오피스텔 월세 계약 시 부동산이 대리로 할 때,,

Question

지역은 서울 입니다.

요즘 보통 오피스텔 원룸 월세 계약 시 집주인이 멀리있거나 바쁘면 중개사분이 대리로도 계약을 하는지 궁금합니다.

현재 등기부상 소유주명과 계좌 예금주명 동일한 것은 확인하여 계약금만 입금한 상황이고, 등기부상 을구에 근저당도 없습니다.

계약하러 가기 전 집주인분은 바빠서 못 오시고 중개사분이 하신다고 하네요.

중개사분께 위임장 있으시냐고하니 위임장없이 그냥 한다고 하더라구요. 매일같이 이런 계약을 해오셔서 이쪽 부동산에서는 그게 관행인 것 같기도 하셔서 더 이상 요구는 안했고 주변 지인들은 요즘 다 그렇게 한다고 진행하라는데..

조만간 계약서쓰고 입주일에 잔금 치르기로 했는데, 계약서 하러 갈 때 위임장 없으면 집주인 신분증 대조 및 집주인과 통화연결까지는 해야할까요? 조언주시면 감사하겠습니다.

(참고로 부동산은 오피스텔 지하층 상가에 오피스텔 이름을 딴 10년 이상된 부동산이고, 부동산중개사분은 10년 이상 같은 번호 쓰시기는 한 것 같더라구요)

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

위임장이 없는 대리 계약이므로 계약서 작성 직전 중개사를 통해 임대인과 통화하여 본인 확인(성함, 생년월일) 및 임대료와 기간 등 계약내용을 승낙했는지 확인하고 이 과정을 반드시 녹음해 두세요. 중개사가 보유한 임대인의 신분증 사본과 등기부상 인적 사항이 일치하는지 대조하고 계약서상의 임대인 인적 사항이 등기부와 동일하게 기재되는지 꼼꼼하게 살피시길 바랍니다. 이미 실행하고 계신것처럼 잔금 또한 반드시 등기부산 소유자 본인 명의의 계좌로만 입금해야 하며 중개사나 제3자의 계좌로 입금하는 것은 절대 금물입니다. 계약서 특약란에 본 계약은 임대인과 전화 통화로 위임 의사를 확인하였으며 임대인은 잔금일 전까지 위임장 및 인감증명서를 보완하기로 한다는 취지의 문구를 넣어 사후분쟁의 소지를 차단하는 것이 안전합니다. 중개대상물 확인 설명서를 체크하여 중개업자가 대리인으로서 계약을 진행한다는 사실이 중개대상물 확인 설명서에 명확하게 기재되어 있는지 확인하여 추후 중개 사고 발생시 중개업자의 책임을 물을 수 있는 근거를 확보해 두세요. 결론적으로 관행이라는 말에 방심하기보다 집주인과의 직접 통화 녹취와 본인 계좌 입금이라는 두가지 핵심 안전장치만 확실히 지킨다면 위임장이 없는 상황에서도 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

대리계약의 경우 중개사가 하던 제3자가 하던 첨부되어야 할 서류만 잘 확인하시면 됩니다. 보통 당사자가 아닌 타인이 계약을 대리하기 위해서는 위임장, 소유자의 인감, 인감증명서가 첨부되어야 하고, 계약서 작성시점에 실제소유자와 통화를 하여 대리권수여여부등이 맞는지를 확인하시고 계약을 진행하시면 소유자와 직접계약을 한 것과 계약상 효력은 동일하게 적용되게 됩니다. 즉 중개사라고 이러한 서류가 없어도 되는 것은 아니기에 누가오던 위 서류 첨부를 요청하고 그에 따라 계약을 진행하시면 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

위임장과 인감증명서가 없다면 중개인이 임대인으로부터 계약 체결 권한을 정당하게 부여받았는지 법적으로 증명할 방법이 없습니다. 만약 임대인이 나중에 나는 월세가 아니라 전세로 내놓으라고 했다거나 계약 자체를 허락한 적 없다고 주장할 경우 임차인이 보호받기가 매우 어렵습니다. 현실적으로 위임장 없이 진행하게 된다면 최소한 계약서 작성 시 중개인을 통해서 임대인의 신분증 사본을 확인하고 그 자리에서 임대인과 직접 통화를 하여 본인 확인과 계약 조건, 대리인에게 예약을 위임한 사실을 녹취하거나 확답을 받아야 합니다. 이미 확인하신대로 등기부상 소유주= 계약서상 임대인 =송금 계좌 예금주 세가지가 반드시 일치해야 합니다. 절대로 중개인이나 제 3자의 계좌로 돈을 보내시면 안됩니다. 계약서 특약란에 본 계약은 임대인의 대리인 중개사 000과 체결하며 임대인 본인과 전화 통화로 위임사실을 확인하였음. 잔금전까지 위임장 및 인감증명서를 보완하기로함. 이라는 문구를 넣는 것이 안전합니다. 10년이상 운영된 부동산이라면 부동산 공제증서가 게시되어 있을건데 사고 발생 시 일정 금액을 보장받을 수 있으므로 공제 기간이 유효한지 확인하고 사본을 한 부 받아두시는 것도 좋습니다 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

법적인 계약사항으로 대리 계약 시 위임장은 반드시 있어야 합니다.

