강남구 역삼역 선릉역 빌라단지 이유는?
강남구에 있는 역삼역 선릉역 주변을 보니 대로변은 고층빌딩이고 바로 뒤쪽은 빌라촌들이 밀집하고 있는데 빌라촌이 밀집하게 된 이유가 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
강남구 역삼역, 선릉역 일대에 빌라 단지가 밀집한 이유는 여러가지로 살펴 볼 수 있습니다.
1. 초기 개발 시기 문제 (1970~80년대)강남은 1970년대 본격적으로 개발이 됐습니다.그때는 지금처럼 고층 아파트나 빌딩 위주 개발이 아니라, 다세대주택(빌라) 위주로 "빨리 빨리" 주거단지를 만든 지역이 많았습니다.
땅을 넓게 쓰고 고도제한(층수 제한)이 있었던 곳도 많았습니다.
초기 개발 때부터 많은 필지가 소규모로 쪼개졌습니다.
빌라 하나하나가 다 다른 개인 소유라, 통합 개발(재개발)이 어렵고 느리기도 했습니다.
역삼, 선릉 쪽은 대로변은 '상업지역'이지만, 바로 뒤 골목은 '2종 일반주거지역' 같은 주거 전용 지역이 많습니다.
주거지역은 높은 건물(고층 오피스빌딩) 개발이 쉽지 않습니다.
그래서 대로변은 고층 오피스, 골목은 저층 빌라가 유지된 구조가 된 거라 보시면 될 것 같습니다.
워낙 땅값이 비싸서, 재개발을 하려면 어마어마한 사업비가 듭니다.
소유자 간 이견(특히 보상금, 개발 이익 나누기 문제) 때문에 재개발 속도가 매우 느립니다.
그래서 빌라단지가 오랫동안 존치(그대로 유지)되고 있습니다.
1990~2000년대 초반에도 강남 빌라단지엔 "전세/월세" 목적으로 지은 다세대주택이 계속 들어섰습니다.
그래서 현재도 "소형 빌라"들이 많고, 일부는 깡통전세 위험 지역이 되기도 했습니다.
참고가 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
예전 강남 개발 당시 대로변은 상업지구의 고층 빌딩 위주의 개발이 진행이 되었고, 대로변 뒤로는 주거지역 2종 및 3종 즉 일반주거지역의 형태로 용적률이 제한이 있었기 때문에 그러한 형태로 저층 건축물이 들어 오게 된 것입니다.
하지만 지금 서울의 경우 주택난이 심각하고 수요에 비해서 공급이 부족한 상태이므로 이러한 시설들이 재개발 가능성이 매우 크지만 또한 토지가격이 비싸서 재개발 사업성이 클지에 대한 의문도 있기 때문에 분위기만 보고 있는 상태라 보여지며 언젠가는 이러한 지역도 재개발되지 않을까 사료해 봅니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
최초에 해당 지역에 빌라등이 밀집한 이유는 정확히 알수는 없습니다. 아무래도 지가가 높기에 개인이 소유한 토지면적에 한계가 있었을 것이고 해당 부지내에서 최대의 임대수익을 올릴수 있는 빌라을 건축하였고 , 그렇게 주변에서도 빌라들을 건축하면되면서 점차 빌라촌을 형성해 간것으로 이해는 됩니다. 다만 이러한 빌라들이 지금까지도 유지되는 이유는 해당 빌라의 수요가 꾸준하고, 높은 임대수익이 가능하기에 추가적인 개발필요성을 느끼지 못한 것일수 있고, 토지나 각호수별 소유자가 다르고 세대가 많은 만큼 누군가 이를 통합하여 개발하기에는 부담이 된다는 점으로 보입니다. 다만 최근 이러한 빌라촌에 대해서 모아타운이 추진중에 있는 것으로 알고는 있습니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
1970~80년대 강남 개발로, 다세대 주택이 급격하게 공급되었습니다.
현재 빌라촌의 시초죠.
다세대 밀집지역의 경우, 소유권자가 개개인으로 되어있어 통합 재개발이 어렵고
역삼 특성상 땅 값도 높은편이라 보상문제에서 쉽게 타협이 되지 않습니다.
더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
강남구 역삼역, 선릉역 주변을 보면 진짜 신기하죠.
앞쪽 대로변은 온통 고층 빌딩 숲인데,
바로 한 블록만 뒤로 가면 갑자기 빌라단지가 쫙 펼쳐집니다.이게 왜 그러냐면요,
원래 강남 개발이 본격적으로 시작된 게 1970년대였어요.
그때는 땅값도 싸고 허허벌판이 많았기 때문에,
단독주택이나 다세대주택, 소규모 빌라 같은 걸 짓는 게 일반적이었습니다.
특히 대로변 바로 뒤쪽은 주거지역으로 용도 지정이 됐기 때문에,
고층 오피스 빌딩을 지을 수 없었고, 자연스럽게 저층 빌라촌이 형성됐던 겁니다.또 하나 중요한 이유는,
이 지역들이 "도시계획" 상으로 3종 일반주거지역이나 2종 일반주거지역으로 묶여 있었기 때문입니다.
이 구역에서는 고층 상업건물이나 오피스텔 같은 걸 자유롭게 못 짓고,
주거용 건물만 지을 수 있도록 제한이 되어 있었던 거죠.그래서 대로변은 상업지구라서 높은 빌딩들이 들어섰고,
바로 뒤쪽은 주거지로 남아서 빌라촌이 밀집하게 된 겁니다.요즘은 이런 빌라촌 들도 재개발이나 리모델링 얘기가 많이 나오고 있긴 한데,
땅 주인들도 많고, 이해관계가 복잡해서 쉽게 변하지는 못하고 있는 상황입니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.
