안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 집을 살려면은 여러가지들을 다 봐야하는데 필수적으로 봐야하는거 2,3가지만 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 구매하시려면 사전에 부동산 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 전입세대열람내역서 등을 통해 서류상으로 문제되는 것이 없는지 먼저 확인하시고, 현지를 방문하여 주변 환경 (교통, 마트, 은행, 병원 등 편의시설, 혐오시설 유무, 학교와 학군, 관공서, 개발 가능성, 주변의 유사 물건 등), 건물 상태 (채광상태, 노후상태, 주차장 현황, 건물의 균열이나 누수 상태, 벽체상태, 배수상태, 수압상태, 소음 상태, 보일러 상태, 승강기 상태 등), 건물의 시세 (부동산 몇 곳 방문 문의), 주민 등의 의견 등을 확인하시는 것이 좋습니다. 부동산을 통해 거래하시고 모든 권리관계를 정리한 후 잔금 처리 및 법무사를 통한 소유권이전 절차를 밟으시면 됩니다.
부동산
Q. 전세제도는 다른 나라도 있나요? 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세제도는 세계적으로도 드물기는 하지만 볼리비아와 인도에도 있습니다. 볼리비아의 안티크레티코는 보증금만 있고 월세가 없는 형태이고 2년의 기준 계약기간을 가지고 있습니다. 우리나라에는 예전부터 토지나 건물을 대상으로한 물권을 담보로 돈을 빌리는 제도가 있었는데, 19세기 개화기에 외국인과 농촌인구의 도시지역 이동으로 주택수요가 증가하면서 지금과 비슷한 제도로 발전되었다고 합니다. 이는 당시 부동산 관련한 금융 시스템이 없어서 주거를 마련해가는 시스템으로 자연스럽게 자리를 잡게 된 것인데, 이후 주택 가격이 계속 상승함에 따라 월세보다 주거 사다리 역할을 해주는 전세의 장점이 두드러지다 보니 지금까지도 전세 제도가 이어져 오고 있는 것입니다.
부동산
Q. 시골에 주택을 건설하면 1가구 2주택에 해당되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택수에서 제외되어 양도세가 비과세되는 농어촌주택은 읍.면 또는 인구 20만명 이하의 시지역에 지어진 주택으로 연천군,옹진군을 제외한 수도권지역, 도시지역, 조정대상지역, 토지거래허가구역, 관광단지 에 포함되는 지역의 주택은 제외 됩니다. 농어촌주택이 1가구 2주택 양도세 비과세를 받으려면 일반주택을 먼저 취득한 뒤 2003.8.1~2025.12.31기간 중 공시지가 3억원이하에 농어촌주택을 취득 해야하고, 농어촌주택을 3년이상 보유해야 일시적 2주택으로 일반주택에 대한 양도세가 12억까지 비과세 됩니다.
부동산
Q. 전세 계약갱신청구권 5프로 올릴때 월세로 올릴수도 있나요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세에서 계약갱신청구권을 사용하여 5% 인상할때 보증금 대신 월세로 전환하여 올리는 것도 가능합니다. 보증금 증액으로 월세를 조정하는 것과 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면 1년치 보증금 인상분은 675,000원으로서 월세로 환산하면 상한치는 56,250원 이됩니다. 전월세 전환율은 지역별로 차이가 있을 수가 있으며 보증금 인상에 관하여는 임대인과 임차인간 협의가 되어야 합니다.
부동산
Q. 전세 가계약했는데 궁금해요!!!!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약금은 반드시 거래당사자인 임대인에게 송금하셔야 하며 이렇게 하셨다면, 입금 기록이 남아있으므로 큰 문제는 되지 않을 것입니다. 가계약금도 계약금의 일부로서 볼 수 있지만 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 가계약금 반환으로 취소할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임대인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없습니다. 이러한 경우를 대비해 "가계약금은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 부모님명의로 아파트 계약금만냈는데 동생이 명의 이전 시 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아버지 명의 아파트로 계약 후 자녀명의로 전환하게되면 증여세가 과세될 수 있는데, 성인자녀인 경우에는 5000만원까지 공제될 수 있습니다. 아파트에 따라 실거주의무가 있는 경우에는 2년동안 실거주를 해야 하는데 2024년 2월 29일자로 분양가상한제가 적용된 실거주의무 이행을 3년간 유예하는 법안이 통과되었으므로, 이후에 구입한 아파트의 경우에는 일단 월세를 주었다가 3년내에만 입주하여 실거주의무를 이행하면 됩니다.
