경제
최우선변제?우선변제?환산보증금 등 정확히 알고계신분 없을까요
지역 인천 송도
보증금 3,000 월세 170
누구는 환산 보증금이 2억이니 해당된다
아니다 너의 보증금이 3천이니 초과해서 불가하다
공인중개사들의 답변이 다 다르시니 더 헷갈립니다
확실히 알고계신분 계실까요?
최고채권액은 24년1월에 잡힌 근저당입니다
공식적으로 어디서 확인이 가능한지 알려주시면 더 감사하겠습니다
최우선변제권, 우선변제권, 소액임차인, 환산보증금 등 모든 용어와 답변들이 저를 더 헷갈리게 하네요
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
이전에 비슷한 질문에 잘못전해드린 부분이 있는듯 보입니다.
일단 상가인 주택인지를 기재안하신듯 보이는데, 이전질문기준으로 상가로 보입니다.
질문의 경우 3000 /170 은 환산보증금은 2억이고, 이는 상가임대차보호법에 따른 적용을 받지만, 소액임차인 기준은 초과하게 되어 최우선 변제는 받을수 없습니다. 상가의 경우는 주택과 다르게 환산보증금을 기준으로 소액임차인 여부를 판단하기 때문에 지역관계없이 소액임차인 가준을 모두 초과하게 됩니다.
우선 환산보증금은 보증금 + (월세X100)로 산출하며 이는 상가임대차에서 상가임대차보호법이 적용여부 , 소액임차인 해당여부를 판단하게 됩니다. 그리고 우선변제권은 쉽게 경매시 순위배당을 받을수 있는 권리인데, 일반적으로 임대차를 통한 임차권은 채권으로써 그 자체로 순위배당이 아닌 안분배당만 받을수 있는데 ,이러한 불안전한 임차인 권리보호를 위해 특별법으로써 확정일자 부여을 통해 우선변제권(순위배당)을 부여함으로써 물권처럼 순위배당을 받을수 있습니다. 최우선변제권은 우선변제권과 다르게 선순위 물권보다 우선하여 배당받을수 있는 권리로써 보통은 소액임차인에게 부여되는 최우선 배당권리입니다. 다만 보증금 전액이 아닌 일정한 기준에 따라 최대금액을 정해두고 있어 보증금을 다 받을수도 있지만 부족하게 받을수도 있고 최우선변제권으로 못받은 배당은 우선변제권에 따른 순위배당에 따라 받으셔야 합니다. 그리고 소액임차인이 이러한 최우선변제를 받을수 있는 기준이으로 보통은 지역별 기준금액보다 낮은 보증금일 때 해당이 되게 됩니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
소액임차인 최우선변제의 경우 주택의 경우 보증금을 기준을 하게 되고 상가의 경우 환산보증금을 기준을 삼게 됩니다.
최우선변제권이란 최악의 경우 경매로 넘어가게 되면 보증금이 적은(소액임차인)의 경우 채권 순위에 상관없이 가장 먼저 배당을 해주자 라는 말이고 환산보증금은 보증금 + ( 월세 X 100) 을 해서 구한 금액을 환산보증금이라고 합니다.
감사합니다.
지역 인천 송도
보증금 3,000 월세 170
누구는 환산 보증금이 2억이니 해당된다
아니다 너의 보증금이 3천이니 초과해서 불가하다
공인중개사들의 답변이 다 다르시니 더 헷갈립니다
확실히 알고계신분 계실까요?
최고채권액은 24년1월에 잡힌 근저당입니다
공식적으로 어디서 확인이 가능한지 알려주시면 더 감사하겠습니다
최우선변제권, 우선변제권, 소액임차인, 환산보증금 등 모든 용어와 답변들이 저를 더 헷갈리게 하네요
==> 경매시 최우선 변제금액을 산정하는 방법은 주택, 비주택으로 구분됩니다. 비주택인 경우 "보증금 및 월세를 가지고 환산보증금"을 기준으로 판단하지만 주택인 경우에는 보증금 만을 가지고 판단하게 됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
환산보증금 = 3,000 + (170 × 100) = 20,000만 원 (2억)
인천(과밀억제권역 포함)은 기준이
소액임차인 기준이 1억 6,500만 원 이하입니다
따라서 환산보증금이 2억이라 기준 초과입니다
그램버 소액임차인 아니어서 최우선변제 불가입니다
우선변제권은 조건 충족 시에 가능합니다
,환산보증금은 월세를 보증금처럼 환산한 금액
,소액임차인은 작은 금액 세입자 보호 제도
,최우선변제권은 집이 경매 넘어가도 무조건 먼저 일정 금액 돌려주는 권리
,우선변제권은 (이건 가능)순서대로 돈 받는 권리
이런 용어를 이해하시고 본인의 상황이 어떤 상태인지 확인을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
보증금 중 일정금액에 대해 선순위 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 최우선변제권은 주택임대차보호법 제8조에 규정되어 있고 최우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위(소액임차인의 범위)는 주택임대차보호법 시행령 제10조에 규정되어 있습니다. 후순위 권리자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 우선변제권은 주택임대차보호법 제3조의2 2항에 규정되어 있으며, 환산보증금에 관한 규정은 공인중개사법 시행규칙 제20조 5항 1호에 규정되어 있습니다.
상기의 규정들은 국가법령정보센터에서 조회해 보실 수 있습니다.
규정을 적용해보면 보증금 3천만원에 월세 170만원인 경우 환산 보증금은 2억원이 되고 서울시의 경우 최우선변제 대상금액인 1억 6500만원을 초과하므로 최우선변제 대상은 되지 못하지만 대항력 (주민등록 + 거주)을 확보하면 경매시 후순위 권리자에 비해 먼저 배당을 받을 수 있는 우선변제권 대상은 될 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
최우선 변제금 : 내 보증금이 아주 적을 때 경매 시 은행 근저당보다 0순위로 일정 금액을 먼저 받아가는 권리입니다.
우선변제권 : 대항력을 갖추면 경매 낙찰금에서 내 순서대로 보증금을 받아갈 수 있는 권리입니다.
환산보증금 : 상가법 적용 범위를 정하기 위한 공식입니다. 질문자님의 환산보증금은 2억입니다.
상가 임대차에서 최우선변제금을 판단할 때 환산보증금을 기준으로 합니다.
따라서 환산보증금 6,500만 원을 넘기 때문에 법적으로 소액임차인이 아니기 때문에 은행보다 먼저 가져가는 최우선변제금은 불가합니다.
최우선은 아니지만 우선변제권이 있으니 나중에 경매 순서대로 받으시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
질문자님의 환산보증금은 2억원 (3000+170 *100) 으로 인천 지역 소액임차인 기준인 1억 4500만원을 초과하여 최우선변제권 대상이 아닙니다. 따라서 경매 시 0순위로 보증금을 돌려받을 수 없으며 확정일자를 통해 자기 순위에 맞춰 배당받는 우선변제권만 행상할 수 있습니다. 공식적인 기준은 대법원 인터넷 등기소의 소액임차인 범위 안내 메뉴나 국가법령정보센터의 주택임대차보호법 시행령에서 직접 확인이 가능합니다. 중개사마다 말이 다른 이유는 상가와 주택의 적용 방식을 혼동해서일 수 있으나 인천 주택 임대차의 경우 환산보증금 기준 초과가 명확합니다. 감사합니다.