역삼~선릉 사이 테헤란로는 당초 개발단계부터 상업지역으로 지정됐기 때문에 고층빌딩들이 밀집해있습니다.
반면 그 뒤쪽(이면도로)으로는 주로 일반주거지역으로 지정되었습니다.
일반상업지역은 용적률이 최대 1300%까지 적용될 수 있는데 반해
일반주거지역(제1종,제2종)은 용적률이 최대 250%까지 적용됩니다.
따라서 지을 수 있는 건축물 높이가 차이날 수 밖에 없는 것이죠.
특히 제1종주거지역의 경우는 빌라나 단독주택이 주로 들어서기 때문에, 이러한 이유로 빌라촌이 형성됐다고 보시면 될 것 같습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
강남구 역삼역과 선릉역 주변은 대표적인 업무지구지만, 그 뒷골목으로 들어가면 빌라들이 꽤 밀집해 있습니다
이런 현상이 생긴 데에는 역사적, 제도적, 경제적인 이유가 있다고 합니다
서울은 1970~80년대 급속한 도시 성장 속에서 토지이용 계획이 세부적으로 촘촘히 짜이지 못했고 역삼·선릉역 일대는 준주거지역과 2종 일반주거지역 등이 섞여 있어서, 도로변은 상업시설이 가능하지만 한 블럭만 들어가면 저층 주거만 허용되는 구역이 이라고 합니다
이 때문에 고층 건물을 지을 수 없어, 빌라나 다세대주택이 들어서게 된 것이라고 합니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
선릉역과 역삼역은 80~90년대 개발된 지역으로 오래된 다세대주택이나 다가구주택이 많습니다. 고급아파트 대신 소형 주거시설이 빠르게 공급된 곳이며 강남은 토지소유자가 많고 이해관계가 복잡해서 재개발, 재건축이 추진이 지연되기때문에 빌라촌이 아직도 남아있게 된 것입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
용도지역의 차이가 있습니다. 보통 대로변은 상업지역이라 고밀도 개발이 가능하고 그 뒤 주택가 골목은 제2종 일반주거지역 및 준주거지역이라 용적률이 200% ~ 300%로 층수 제한이 있습니다. 따라서 빌라나 저층 다세대 주택이 형성되었습니다.
법적으로 고층 건물 짓는 것이 불가능한 지역이라 낮은 건물이 밀집하게 된 것입니다.
역삼, 선릉, 빌라촌은 법적 개발 제한 + 옛 주택 수요의 흔적 + 재개발 지연이 만들어낸 구조라 생각합니다.
감사합니다.
강남구에 있는 역삼역 선릉역 주변을 보니 대로변은 고층빌딩이고 바로 뒤쪽은 빌라촌들이 밀집하고 있는데 빌라촌이 밀집하게 된 이유가 있나요?
==> 선릉역을 포함하여 2호선 이동노선은 대부분 일반상업지역이지만 이면도로 부분에는 대부분 1, 2종 주거지역이라 용적율 상한으로 고층 건물이 들어설 수 없고 저층 위주 빌라로 구성된 지역입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
강남구, 특히 역삼역-선릉역 일대에 그렇게 빌라촌이 형성된 데는 몇 가지 역사적, 도시계획적인 이유가 있어요.
정리해드릴게요.
왜 대로변은 고층빌딩, 뒤쪽은 빌라촌인가?용도지역 차이 때문
우리나라 도시계획은 용도지역(주거, 상업, 공업 등)으로 구분돼 있어요.
역삼역-선릉역 주변은 대로변은 일반상업지역, 바로 뒤 골목들은 제2종 일반주거지역이나 제3종 일반주거지역이에요.
상업지역은 고밀도 고층 개발이 가능하지만
주거지역은 용적률, 건폐율 제한 때문에 5층 이하 다세대, 연립주택(빌라) 위주로 지어졌던 거죠.80~90년대 급속한 주거개발
강남 개발 붐 시절, 강남구 도심은 상업지구로 개발되고
골목 뒤쪽은 상대적으로 저층 주거지로 남게 됐어요.그 당시 택지개발지구로 지정되지 않은 민간개발지 위주로 빌라, 연립주택이 많이 공급됐어요.
재개발-재건축 지연
사실 이 빌라촌들도 원래는 재개발/재건축을 염두에 두고 지어진 곳이 많았는데,
강남이라는 입지적 특성상 집값이 높다 보니 조합 설립이나 동의율 확보가 어려워
수십 년간 재개발이 지연되거나 무산된 곳도 많습니다.최근에도 그 일대는 종종 재건축 추진 움직임이 있어요.
고소득층 임대수요
역삼·선릉 일대는 업무지구와 가까워 회사원, 외국인, 싱글 직장인 등
고급 임대수요가 많아서, 빌라촌이 쉽게 허물어지지 않고 유지된 이유도 있어요.
최근에는 역삼역-선릉역 빌라촌도 점점 재건축, 재개발 추진 움직임이 활발해지고 있고
고밀도 복합개발(상업+주거형 오피스텔)로 전환하려는 사업계획들도 나오고 있어요.특히 세운재정비촉진지구나 도시정비형 재개발 같은 걸 강남에 적용할 수 있도록 법 개정이 논의되면
그 빌라촌들도 미래에는 고층 오피스텔, 오피스+주거 복합타운으로 바뀔 가능성이 있습니다.결론은?
용도지역 차이 + 80~90년대 민간개발 + 재개발 지연 + 고소득층 임대수요
때문에 빌라촌이 형성돼 유지된 것. 앞으로는 개발 가능성이 높고, 서울 속 마지막 재개발 유망지 중 하나로 평가받는 곳이에요. 참고하세요!!