월세계약시 전입신고 불가는 왜그런건가요?
월세알아보고있는데 유의사항보니까 전입신고불가라고적혀있던데 대부분 전입신고불가라면 사기위험이있는건가요? 아니면 왜 전입신고를 하지못하도록 계약하는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
전입신고가 불가하다고 명시가 되어 있는 건 대부분 오피스텔로 등록이 되어 있고,
세금 관련 문제로 인해서 세입자의 전입신고를 막는 경우가 있습니다. 세입자가 전입신고를 하게 되면 임대소득이 국세청에 신고될 가능성이 있기 때문 인데요..
전입신고가 불가한 경우 보증금을 보호받지 못할 가능성이 있기 때문에 가급적 피하시는게 좋기는 한데 대부분 출퇴근 지근 거리에 있고 입지 조건이 좋아서 전입신고를 하지 않고 그냥 거주하는 경우도 많이 있기는 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 오피스텔같은 경우 전입신고를 하게 되면 임대인 입장에서 주거용 즉 주택수에 포함이 되기 때문에 세금에 부담을 느끼게 됩니다. 따라서 세입자가 전입신고를 하지 않는 조건으로 보증금이나 월세를 조금 낮게 해서 거래를 하는 경우가 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
이유는 각 상황에 따라 있을수는 있는데 ,보통 전입신고 불가특약이 있는 경우는 해당 목적물이 주택이 아닌 오피스텔로써 주거용이 아닌 업무용인 경우가 많습니다. 원칙적으로 업무용 오피스텔은 주거용으로 사용할수 없으며, 소유주는 상가용 건물로써 부가세환급을 받게 됩니다 , 그런데 세입자가 주거용으로써 전입신고를 하게 되면 받았던 부가세환급금에 대한 환수가 될수 있고, 해당 용도역시도 주거용으로써 구분되어 주택수 산정에 포함되기 때문에 임대인 입장에서는 전입신고 불가 특약을 제시하게 됩니다. 그리고 임차인 입장에서는 전입신고를 하지 못하면 대항력을 얻을수 없기에 보증금 보호에 매우 불안정한 상태가 되게 되어 임대인이 말없이 교체되거나, 보증금 미반환시 임차권등기등의 법적조치 및 권리보를 하기 어려워질수 있습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
전입신고 불가의 주택은 대부분 오피스텔에서 발생합니다
오피스텔은 업무용과 주거용으로 구분됮니다
따라서 업무용으로 준공된 오피스텔은 주거 하지 못하기 때문에 전입신고를 할 수가 없습니다
그런데 업무용으로 건축허가를 받을 때는
주변 상권이 활발할 때 도움이 되었으나 상권이 퇴조할 때는 주거용으로 전용하여임대하는 경우가 많습니다
따라서 시설 개보수를 통하여 용도변경하기도 하지만
먾은 비용과 시간이 필요하다 보니 편법으로허가를 통하여 주거용도로 용도변경을 승인 받을 경우는 전입신고가 가능하지만
내부시설을 개조하여 주거용으로 임대하는 경우도 발생하다 보니
꼭 전입신고가 불필요한 학생이거나 일용근로자들을 대상을 하는 경우가 있어 사기성은 아니라고 봅니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
일부 월세 계약은 공동주택 또는 상업용 건물 내에서 이루어지며, 원래 주거용이 아닌 공간을 주거용으로 임대하는 경우가 많습니다
일부 임대인은 세입자가 전입신고를 통해 주거지로 법적으로 인정받는 것을 원하지 않을 수 있고 이는 주택법, 상가법 등 관련 법규를 피하려는 의도일 수 있습니다
임대인이 세입자에게 법적으로 보호되는 주거지로의 인정을 원하지 않거나, 법적 분쟁을 피하려는 목적이 있을수도 있고 불법 건축물일수도 있습니다
임차인 입장에서는 전입신고가 안되는 집은 대항력이 없으므로 보증금 보장을 할수가 없습니다
되도록 전입신고가 되는 집을 얻으셔야 합니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전입신고를 못하게 하는 경우는 오피스텔 계약 시 많이 발생하며, 오피스텔 소유자가 사업자를 내고 상업용 부동산으로 활용하겠다고 신고했기 때문일 가능성이 높습니다. 만약 전입신고를 하여 주거용으로 사용된다면 세금을 많이 낼 수 있기 때문에 이를 피하고자 임차인에게 전입을 하지 못하게 하는 것입니다.
월세알아보고있는데 유의사항보니까 전입신고불가라고적혀있던데 대부분 전입신고불가라면 사기위험이있는건가요? 아니면 왜 전입신고를 하지못하도록 계약하는건가요?
==> 전입신고 불가한 주택은 근생시설을 주거용으로 전환하거나 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 세무적인적인 측면에서 불리하기 때문에 전입신고 불가하다고 하는 것입니다. 이러한 경우 보증금 보호를 위하여 전세권 설정등 필요해 보입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
오피스텔의 경우 세금 문제때문에 주거용이 아닌 업무용으로 등록한채 세를 놓는 경우가 있는데, 이런 주택에 입주하여 전입신고를 하면 자동적으로 주거용으로 전환이 되므로 임대인이 전입신고를 못하게 막는 경우가 있습니다. 이외에도 특정한 사유로 인해 전입신고를 막는 경우가 있을 수 있는데, 전입신고를 하지 못하면 소액임차인에게 주어지는 기본적인 권리인 최우선변제권과 우선변제권을 획득할 수 없어 보증금이 안전하지 않을 수 있으므로 전입신고가 되지 않는 주택은 가급적 피하시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
오피스텔 같은 경우 주거용으로 등록되면 주택으로, 업무용으로 사용하면 업무시설로 분류하는데 주거용으로 전입을 하면 임대인 입장에서 다주택자가 되는 경우가 있어 세금이 많이 나와 전입을 꺼려하는 경우가 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
전입신고 불가 매물은 위험하므로 가급적 피하세요.
전입신고를 하지 못하면 대항력(거주 보호)과 우선변제권(보증금 보호)을 가질 수 없어 집이 경매로 넘어가거나 문제가 생길 경우 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.
등기부등본 확인 (근저당·소유권 체크)
보증보험 가입 가능 여부 확인
불법 건축·이중 계약 여부 확인
전입신고가 가능하도록 협의 (불가 시 계약 피하기)
안전한 임차권 보호를 위해 전입신고 가능한 매물을 선택하시길 바랍니다.
전입이 불가한 매물은 대체로 오피스텔입니다.
오피스텔은 전입을 하면 주거용 부동산이 되고 전입을 안하면 업무용 부동산이 됩니다.
주택으로 잡히게 되면 임대인의 세금적인 부분에서 문제가 될 수 있어서 전입 불가조건이 많습니다.
전입 안되는 집은 전세권설정이나 사업자등록등을 해서 대항력을 갖는데 그조차 어렵다면 계약을 안하는게 좋습니다.