다가구주택 cctv 수리비 관련 문의
건물 CCTV가 고장나서 수리를 진행했고 세대 과반수 찬성으로 수리 결정되었습니다.
수리비 총 380,000원(하드디스크 + 모니터 + 출장비)이며
세대수로 1/N 나눠 관리비에 추가 부과되었고,
고지서 항목은 [CCTV 수리]로 표시되어 있습니다.
이 경우
건물 설비(공용시설) 수리이므로 임대인이 부담해야 하는지
관리비 성격으로 임차인이 부담해야 하는지
어느 쪽이 맞는지 궁금합니다.
전세/월세 세입자가 내는 비용인지 법적으로 기준이 있나요?
집주인의 입장은 아래와 같았어요..
CCTV같은 빌라 소모품이나 시설 유지비는 현재 실제로 거주하고 계시는 분들이 부담하시는게 일반적인 기준이라고 알고있어서요 '장기수선충당금' 성격보다는 '수선유지비' 느낌이 강해서
만약 제가 다가구 소유주라면 당연히 제가 부담해야겠지만.. 저도 한 호실을 소유하고 있는 입장이라 관리단에서 정한 항목을 임의로 조정하기가 조금 조심스러운데., 이번 건은 실거주 하고 계시는 분들께 공통으로 적용되는 관리비인만큼 임차인 분께서 너그럽게 이해해주시고 납부하시는 방향으로 진행 부탁 드리고자 하는데, 어떠신지 편하게 말씀주세요!
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
다가구주택의 CCTV 수리비 부담 주체와 법적 기준에 대해 명확히 정리해 드리겠습니다.
결론부터 말씀드리면, CCTV와 같은 주요 공용시설의 수리비는 원칙적으로 임대인(소유자)이 부담해야 하는 항목이며, 임차인에게 전가하는 것은 부적절합니다.
1. 법적 근거: 임대인의 유지·수선 의무
민법 제623조에 따라 임대인은 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 집니다. CCTV는 건물의 보안과 안전을 위한 기본적인 공용 설비에 해당하며, 하드디스크나 모니터 교체는 소모품 교체 수준을 넘어 설비의 기능을 회복시키는 자본적 지출의 성격이 강합니다.
2. 수선유지비 vs 장기수선충당금
임대인분께서 '수선유지비' 성격을 언급하셨으나, 법리적으로는 차이가 있습니다.
수선유지비: 공동주택관리법상 전구 교체나 청소비 등 거주자의 편익을 위한 소모적 지출을 의미합니다.
장기수선충당금: 건물의 가치를 보존하고 주요 시설을 교체하는 비용으로, 소유자가 부담하는 것이 원칙입니다.
CCTV 시스템 전체의 핵심 부품(하드디스크, 모니터) 수리는 건물의 효용을 유지하는 필수 비용이므로 소유주가 부담하는 것이 맞습니다.
3. 임대인 논리의 모순 확인
임대인께서 "나도 한 호실을 소유하고 있는 입장"이라고 말씀하신 것으로 보아, 해당 건물은 다가구가 아닌 다세대주택(빌라)으로 추정됩니다. 이 경우 관리단에서 결정된 사항이라 하더라도, 소유자들끼리 결정한 수리비를 임차인에게 전가할 법적 근거는 없습니다. 임차인은 관리 규약의 당사자가 아니기 때문입니다.
실무적 대응 조언
조심스럽게 조언드리자면, 임대인에게 다음과 같은 취지로 정중히 말씀해 보시기 바랍니다.
"CCTV는 건물의 공용 설비로서 그 유지·보수 책임은 민법상 소유자에게 있습니다. 하드디스크와 모니터 교체는 건물의 가치를 유지하는 수선 항목이므로, 관례에 따라 소유주께서 부담해 주시는 것이 맞다고 판단됩니다. 이미 납부한 관리비라면 추후 퇴거 시 정산하거나 이번 달 월세에서 차감하는 방안을 제안드립니다."