임대인이 소위 오피스텔등을 계약 시 관리인으로써 공인중개사들이 대행 및 관리를 하다보니 관행이 되었긴 합니다.

다만 반드시 임대인 명의의 계좌로 입금이 되어야 하고 또한 임대인 신분에 대한 확인은 하시는 것이 좋습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

부동산 임대차(전월세) 계약시 양쪽 다 대리인이 계약할 수는 없고 한쪽은 본인이 계약을 진행해야 합니다.

부동산 관련한 계약은 중요한 사안이므로 본인이 참석하는 것이 좋지만 피치못할 사정이 있을 때는 대리인이 위임을 받아 계약을 진행할 수도 있습니다. 대리인은 반드시 위임장과 발급 3개월 이내의 인감증명서, 신분증 사본을 가지고 참석해야 하며 대리인 본인의 신분증도 지참해야 합니다. 임대인측이 대리인인 경우 등기부등본도 준비합니다. 위임장에는 인감 날인 과 위임의 범위가 명확히 구체적으로 기재되어있어야 분쟁의 소지가 없습니다. 대리인에 의해 진행되더라도 입금 통장은 계약 당사자의 통장으로 해야 문제의 소지를 방지할 수 있으며 집주인과 통화 연결도 하시는 것이 좋습니다.

Answer 6

지역은 서울 입니다.

요즘 보통 오피스텔 원룸 월세 계약 시 집주인이 멀리있거나 바쁘면 중개사분이 대리로도 계약을 하는지 궁금합니다.

==> 인감증명서를 포함한 위임장이 있는 경우 가능합니다.

조만간 계약서쓰고 입주일에 잔금 치르기로 했는데, 계약서 하러 갈 때 위임장 없으면 집주인 신분증 대조 및 집주인과 통화연결까지는 해야할까요? 조언주시면 감사하겠습니다.

(참고로 부동산은 오피스텔 지하층 상가에 오피스텔 이름을 딴 10년 이상된 부동산이고, 부동산중개사분은 10년 이상 같은 번호 쓰시기는 한 것 같더라구요)

==> 가급적 위임장을 가진 개업공인중개사와 계약을 할 수 있지만 그래도 임대인과 위임여부를 반복확인하시고 모든 거래대금은 소유자 계좌로 입금하시기 바랍니다

Answer 7

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

위임장없이 중개사 맘대로 진행한다?

살다살다 이런 관행은 처음봐요

그럼 중개사한테 이렇게 말해보세요

보증금 다음달에 입금해 줄테니 미리 계약서만 써달라고 해보세요

무슨소리냐며 펄쩍 뛸껄요

말같은 소리를 해야 뭐라고하죠

방금 말씀하신 내용 증거있어요?

증거 모아 두세요

어차피 중개사고나면 나몰라라 할거지만

미리 대리계약을 유도한거 증거 모아서

구청에 신고하세요

진짜 백번양보해서

몇년전에 위임장쓴거 날짜만 바꿔서 쓰는 경우는 봤어도

위임장 없이 계약서 쓰는건 못봤어요

저도 강남에서만 10년 넘게 운영중이구요

반지하 오피스텔까지 안해본게 없는데

그런 경우 한번도 없었습니다.

간혹 중개사중에 특약 넣고 전화통화하면 된다고 하지만

그건 위임장이 있어야 성립되는 얘기입니다.

집주인이 내가 계약한게 아니라는데

무슨특야기고 나발이고 있겠어요?

그냥 다른집구하세요

Answer 8

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

10년 넘게 한 자리에서 영업한 부동산이고 을구에 근저당도 없는 깨끗한 물건이라면 큰 사고의 확률은 낮습니다.

하지만 위임장과 인감증명는 대리 계약의 효력을 완성하는 법적 서류입니다.

만약 끝까지 위임장을 안 써준다면 특약사항에 아래 문구를 넣으시길 바랍니다.

" 본 계약은 임대인 본인과 전화 통화로 계약 사실을 확인한 후 대리인이 체결하며 임대인은 잔금일까지 위임장 및 인감증명서를 제출하기로 한다. 미제출 시 계약 해제 사유가 될 수 있다."

감사합니다.