오피스텔 전세, 매매관련 문의드립니다.

Question

지금 서울지역 오피스텔 1억 6400에 월세 15, 전세로 살고있습니다.

계약은 1년 정도 남았는데, 계약시에는 집주인이 팔 생각이 없다고 하였으나, 정부정책으로 인해 다주택자 세금을 면하기 위해 매매를 하겠다고 연락을 받았습니다.

보증금이 매매가의 90퍼센트를 넘어 전세보험 가입은 불가한 상황입니다.

돈을 좀 보태서 사기엔 오피스텔 취득세가 너무 부담스러운데, 만약 집주인이 바뀔경우 제가 전세사기와 같이 전세금을 1년 뒤 계약만기시 못받게 될 가능성이 있는지, 그를 피할 수 있는 방법이 있을지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 확정일자 + 전입신고를 해 놓았기 때문에 우선변제권과 대항력을 가지고 있습니다.

그리고 새로운 임대인이 바뀐다고 해도 그러한 권리는 존재를 하고 기존 임대인과 새로운 임대인 사이 임차인의 권리는 변동이 없게 됩니다. 다만 새로운 임대인의 경제적 상황에 따라 어떻게 될지는 몰라도 시세 대비 전세가격이 높게 형성이 되어져 있을 경우 쉽게 매매가 될지도 사실 의문 이긴 합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

대법원 판례에 따라 임차인은 소유자가 바뀔 때 이를 원하지 않으면 승계를 거부하고 기존 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있으므로 새주인의 자금력이 의심된다면 즉시 기존 주인에게 이의를 제기하여 계약 해지를 통보해야 합니다. 계약을 유지하게 될 경우 새로운 매수인이 세금 체납이 있거나 보증금 반환 능력이 없는 바지 임대인일 가능성을 배제할 수 없으므로 매매 계약 과정에서 새 주인의 국세 지방세 완납 증명서 등을 요구하여 리스크를 사전에 파악해야 합니다. 보증보험 가입이 불가능한 상황이므로 집주인과 협의하여 전세권 설정 등기르 하면 향후 보증금 미반환 시 별도의 소송 없이도 경매를 신청할 수 있는 강력한 법적 권한을 확보할 수 있어 심리적, 절차적 안전장치가 됩니다. 중도 퇴실 및 이사비 협상을 통해 집주인이 다주택자 세금 문제로 매도를 서두르는 상황을 역으로 이용해 새로운 세입자를 구하는데 협조하는 대신 이사비나 복비를 지원받고 조기에 중도 퇴실하여 안전한 주거지로 이전하는 것이 원금을 회수하는 가장 확실한 방법입니다. 요약하자면 보증금 비중이 높은 상황에서 새로운 주인의 자금력을 신뢰할 수 없다면 승계 거부권을 행사하여 기존 주인에게 책임을 물어야 하며 거주를 지속할 경우 전세권 설정이나 조기 퇴실 협상을 통해서 보증금 회수의 확실성을 높여야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

주택임대차보호법상 새 주인은 기존 임대인의 의무를 승계하지만 세입자가 소유권 이전 사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 승계를 거부하고 기존 집주인에게 보증금 반환을 청구할 권리가 있씁니다. 현재 보증금이 매매가의 90%를 넘어 전세보증보험 가입이 불가능한 상태이므로 새주인의 자금력이 부족할 경우 만기 시 보증금 반환 지연이나 경매 낙찰가 하락으로 인한 손실 가능성을 배제할 수 없습니다. 거주를 지속해야 한다면 집주인과의 협의하여 전세권 설정 등기를 경료해 우선변제권을 화고히 하거나 매매 진행 과정에서 새 주인의 세금 체납 여부 및 자력 유무를 철저히 확인해야 합니다. 집주인이 다주택자 규제 때문에 매도를 서두르는 상황을 활용하여 복비나 이사비를 지원받고 조기에 중도 퇴실하여 안전한 주거지로 이전하는 협상을 진행하는 것이 리스크를 완전히 차단하는 방법입니다. 즉 새주인에게 계약이 승계되는 것이 불안하다면 즉시 기존 주인에게 승계 거부 및 보증금 반환 의사를 통보해야 하며 부득이하게 거주할 경우 전세권 설정이나 조기 퇴실 협상을 통해 자금 회수의 확실성을 높여야 합니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

집주인이 바뀌더라도, 전세계약 기간 동안 임차권은 보호됩니다

전세보증보험 가입 불가는 위험이지만,

임차권 등기명령 신청,계약서상 권리 명시,등기부 확인등을 통해 대부분 예방 가능합니다

만기 전에는 전세금을 받지 못하는 위험은 낮고 단 집주인이 파산 등 특별 상황이면 법적 대응이 필요합니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

서울 오피스텔 전세는 집주인 변경 시 전세금 반환 리스크가 존재하지만 확정일자 + 전입신고 + 전세권 설정으로 보호받을 수 있습니다.

계약 1년 전이라 대응 시간이 충분하며 전세 보험 불가 시 전세권 설정이 최선의 안전장치입니다.

감사합ㄴ비다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

오피스텔의 높은 전세가율로 인해 새로운 집주인이 반환 능력이 부족할 가능성이 존재하며 위험을 피하기 위해 임차권등기명령신청이나 전세권 설정 등기 등의 방법이 있을 것 같습니다

Answer 7

지금 서울지역 오피스텔 1억 6400에 월세 15, 전세로 살고있습니다.

계약은 1년 정도 남았는데, 계약시에는 집주인이 팔 생각이 없다고 하였으나, 정부정책으로 인해 다주택자 세금을 면하기 위해 매매를 하겠다고 연락을 받았습니다.

보증금이 매매가의 90퍼센트를 넘어 전세보험 가입은 불가한 상황입니다.

돈을 좀 보태서 사기엔 오피스텔 취득세가 너무 부담스러운데, 만약 집주인이 바뀔경우 제가 전세사기와 같이 전세금을 1년 뒤 계약만기시 못받게 될 가능성이 있는지, 그를 피할 수 있는 방법이 있을지 궁금합니다.

==> 현재 상황에서 보증금보호를 위해서 보험가입이 불가한 경우 보호에 상당한 어려움이 있을 수도 있습니다. 만약 그때가서 경매처분된다면 이를 낙찰받는 방법을 강구하시는 것이 적절해 보입니다.