안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 반전세 재계약 시에 월세를 올려도 계약서 다시 써야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 재계약시 보증금을 인상하게되면 계약서도 작성해야하고 증액분에 대한 안전을 위해 확정일자도 새로 받아야 합니다. 반전세 계약시에 월세만 인상하는 경우에는 계약서만 작성하고 확정일자는 새로 받을 필요 없습니다. 어느 경우이든 임대차계약 신고도 하셔야 합니다.
부동산
Q. 요즘 금리와 집값 흐름을 고려할때 전세와 매매사이에서 고민됩니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근에는 수도권 인기지역과 지방간의 격차가 점점 더 벌어지는 양극화가 진행중이므로 수도권의 인기지역이라면 주택 매수가 나을 수 있겠지만 부동산 가격이 오히려 하락하는 지방이라면 전세나 월세로 지내며 추이를 살펴보는 것도 방법이 될 수 있을 것입니다. 이는 정부의 정책이나 금리변화, 경제상황 등에 따라서 달라질 수 있을 것입니다.
부동산
Q. 1주택자의 갭 투자 이후, 2주택 실입주시 주택담보대출 가능 여부
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유주택자가 된 배우자와 유주택자가 결혼하게되면 1세대 2주택이 되며, 수도권에 있는 주택을 담보로 전세반환대출을 신청한다면 1억원이하로 대출금이 제한 될 수 있을 것입니다. 수도권에 있는 주택인 경우 기본적으로 주담대에 제한이 많습니다.
부동산
Q. 근린생활 시설이 주택수에 포함되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근린생활시설은 실질적인 사용상태가 주택이거나 전입신고를 하여 거주를 하게되면 주택 수에 포함되어 다주택자가 될 수도 있습니다.
부동산
Q. 전세 1억 1000을 월세로 한다면?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금 및 월세는 계약 사항이므로 임대인과 임차인간에 상의하여 합의가 되어야 합니다.전세를 월세로 전환 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10%(2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 2.25% + 2% = 4.25%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연4.25%예를들어 전세 1억1천만원 을 보증금 5천만원으로하고 6천만원을 월세로 환산한다면, 6천만원 x 4.5% = 270만원 / 12개월 = 22만5천원즉, 보증금 5천만원에 월세 22만5천원으로 계산될 수 있습니다.하지만 전월세 전환율은 지역별로 다를 수 있으며 통계청 자료에 따르면 25년 6월현재 서울지역의 평균 전월세 전환율은 5.5%이고 이를 적용하면 6천만원 x 5.5% = 330만원 / 12개월 = 27만5천원 이며지역에 따라서 전월세 전환율은 5%~10%에 이르게 차이를 보일 수 있습니다.
부동산
Q. 공공분양, 공공임대, 공공지원 민간임대주택은 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공분양은 정부나 지자체가 주관이되어 주로 서민의 주거부담 완화를 목적으로 분양하는 것으로서, 무주택세대주 및 세대원, 자산보유기준 적용 등 조건이 다소 까다롭고 주로 85m2이하 중소형 아파트를 공급하며 청약통장의 월 납입횟수가 많은 사람 순으로 선정하고 특별공급 물량이 많은 편입니다.공공임대주택은 정부나 지자체가 주관이되어 역시 서민의 주거부담 완화를 목적으로 임대하는 것으로서, 서민들이 많이 찾는 임대아파트에는 LH에서 주관하는 국민임대, 공공임대, 영구임대, 행복주택, 장기전세 등이 있으며, 그 밖에 지자체, 주택도시기금 등의 지원을 받은 임대주택도 있습니다. 공공지원민간임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라서 서민의 주거안정을 위하여 정부나 지자체의 지원을 받은 민간사업자가 시세보다 저렴하게 공급하는 임대주택으로서 최대 10년 거주가 보장되고 청약통장없이도 신청이 가능한 민간임대주택입니다.
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Q. 아파트 거래 신고 후 취소 사례의 발생에 따른 가격 인상?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차신고는 계약에 대해서 이루어지므로 아파트 계약만 했다가 취소하여 시세를 끌어올리는 데 악용되는 사례도 상당 수 있으며, 심지어 금전이 오고가지 않은 거래나 가족간의 자전거래 등으로 위약금 없이 매매대금을 반환하고 계약을 해제하는 등의 사례가 있어서 국토부에서 단속을 하고 있습니다. 이러한 경우 적발시 최대 3000만원까지 과태료가 부과 될 수 있습니다.
부동산
Q. 아파트 묵시적 계약 관련 조건 문의드려요 (2년 연장 후 추가 2년)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 사용하여 살고 있더라도 묵시적 갱신은 가능합니다. 묵시적갱신은 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 이루어 집니다. 묵시적갱신은 기존계약과 동일한 조건으로 연장되므로 보증금과 월세도 동일하게 유지됩니다. 하지만 이미 협의에 의해 월세를 인상하셨다면 되돌리기는 쉽지 않아 보입니다.
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Q. 신축 아파트가 통으로 경매에 나오는 경우??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트를 분양하던 중 시행사가 파산하게되면 다른 회사가 인수하여 진행하는 경우가 있는데 이마저 여의치 않다면 전체가 경매로 나올 수 있습니다. 분양받은 세대의 경우 계약을 체결한 분양공급사가 소유권을 이전할 수 없게 되었다면 분양공급사를 대상으로 계약해제 및 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다. 소송이 진행되는 동안 재산을 은닉할 수도 있으므로 가압류 신청도 해야할 것입니다.
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Q. LH 행복주택 거주 중 다른곳으로 주소지 이전
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본적으로 행복주택 거주중 주소지를 이전하게 되면 퇴거 사유가 될 수 있으며 청약가점 등에서도 불익익을 당할 수 있습니다. LH에서 한번씩 거주 여부를 조사하게 되는데 적발이 될 수 있으므로 LH에 사정을 설명하고 양해를 구해보시는 것이 좋을 것으로 판단됩니다.