부동산
Q. 전세보증금 5프로를 월세로 올리면 얼마인가요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금과 월세는 계약 사항이므로 임대인과 임차인간에 상의하여 합의가 되어야 합니다.보증금 월세 전환 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10% (2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 2.5% + 2.0% = 4.5%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연4.5%1년치 보증금 인상분 = ((보증금 x 1.05) – 보증금) x 4.5% (보증금 인상분을 월차임으로 전환) = 45만원보증금 인상분을 12개월로 나누면 월세는 37,500원이 됩니다.전월세 전환율은 지역별로 차이가 있을 수가 있으며 임대인과 임차인간 협의가 되어야 합니다.
부동산
Q. 수도권 아파트 집값이 계속 상승하는 이유는?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.올해 정부에서 토지거래허가구역을 해제하면서 강남권에서 시작된 아파트 가격 상승이 점차 인근 지역을 거쳐 수도권으로 상승세가 이어지는 상황인데, 이러한 상황은 그동안 눌려왔던 투자심리가 금리인하 등과 함께 다시 살아나며 아파트 위주의 주택 공급정책상 단기간에 공급이 어렵다보니 지금 사지 않으면 손해라는 인식이 퍼진영항이 크다고 볼 수 있습니다. 하지만 근본적으로는 서울과 수도권의 부동산 가격이 상승하는 것은 주택이 부족하기 때문인데, 최근 인구가 줄고는 있으나 1인이나 2인 등 소형 가족 가구수가 늘어서 세대수는 줄지 않았고 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가하고 있으며, 주택보급률도 서울의 경우는 93.7로 여전히 부족한 상황인데, 다주택자를 고려하면 더욱 부족한 상황이 될 것입니다. 또한 서울과 수도권에는 예전부터 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되었습니다. 정부와 정치인들도 이러한 곳을 위주로 신경 쓸 수밖에 없어 점점 더 발전하고 사람들을 수용하기에는 주택이 부족하여 이미 포화된 중심지를 벗어나 자꾸 외곽 쪽에 아파트를 건설하는 상황입니다. 국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 점점 더 현 상황이 가속화될 듯합니다.
부동산
Q. 4기 신도시 공약을 제외한 이유가 무엇일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이재명 대통령이 대선공약으로 4기 신도시를 언급한 바 있었지만 정책 공약집에서는 제외되었는데, 이는 3기 신도시도 토지보상문제 등으로 착공이 지연되는 등 입주시기가 지연되는 등 문제가 발생하고 있다보니 공급계획의 현실화가 필요하다는 사실이 파악된 것으로 확인되는데, 3기 신도시 상업용지를 주택용지로 전환하거나 용적률을 상향하는 등 내실을 강화해야 한다는 등의 지적이 있었으며 재건축 및 재개발 활성화를 위한 규제완화도 필요하다는 지적 역시 있었습니다.
부동산
Q. 청약 시 재당첨제한 기한에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재당첨제한 10년이란 국민주택에 당첨이 된 후 포기하는 경우에 적용되는 벌칙으로 10년간 청약 금지가 되는 것으로서, 재당첨제한이 있는 경우 투기과열지구에 속해있는 분양권은 5년간 신청 불가능, 청약과열지구는 7년, 투기과열지구와 분양가상한제 적용 아파트는 10년 동안 청약이 제한 됩니다. 또한 가족구성원과 무주택기간 등 가점제 혜택이 제외 되고, 특히, 생애최초특공, 국가유공자, 신혼부부 등의 특별공급도 더 이상 불가하게 됩니다. 그러나 취학과 근무 등 생업상의 이유 등 특별한 사유가 있는 경우는 제외 됩니다.