경제
상가 공실률이 높아지면 건물 가치도 바로 떨어지나요?
상가 건물은 임대료 수익이 중요하다고 하는데, 공실이 늘어나면 매매가격에도 영향을 줄 것 같습니다. 부동산에서 공실률과 임대수익, 건물 가치가 어떤 관계로 연결되나요?
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
상가는 오직 월세 수익만 보고 투자하는 상품이라서 공실이 생기는 순간 가치 평가의 기준이 무너져서 건물 가격이 타격을 입습니다. 세입자를 구하지 못해 텅 빈 상가는 관리비 부담만 커지고 현금 흐름이 막히기 때문에 급매물로 나와도 매수 심리가 얼어붙어서 가격이 급락하게 됩니다. 결국 상가의 매매 가격은 들어오는 임대료의 크기와 직결되므로 공실률이 높아지면 건물전체의 자산 가치도 동반적으로 추락하지만 건물주가 가격 하락을 방어하려 버티는 경향이있어서 공실률 증가가 곧바로 계약 체결가로 100% 즉시 반영되기는 약간 시차가 존재합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
상가에 공실률이 높게되면 임대 수익이 줄어들게되는 반면 공실여부와 관련없이 일정 부분의 관리비와 세금, 대출이자 등은 계속지출되므로 공실이 생겼다고 바로 가치가 떨이지지는 않지만 공실상태가 길어지면 상가 건물의 가치 하락으로도 이어질 수 있습니다. 상가 투자시에는 단순한 수익률이 아닌 공실에 의한 손실 및 운영경비 등을 반영한 순영업수익률을 확인하셔야 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
상가건물은 임대수익을 목적으로 보유하는 경우가 많기 때문에 공실률이 높아지면 매수자 입장에서는 수익성이 낮다고 판단하여 매입가격을 낮게 제시할 수 있고, 결국 건물 가치에도 영향을 줄 수 있습니다. 다만 공실이 있다는 이유만으로 매매가격이 무조건 하락하는 것은 아닙니다. 건물 가치는 공실률뿐만 아니라 입지, 토지가치, 상권 형성 여부, 개발 가능성, 건물 내·외부 상태 등 여러 요소에 따라 달라질 수 있기 때문입니다.
물론 공실이 장기화되고 임대료까지 지속적으로 하락한다면 건물에서 발생하는 순수익이 감소하게 되는 것이고 매수자 입장에서는 기대할 수 있는 임대수익이 낮아지기 때문에 매입가격도 낮아질 가능성이 커지고, 결과적으로 건물 가치에도 부정적인 영향을 미칠 수는 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
상가의 공실률이 높아지게 되면 일반적으로 건물 가치에도 영향을 주게 됩니다. 상가 건물의 핵심은 앞으로 벌어들일 수 있는 임대수익의 가치인데 임차인이 빠져나가 공실이 발생하게 되면 임대수익이 줄어들게 됩니다. 즉 공실 증가는 임대수익의 감소로 이어지고, 영업소득이 감소하게 되면서 전체적인 건물 가치가 하락하게 되는 것입니다. 잠깐 발생한 공실의 경우 큰 문제는 없지간 공실 기간이 길어지게 되면 문제가 발생하게 되는 거죠.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
상가 건물의 경우 공실률이 높아지면 건물의 가치도 일반적으로 떨어집니다.
다만 바로 떨어지는 정도는 상권의 성격에 따라 다릅니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
상가의 공실률이 높아지면 일반적으로 건물 가치에 하락 압력이 생깁니다
다만 공실률이 1%p 올랐다고 건물 가격이 바로 같은 비율로 떨어지는 식은 아닙니다
핵심은 공실률 → 실제 임대수익 → 순영업소득(NOI) → 투자수익률(환원율) → 건물 가치로 연결해서 보는 것입니다
공실이 계속 증가하고 있는지가 중요합니다
현재 공실률이 15%라도 회복되고 있다면 시장은 다르게 볼 수 있고, 현재 공실률이 5%라도 빠르게 10%, 15%로 올라가고 있다면 향후 현금흐름에 대한 우려가 커질 수 있습니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
상가 가치는 임대수익을 기준으로 평가되므로 공실이 늘어나면 임대료가 줄어들어서 건물 매매가격도 직격탄을 맞습니다. 다만 부동산 시장의 특성상 공실이 생기자마자 매매가가 즉시 폭락하기보다는 공실 장기화로 수익성 악화가 누적될때 시차를 두고 가격에 반영됩니다. 결과적으로 상가 공실률은 임대수익과 직결되므로 공실 관리 여부가 건물의 자산 가치를 결정짓는 중요한 요인이 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 부동산 특히 상가건물의 경우 공실률은 임대수익과 직결되기 때문에 건물가치에 매우 중요한 요소가 될 수 있습니다. 건물 가치를 올리기 위해서는 해당 상가들의 공실률이 적고 즉 임차수요가 풍부해야만 해당 부동산에 대한 입지적 가치가 올라가게 됨으로써 해당 부동산의 가치도 올라간다 볼 수 있습니다. 즉 부동산은 입지가 전부라 사료됩니다.
입지가 좋고 역세권에 유동인구가 많은 곳일수록 사람들이 많이 찾고 임대를 해서 영업을 하는 임차인도 서로 들어올려고 하는 자리는 결국 임대료 상승을 불러 오고 임대료가 높다는 것은 결국 해당 건물의 가치가 상승을 한다 볼 수 있습니다. 감사합니다.