행사할 경우에는
→ 5% 이내로만 전세보증금을 올릴 수 있습니다.그런데 지금 상황에서는 5% 이상도 가능할 수 있습니다. 언급하신 상황에서 가장 중요한 점은:
“세입자가 6년 동안 거주했다”는 점입니다.여기서 중요한 법적 기준은 다음과 같습니다:
계약갱신요구권은 1회에 한하여 2년 동안만 행사 가능즉, 임차인이 원래 계약(2년) + 계약갱신요구권 행사(2년) 해서 총 4년까지 보호됩니다.
그 이후에는 임대인은 자유롭게 보증금을 인상할 수 있으며, 5% 제한이 사라집니다.
결론: 지금은 5% 이상 인상도 가능합니다
질문자님의 경우,
세입자가 6년 거주 중이라면,
이미 계약갱신요구권을 행사하고 2년을 초과한 상황입니다.
따라서 5% 인상 제한 규정은 더 이상 적용되지 않으며,
임대인과 임차인이 서로 협의하여 금액을 정하면 됩니다.
단, 임차인이 동의하지 않으면 계약 종료 후 퇴거를 요구할 수 있습니다.
법적으로 5% 이상 인상이 가능하다 하더라도, 임차인과 원만한 관계를 유지하고 공실 리스크를 줄이기 위해 다음을 고려하시는 것이 좋습니다.
최근 주변 전세 시세를 기준으로 인상률을 정함
세입자에게 인상 배경(물가, 시세 등)을 설명
급격한 인상 대신 단계적 인상 제안 (예: 1~2년 단위로 나눠 인상)
도움이 되셨기를 바랍니다.
기본적으로 인상금액은 임대인과 임차인의 협의에 따릅니다.
하지만 아래 두가지 경우는 협의를 하더라도 최대 인상폭이 5%로 제한됩니다.
임대인이 주택임대사업자인 경우
임차인이 계약갱신청구권을 사용한 경우
위 두가지 경우를 제외하고는 양 당사자간의 협의하에 제한없이 인상 가능합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
계약갱신청구권을 사용한 계약이면 5% 이상 인상 불가하며 신규 계약이면 시세에 맞춰 5% 초과 인상도 가능합니다.
세입자가 계약갱신청구권을 행사 했고 자유 계약 상태라면 5% 초과 인상도 가능합니다.
반드시 세입자의 동의가 필요합니다.
감사합니다.
현재 세입자가 6년 동안 동일 보증금으로 인상없이 거주하고 있습니다 처음으로 인상하려고 하는데 5% 이상도 가능한지 궁금합니다
==> 다음과 같은 기준으로 판단해 보시기 바랍니다.
임대인이 주임사인 경우 와 임차인의 게약갱신 청구권 행사에 의한 연장인 경우 : 기존 보증금 또는 월세 중 5% 범위 내에서 가능
상기 1번항목에 해당되지 않는 경우 : 주변 시세를 고려하여 인상 가능합니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
합의갱신의 경우 상한선 제한은 없습니다.
100억으로 올리셔도 임차인이 동의하면 가능합니다.
더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
세입자가 이미 계약갱신요구권을 사용한 상태라면 주변시세에 맞추어 5%를 넘게 전세보증금을 인상할 수 있습니다. 하지만 너무 높은 금액으로 인상하는 경우에는, 임차인이 새로운 계약으로 간주하여 추후 다시 계약갱신요구권을 주장하게 될 수도 있습니다.
안녕하세요. 홍기윤 공인중개사입니다.
전세보증금 인상관련하여 궁금하시군요. 혹시 본인께서 임대사업자시라면 전세보증금인상은 5%까지만 인상이 가능하십니다. 임대사업자가 아니시라면 임차인께서 계약갱신청구권을 사용하시면 5%까지만 인상이 가능하구요. 그외 위 사항에 해당되지 않으시면 전세보증금 인상의 제약은 없으므로 시세에 맞춰서 인상하시면 됩니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 6년간 묵시적갱신으로 왔다면 다음 재계약시 계약서를 작성을 하는 것이 좋고 또한 1년에 보증금+월세해서 5% 인상이 가능합니다. 만일에 임차인의 입장에서는 인상없이 기존 계약 조건으로 2년 더 거주를 원할 경우 계약갱신청구권을 사용하게 될 경우는 기존 계약 그대로 해줘야 합니다. 1년5% 상한은 임대인과 임차인 협의사항입니다.
계약갱신청구권을 사용을 하게 되면 2년 후 완전한 새로운 계약을 맺을 때 1년에 한도없이 임대료를 올릴 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
전세 보증금이든 월세든 인상 한도는 5%이내에서 인상하도록 규정되어 있습니다
이는 세입자보호를 위한 법규입니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
6년동안 임차인이 살면서 계약갱신청구권을 썼으면 시세대로 올릴수 있습니다
그런데 계약 갱신 청구권을 안썼고 이번에 쓰겠다고 하면 5%만 올릴수 있습니다
그런부분도 협의가 먼저이니 협의를 우선 해서 더올리고 싶다고 얘기해보시기 바랍니다