토허제 허가 이후 본계약까지 기간에 대한 질문

Question

토허제에 대해 궁금한게 있습니다

제가 알고 있는 사항들은
1. 토허제는 '허가일'로부터 4개월 이내 실거주를 해야하나 임차인이 있는 경우 임차종료일까지 유예 가능하다
2. 기존 조정대상지역은 '계약일'로부터 4개월 이내 잔금 및 등기를 마쳐야하고 신규 조정대상지역은 '계약일'로부터 6개월 이내 잔금 및 등기를 마쳐야한다
3. 소유권 이전일로부터 3개월 이내에만 주담대가 가능하다

그런데 다주택자 양도세 중과 유예를 받으려면 기존에는 5월 9일까지 계약을 완료했어야 하는데 이제 5월 9일까지 토허제 신청만 해도 되는걸로 바뀌었잖아요
그러면 신규 조정대상지역에서 무주택자가 다주택자 세낀 매물을 산다고 할때 5월 9일에 약정서 작성 후 토허제 신청을 하고 한 5월 말에 허가가 났다고 하면 그 후로 본계약을 한 3개월 정도 뒤에 해도 되는건가요?

기존에 5월 9일까지 계약을 완료했어야 할 때는
5월 9일 계약 -> 11월 9일까지 잔금 및 등기 -> 2월 9일 전에 세입자가 임대차 계약이 끝나면 주담대가 나옴
이랬을텐데 바뀐 이후로는
5월 9일 토허제 신청 -> 5월 말쯤 토허제 허가 -> 3개월 뒤 8월 말 본계약 -> 내년 2월 말 잔금 및 등기 -> 5월 말 전에 세입자가 임대차 계약이 끝나면 주담대가 나옴

이게 가능한가요? 토허제 허가 이후 본계약까지 얼마 안에 해야한다 이런 제한이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

토지거래허가 후 본계약 체결 기한에 대한 명시적인 법적 제한은 없으나 허가 시 제출한 이용 계회과 다르게 계약을 수개월 미루면 실거주 진정성을 의심받아 행정 조사의 대상이 될 수 있습니다. 특히 매도인의 양도세 중과 유예 혜택을 위해서는 5월 9일 신청 후 6개월 이내인 11월 9일까지 잔금과 등기가 완료되어야 하므로 내년 2월 잔금 스케줄은 매도인이 수용하기가 어렵습니다. 주택담보대출 또한 소유권 이전일로부터 3개월 이내에만 신청이 가능하며 세입자 퇴거 시점과 정교하게 맞물려야 하므로 본계약을 미루기보다 매도인의 절세 기한 내에 모든 절차를 마치는 것이 안전합니다. 따라서 5월 말 허가 후 즉시 본계약을 체결하고 11월 초까지 잔금을 치르는 방향으로 일정을 재설계하시되 은행별 입주 의무 특약을 사전에 점검하여 자금 조달에 차질이 없도록 준비하시길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

토지거래허가를 받은 후 본계약 체결 시점에 대한 명시적인 법적 제한은 없으므로 말씀하신 것처럼 허가 후 3개월 뒤 본계약 및 6개월 뒤 잔금이라는 장기 스케줄 자체는 이론적으로 가능합니다. 다만 토허제는 실거주 목적의 진정성이 핵심이기에 잔금 기간이 지나치게 길어질 경우 구청의 사후 조사 과정에서 투기 의심을 받거나 이행강제금 부과 대상이 될 위험이 존재합니다. 주택담보대출의 경우 등기일로부터 3개월 이내에 신청해야 하며 세입자 퇴거 후 즉시 이주 조건이 붙으므로 대출 실행 가능 여부를 은행에 먼저 확인하는 것이 필수적입니다. 따라서 양도세 중과 유예 혜택을 위해 5월 9일까지 신청을 마치더라도 실제 잔금 및 입주 시점이 대출 규제나 실거주 의무 기간과 충돌하지 않도록 정교한날짜 계산과 전문가 상담을 병행하시길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

토허제는 허가 후 계약이 아니라 계약을 전제로 허가라서, 허가 이후 본계약을 몇 달 뒤로 미루는 구조는 원칙적으로 맞지 않습니다

안전한 구조는 5월 9일 이전에 매매계약서 수준으로 완결된 약정 체결하고 (가격, 잔금일, 임차인 조건까지 확정)토허제 신청해서 허가가 나면

계약서 작성 하는데 잔금일을 뒤로 미루는건 괜찮습니다

그렇게 조정을 해보시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

세입자 만기가 2월이라는 거예요? 아님 5월 이라는 거예요?

토지거래 허가는 말그대로 실거주를 목적으로 만든제도예요

그럼

토지거래허가를 받을때 계약 예정일과 잔금 예정일을 기재하게 되어있습니다.

기간이 너무 터무니 없지만 않다면 당연히 허가가 나겠죠

얼마라고 단정하긴 어렵지만 내가 기제한 기간보다 3개월 정도는 인정이 될것입니다.

그리고

세입자를 안고 산다고요?

그리고 세입자를 퇴거요청해서 3개월후에 입주한다는 말인가요?

토허제는 실거주가 가장중요해요

그러니

세입자를 안고 사는건 말이 안되요

세입자 만기에 맞춰 입주해야 허가가 나요

Answer 5

기존에 5월 9일까지 계약을 완료했어야 할 때는
5월 9일 계약 -> 11월 9일까지 잔금 및 등기 -> 2월 9일 전에 세입자가 임대차 계약이 끝나면 주담대가 나옴
이랬을텐데 바뀐 이후로는
5월 9일 토허제 신청 -> 5월 말쯤 토허제 허가 -> 3개월 뒤 8월 말 본계약 -> 내년 2월 말 잔금 및 등기 -> 5월 말 전에 세입자가 임대차 계약이 끝나면 주담대가 나옴

이게 가능한가요? 토허제 허가 이후 본계약까지 얼마 안에 해야한다 이런 제한이 있을까요?

==> 현재 상황에서 가능합니다, 그리고 매도인이 다주택자이고 매수인이 무주택자이고 강남 3구에 포함되지 않는 경우에는 가능합니다