민간임대 별도 계약서로 약속한 우선분양권리 (공고문 상이)

Question

안녕하세요.

최근 공공민간임대 아파트를 확인해보고있습니다.

공고문과 분양실태를 보니 특이한점이 있더라구요.

-청약홈에 올라온 공고에는 우선분양권없음 표기

-모집시, 10년 후 우선분양권을 준다고 홍보하며 실제로 풀옵션 인테리어를 하는조건으로 우선분양권에 대한 시행사에서 특약 계약서를 작성한다는 후기있음

하지만 민간임대의 경우, 시행사의 부도와 같은 이유로 추후 아파트가 lh에 넘어가거나 하는 가능성이 존재하는 것으로 알고있습니다.

이 경우 “우선분양권에대한 시행사 간의 특약 계약서는 공고문보다 효력이 없을 것 같은데, 이런 계약방식의 위험성을 자세히 알고싶습니다.”

보증금이 아닌 이외의 금액을 지출하여 우선 분양권을 받아내는경우, 해당 금액은 전세보증금이 아니므로 허그보증의 범위에 들어가지않는 다는점은 인지하고있습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

청약 공고문에 명시되지 않은 우선분양권을 시행사와 사적으로 약정하는 것은 법적으로 구속력이 매우 낮아서 향후 분쟁시에 보호받기가 어렵습니다. 시행사가 부도날 경우 경매 낙찰자에게 기존약정을 승계할 의무도 없으므로 모든 분양 권리가 무효화될 위험이 큽니다. 우선분양권을 조건으로 지불한 인테리어비 등은 HUG 보증범위에 포함되지 않아 사고 발생시에 금전적인 회수가 사실상 불가능합니다. 공적인 공급 체계를 벗어난 사적 계약은 시행사의 자금 조달 수단일 뿐이므로 금전적인 손실을 방지하기 위해서 공식적인 공고문의 내용만을 신뢰하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

공고문에 우선 분양권 없음으로 되어 있는데 별도 특약이나 홍보 문구로만 우선 분양을 약속하는 방식은 나중에 공고문, 법령, 사업 주체 변경 등 충돌할 수 있습니다.

따라서 기대한 권리가 그대로 보장된다고 보기 어렵습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

공고문과 특약이 충돌되는 구조라 위험성이 높습니다 우선 분양권이 진짜 중요한 목적이라면 공고문에 명시된 권리인지가 제일 중요하고 시행사 특약만 믿고 별도 금액을 넣는 방식은 나중에 분쟁 소지가 있을 수 있습니다

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

청약 홈 공고문에 우선분양권 없음이라고 기재가 되어져 있을 경우 해당 민간임대는 향후 일반분양으로 전환이 될 가능성이 클 수 있습니다. 분양사무실 등에서 특약을 기재를 한다고 해도 일반분양으로 전환이 될 시 또한 해당 시행사가 부도나 없어지게 될 경우 불이익을 받을 수 있다 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

공고문에 없는 우선분양권을 별도 특약으로 약속하는것은 법적 효력이 취약하며 시행사 부도시 새로운 사업주체는 이를 승계할 의무가 없어서 사싫상 보호받기가 어렵습니다. 해당 특약은 시행사와 임차인간의 사적인 계약일 뿐이므로 시행사가 파산하면 우선분양권은 사라지고 추가로 지불한 인테리어 비용등도 돌려받기가 어려워 보입니다. 우선분양권은 청약홈 모집공고문에 명시된 경우에만 안전하며 별도 계약서나 구두 약속으로 이를 보장하는 곳은 리스크가 매우 크므로 거래를 피하는것이 현명합니다. 감사합니다.