주택 매수 + 청약 당첨 관련 질문입니다.

Question

현재 상황입니다.

• 비규제지역 청약을 먼저 신청한 상태에서,

• 이후 조정대상지역 아파트 매수 계약 진행 중입니다.

• 현재 토지거래허가 승인 대기 중이며,

• 청약은 당첨되어 계약 진행 예정입니다.

일정은 아래와 같습니다.

• 5/19 : 토지거래허가 승인 예정

• 5/20 : 조정지역 아파트 잔금 및 소유권이전등기 접수 진행 예정

• 5/21 : 청약 당첨 아파트 계약금 지급 예정

질문1)
5/20에 조정지역 아파트 잔금 및 등기 접수를 완료하고, 다음날인 5/21에 청약 아파트 계약을 진행할 경우, 취득세 중과 판단 시점은 등기접수일 기준인지 궁금합니다.

즉, 5/20 기준으로는 기존 주택 수 산정이 완료된 상태로 보아 청약 주택 취득 시 조정지역 취득세 중과 대상이 아닌 것으로 판단되는지 문의드립니다.

질문2)
일정을 빠듯하게 2개의 주택을 매수할 경우 문제되는 사항이 있을지 궁금합니다.

질문3)
향후 양도세 관련하여,
현재 보유 예정인 주택 중 비규제지역 주택을 먼저 매도할 경우 일반세율 적용이 가능한지 궁금합니다.

또 이후 조정대상지역 주택을 매도할 때에도 현재 다주택자 양도세 중과 배제 규정 적용이 가능한지 함께 문의드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

5월 21일 청약 계약일 기준으로 주택 수를 산정하므로 5월 20일 등기 완료 시 청약 주택은 비규제지역 2주택에 해당하여 일반세율이 적용됩니다. 5월 19일 토지거래허가 승인 후 허가증 발급이 지연되면 5월 20일 등기 접수가 밀릴 수 있으므로 당일 서류 수령 가능 여부를 지자체에 반드시 확인해야 합니다. 현재 다주택자 양도세 중과 배제 조치가 종료되어 조정지역 내 다주택자는 중과되므로 중과가 없는 비규제지역 주택을 먼저 매도해야 안전합니다. 취득세 주택 수 산정 시 본인뿐만 아니라 주민등록상 함께 등재된 세대원 전체의 주택 수가 합산되므로 계약 전 세대원 주택 수를 재점검해야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

원칙상 취득세 판단은 자금지급일 또는 소유권이전등기 접수일 중 더 빠른날 기준으로 봐야 합니다.

1. 5/20에 기존 주택 수 산정이 끝났으니 5/21 주택 청약은 중과 대상이 아니다라고 단정하기는 어렵습니다.

2. 두 주택을 아주 촘촘하게 연달아 매수하는 건 세법상 판단이 꼬이기 쉬운 구조입니다. 특히 잔금일, 등기접수일, 계약금 지급일, 토지거래허가 승인일이 서로 엇갈리면 어느 시점에 어떤 주택 수로 보느냐에 따라 달라집니다.

3. 양도세는 원칙적으로 양도일 기준이고 질문에서처럼 나중에 비규제지역 주택을 먼저 팔면 그 시점의 주택 수와 해당 주택의 요건에 따라 일반 세율 여부가 갈립니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

5월20일 기준 1주택자가 되게 됩니다. 또한 분양권도 주택수에 포함이 되게 됩니다.

청약 계약 시 주택수 이슈에 대한 불이익이 없는 지 살펴볼 필요가 있고 또한 향후 잔금 시 대출에 대한 이슈로 체크를 해 볼 필요가 있습니다. 2주택자일 경우 조정지역내 부동산을 매도를 하게 될 경우 20% 양도소득세 중과세율이 부과가 되고 비규제지역의 경우 2주택자일 경우 기본세율이 적용이 되게 됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

현재 케이스는 조정지역,토지거래허가,청약당첨,

분양권,취득세 중과,향후 양도세가 모두 얽혀 있어서 단순 2주택 계산으로 끝나지 않습니다

특히 취득세는 관할 구청 세무과,실제 잔금일,분양권 취득일,계약 형태에 따라 해석 차이가 있습니다

핵심은 취득 시점”과 “주택 수 판단 시점입니다

다만 질문하신 사안은 최근 세법·행정해석 변화가 많고, 특히 토지거래허가 + 조정대상지역 + 분양권/입주권 + 취득세 중과가 섞여 있어서 최종적으로는 관할 구청 세무과 확인이 가장 중요합니다

세무사한테 상담을 먼저 받아보시는것이 좋을거 같습니다

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

청약 당첨 아파트의 취득세 주택 수 산정 기준일은 분양계약 체결일이며 전날 잔금을 치른 주택이 포함되어 2주택째 취득이 되지만 시규 취득 주택이 비규제지역이므로 중과 없이 일반세율이 적용됩니다. 이틀간 연달아 자금이 지출되므로 국세청의 자금조달계획서 출처 조사를 대비해서 증빙 서류를 철저하게 준비해야 하며 다주택자 지정에 따른 대출 한도 축소 및 토지거래허가 주택의 실거주 의무 요건을 엄격하게 준수해야 합니다. 순수 2주택 상태에서 비규제지역 주택을 먼저 매도하면 비과세는 불가능해 일반세율로 과세되나 이후 남은 조정대상지역 주택은 1주택자 상태가 되므로 2년 보유 및 2년 거주 요건을 채우면 12억원 이하 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 주의할점은 현행 세법상 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 종료되어 조정대상지역 내 다주택자 양도 시 중과세율이 적용되므로 세금 폭탄을 피하기 위해서는 반드시 비규제지역을 먼저 매도하여 주택수를 줄인 후 조정지역 주택을 처분해야 합니다. 감사합니다.