임차인은 거주하는 동안의 편익만 누릴 뿐, 건물의 가치를 높이는 시설 보수비까지 부담할 의무는 없습니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 수선 의무의 주체: 임대인
민법 제623조에 따르면, 임대인은 집을 세입자에게 넘겨줄 때는 물론, 계약 기간 동안에도 세입자가 집을 제대로 사용하고 누릴 수 있도록 상태를 유지할 책임이 있습니다. CCTV는 건물의 보안과 관리 목적을 위한 공용 설비입니다. 그래서 하드디스크나 모니터와 같은 부품을 교체하는 일이 시설의 기능을 회복하기 위한 '수선'에 해당된다면, 그 비용은 임대인이 부담하는 것이 맞습니다.
2. 수선유지비와 장기수선충당금
· 수선유지비: 공동주택에서는 전구 교체나 공용 부분의 소모품처럼 자잘한 비용은 세입자가 부담합니다.
· 자본적 지출: 하지만 CCTV처럼 장비 전체를 교체하거나 큰 보수가 필요한 경우는, 건물의 가치를 유지하려는 목적이 크기 때문에 집주인이 비용을 내는 것이 일반적입니다.
3. 집주인 주장에 대한 반박
집주인 입장에서는 “실제로 좋아지는 건 임차인이니, 비용을 내라”고 할 수 있지만, 법원은 주요 설비의 유지·보수 책임이 집주인에게 있다고 꾸준히 보고 있습니다. 특히 다가구나 다세대 주택에서 관리단이 정한 항목이라 해도, 임차인에게 법적 수선 의무를 떠넘길 수는 없습니다.
대법원 94다34692 판결
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
건물 CCTV라도 상가나 주택, 신규설치냐 보수냐에 따라서 부담추체의 차이가 있는데, 이는 해당 부분이 유익비에 포함이 될지, 필요비에 속할지가 달라지기 때문입니다. 다만 위의 경우 주택에 해당되고, 이미 설치된 CCTV의 하자에 대해서는 임차인의 과실이 있다고는 할수 없기에 수리비용을 세대소유자간 N분에1로 지급을 한다면 해당세대 소유자인 임대인이 부담을하는게 맞다 판단이 됩니다. 그리고 수선유지비와 장기수선충당금을 구분하여 임대인이 본인 부담을 설명하려는 것 같은데, 논란이 있는 것은 사실이나 기본적으로 임대차에서는 임차인의 과실이 인정되거나, 관리상 소홀등의 문제가 있었다면 책임을 져야 하지만 해당 부분은 공용목적의 CCTV로써 관리주체가 개별 임차인이 아니며, 노후에 따라 발생한 하자라 판단이 되기에 결과적으로 임대인이 부담하는게 맞다 판단이 됩니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
CCTV는 공용시설이지만, 고장 수리나 부품 교체는 장기수선충당금보다는 관리비 성격의 유지·보수비로 보는 경우가 많습니다. 그래서 관리규약이나 기존 관행에 따라 임차인에게 분담되는 사례도 현실적으로 존재합니다.
다만 전세의 경우 분쟁 소지가 크므로, 계약서 특약·관리규약·기존 부과 관행이 무엇이었는지가 판단 기준이 됩니다.
건물 설비(공용시설) 수리이므로 임대인이 부담해야 하는지
==> 네 임대인이 부담해야 하는 사항입니다.
관리비 성격으로 임차인이 부담해야 하는지
어느 쪽이 맞는지 궁금합니다.
전세/월세 세입자가 내는 비용인지 법적으로 기준이 있나요?==> 장기수선충당금이 있다면 이 자금으로 진행하심이 적절합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
집주인께서 말씀하신 어투는 정중하지만 조금 말이 안됩니다.
수선유지비 성격이라 임차인이 내야 한다는 말씀은 이해가 어렵네요.
수선유지비는 소모품 교체 비용입니다. 임차인이 건물을 사용하는 동안 소모되는 전등, 건전지 등이지요.
CCTV 는 시설물의 성격이어서 이에 해당하지 않습니다.
