경제
쌈박한오릭스46
같은 아파트라도 같은 평수인데 층수나 방향에 따라 가격 차이가 크게 나는 경우가 많은데, 부동산 가격은 이런 조건들을 어떤 기준으로 반영하는 것일까요?
같은 아파트라도 같은 평수인데 층수나 방향에 따라 가격 차이가 크게 나는 경우가 많은데, 부동산 가격은 이런 조건들을 어떤 기준으로 반영하는 것일까요?
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
같은 아파트의 주택 가격이 서로 다른 것에 대해 궁금해하시는 것으로 이해했습니다.
가장 먼저 전제되어야 할 것은 "같은 아파트 단지" 라고 해서 절대로 "같은 주택" 이라는 것은 아닙니다. 부동산의 불변의 특징 하나가 바로 유일성이기 때문입니다. 이 점은 전제한다는 것을 먼저 알아두시고 아래의 내용을 읽어 주시기 바랍니다.
아파트 가격은 실생활의 쾌적성에 직결되는 일조량, 조망권, 통풍, 사생활 보호 수준 등에 대한 수요자들의 선호도가 시장 가치로 직결되며 프리미엄으로 반영됩니다.
방향에 따른 가격 차이는 주로 일조량을 기준으로 형성됩니다. 사계절이 뚜렷한 한국에서는 햇빛이 가장 오래 들어와 겨울철 난방비 절감과 쾌적한 실내 환경 유지에 유리한 남향이 가장 높은 가격을 형성합니다. 그 뒤를 이어 아침 해가 들어오는 동향과 오후 해가 길게 들어오는 서향이 비슷한 가격대를 이루며, 북향은 선호도가 가장 낮아 가격이 상대적으로 저렴합니다. 다만 최근에는 한강이나 호수, 대형 공원 등 특급 자연 조망이 확보되는 경우, 일조량보다 조망권을 우선시하여 동향이나 북향이 남향보다 더 높은 가격을 형성하는 예외적인 사례도 늘고 있습니다.
층수에 따른 기준은 조망, 지상 소음, 사생활 보호가 핵심입니다. 전체 층수의 중간에서 상층부에 해당하는 이른바 로열층은 탁 트인 시야와 풍부한 채광을 누릴 수 있고 지상의 소음이나 매연으로부터 자유롭기 때문에 수요가 가장 많아 단지 내 최고가를 기록합니다. 반면 1층을 포함한 저층은 보행자의 시선에 노출될 수 있는 사생활 침해 우려와 상대적인 일조 시간 부족, 보안상의 이유 등으로 인해 로열층 대비 통상 5~10%가량 저렴하게 책정됩니다. 하지만 층간소음 문제에서 완벽히 자유롭다는 장점 덕분에 어린 자녀를 둔 세대의 탄탄한 대기 수요가 존재합니다.
건물의 가장 윗부분인 탑층의 경우, 과거에는 옥상을 통한 열 손실로 냉난방비 부담이 크고 결로 우려가 있어 선호도가 떨어졌습니다. 하지만 최근 건축된 아파트들은 단열 기술의 발전으로 이러한 단점이 크게 개선되었고, 윗집이 없어 층간소음 스트레스가 원천 차단된다는 점이 부각되면서 오히려 펜트하우스 프리미엄이 붙어 가장 비싸게 거래되기도 합니다. 이러한 층과 향에 따른 가격 차이는 단순히 매수자와 매도자의 심리로만 정해지는 것이 아니라, 은행 담보대출의 기준이 되는 감정평가나 시세 조사 기관에서도 '층별·향별 효용비율'이라는 평가 기준을 적용해 자산 가치에 시스템적으로 반영하고 있습니다.
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채택된 답변안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
거주자들의 실제 선호도와 수요 공급의 논리가 반영된 결과로 조망과 햇빛이 좋은 로열층은 가치가 높게 매겨집니다. 일조량이 부족하거나 소음에 취약하거나 사생활 보호가 어려운 세대는 실수요층의 외면을 받아 상대적으로 저렴한 가격대를 형성합니다. 시장은 이러한 거주 환경의 유불리를 수용하면서 가격 격차를 만들고 감정평가 및 실거래 신고 과정에서 이 기준들이 자연스럽게 반영이 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산의 가격은 수요 대비 공급에 의해서 가격이 결정이 될 수 있습니다.