게다가, 민법 제 623조에 명시된 바, 임대인은 수선의무를 부담하게 되어 있습니다.
CCTV 는 방범을 위한 필수 설비이므로 이 설비가 고장 났을 때 세입자가 안전하게 생활할 수 있도록 하는 상태를 만들어줄 의무는 집주인에게 있는 것입니다.
즉, 다가구 건물주이건, 다세대 임대인이건 임차인에게 이 비용을 전가할 수 있는 이유는 아무것도 없는 것이지요.
질문자님의 임대인은 말도 안되는 소리를 친절하게도 늘어놓았네요.
이번에 금액이 적다고 그냥 납부하면, 나중에 엘리베이터 수리비, 외벽 방수비 등을 청구할 구실을 만들어 주는 것입니다.
이는 장기수선충당금 성격으로 해결하거나 집주인이 세입자와는 상관없이 직접 납부해야 할 금액입니다.
집주인의 의무를 다하지 않겠다는 소리를 저리 장황하게 늘어놓다니요. 어이가 없습니다.
알아듣도록 이야기를 하시고, 절대 지급하지 마시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
제 생각으로는 건물 CCTV 수리는 임대인이 부담해야할 부분이라 생각이 되고 임차인에게 전가되는 관리비 항목으로 보기는 어렵지 않을까 생각이 되니 참고해 보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
다가구 주택 CCTV 수리비는 법적으로 임대인 부담이 맞지만 세대 과반수 찬성으로 관리비에 포함된 경우 임차인 부담도 맞습니다.
개인적인 생각으로 임대인 설명처럼 수선유지비 성격으로 임차인 부담이 맞아 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
다가구주택이나 빌라에서 CCTV 수리, 공용 전등, 정화조 수리 등은 대부분 실거주 세대가 관리비로 부담합니다
특히 세대 과반수 동의가 있으면 문제 없고
임대인이 단독 소유한 경우는 임대인이 부담하는 것이 일반적입니다
그러나 다가구 소유주가 한 세대를 임대하고 나머지 거주시에 세대 과반수 찬성이면 관리비 전가는 관행으로 보시면 됩니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
CCTV 수리비는 집주인이 부담해야 합니다. 민법 제 623조에 따라서 주요 설비의 부품 교체는 건물의 가치를 보존하는 임대인의 수선의무에 해당이 되며 하드디스크와 모니터 교체는 소모품이 아닌 자산 시설 보수이므로 실거주자가 아닌 소유주가 내는 것이 맞습니다. 관리단 결정을 이유로 거절하더라도 법적 주체는 변하지 않으므로 관리비를 납부한 뒤 임대인에게 청구하거나 월세에서 차감하는 것이 정당합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
집주인의 주장은 법리적으로 타당하지 않으며 CCTV 수리비는 임대인이 부담해야 합니다. 민법 제 26조 임대인은 계약 기간 중 세입자가 건물을 정상적으로 사용 수익 할 수 있도록 상태를 유지해줄 의무가 있으며 사소한 소모품은 세입자 몫이지만 건물 주요 설비의 부품교체나 대규모 수선은 금액과 상관없이 임대인 부담이라는 판례가 있습니다. 하드디스크, 모니터 교체는 소모품 교체가 아닌 시설 보수이므로 장기수선충당금 성격이 강하며 이는 전적으로 소유주 몫입니다. 결론적으로 관리비에 청구되었더라도 임대인에게 청구하여 정산 받으시고 거절한다면 주택임대차 분쟁조정위원회에 신고하시고 내용증명 발송으로 법적 경고도 하세요. 마지막으로 계속 거부한다면 소액사건심판 청구건도 고려하셔야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 다가구에서 CCTV 설치 및 유지비의 경우 관리비 항목에 공용부분 해당이 되게 되므로 대게는 임차인이 부담을 하는 경우가 일반적이라 볼 수 있고 임대인의 보안 목적으로 쓰레기를 버리는 등의 감시목적일 경우 유익비로 임대인이 부담을 하는 경우도 있긴 합니다.
감사합니다.