아파트 수요의 경우 똑같은 아파트라도 로얄동, 로얄층에 선호를 하게 됩니다. 즉 사람들이 선호하는 로얄동, 로얄층의 경우 서로 살고 싶어서 수요가 몰리게 되면 결국 파는 사람 입장에서는 조금이라도 더 높은 가격에 살 사람을 찾기 때문에 가격이 올라간다 볼 수 있습니다. 사람들이 좋아하는 로얄동은 채광이 좋고 거실에서 다른 동이 보이지 않고 앞이 탁 트인그리고 입구가 주변 역세권, 학교, 인프라 이용에 용이한 동을 좋아하고 같은 동일 경우 해당 동 2/3 이상 로얄층을 주로 선호를 하게 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
부동산 가격이 어떠한 한 가지 기준에 따라 일률적으로 반영되는 것은 아닙니다. 부동산 가격은 기본적으로 수요와 공급에 의해 형성되며, 같은 단지나 같은 건물 안에서도 층수, 방향, 면적, 조망, 내부 시설상태 등 여러 요인에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 따라서 특정 요인 하나가 가격에 몇 % 정도 영향을 준다는 식의 정해진 기준이 있다기보다는, 이러한 여러 조건들이 종합적으로 반영되어 실제 거래가격이나 시세로 나타난다고 보는 것이 맞습니다.
결국 가격을 비교할 때도 한 가지 조건만 보기보다는 최대한 비슷한 조건의 매물이나 실제 거래사례를 함께 비교해 판단하는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
같은 평수라는 이유만으로 가격을 비교하면 안 됩니다.
시장 가격 변화 + 층 차이 + 향/조망 차이가 섞여 있기 때문입니다.
사람들의 선호도가 가격에 반영되기 때문에 다양한 이유로 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파트에서 흔히 로얄층 / 로얄동 / 로얄라인 매물이 언급되는데, 이는 최고로 좋은 매물이란 뜻입니다. 이러한 좋은 조건을 갖고 있는 아파트는 찾는 사람이 많으므로 자연스럽게 높은 가격에 매물대가 형성됩니다.
구체적으로 보면 로얄층은 중간 단계에서 약간 높은 층 예를 들어 25층인경우 17층~21층 정도를 말합니다. 뷰가 좋은 지 통풍이 잘되는지 세부 조건에 따라 가격이 달라질 수 있으며, 로얄동은 생활하기 가장 편리한 동선이 나오는 동을 말합니다. 학교나 커뮤니티와 인접한 곳이나 지하철이나 마트 등에 빠르게 도달할 수 있는 동을 말하고, 로얄라인은 같은 동 내에서도 가장 선호하는 방향으로 향한 라인을 말 합니다. 같은 층이라도 남향이며 뷰가 좋은 경우 더 높은 가격을 형성하게 됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
맞습니다
같은 아파트·같은 평수라도 층, 방향, 동, 조망, 내부 상태에 따라 가격이 꽤 크게 달라집니다
부동산에서는 이런 차이를 보통 개별요인 또는 개별적 가치로 반영합니다
아파트의 기본 가격 × 그 집의 선호도라고 생각하면 이해하기 쉽습니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
일조량, 조망권, 소음 수준 등 거주하면서 직접 체감하는 실거주 만족도가 시장 수요에 즉각적으로 반영되기 때문입니다. 남향이나 고층처럼 선호도가 높은 조건은 매수 희망자가 몰려서 환금성이 좋고 프리미엄이 붙는 반면에 저층이나 북향은 선호도가 낮아서 할인 요인으로 작용하는데 실거래가와 매물 호가 데이터가 누적되면서 시장 참여자들이 공감하는 일종의 가치 환산 비율이 형성되기 때문입니다.