만기일 전에 집주인과 상의 후 퇴거. 보증금 미리 받을 수 있나요?
안녕하세요,
[계약만료일 9월 / 집주인과 상의 후 퇴거 8월로 변경. 보증금 반환해준다함]
집주인이 2달 전 계약 만료로 퇴거를 요청하였습니다. 이에 동의하였으며 1달 일찍 퇴거하는 조건으로 보증금을 일찍 받기로 하였습니다.
하지만 이제와서 집주인이 보증금을 퇴거 후에 준다고 미루고 있는 상황입니다. (9월에 준다가 아닌 8월에 줄 수 있지만 집을 봐야 줄 수 있다. 그러므로 정확하게 8월 만료일에 줄 수 없다)
계약서 상 만료일은 9월이지만 8월 0일에 퇴거하면 보증금을 준다는 내용을 문자로 받아두면 법적 효력이 있을까요?
또한 다음 집의 계약금을 지불했다는 내용을 통보하면 보증금을 받지 못할 경우 손해배상이 가능하다고 합니다.
8월에 퇴거하여도 보증금 받지 못하여 계약금을 날리면 손해배상이 가능한가요?
실제 계약만료일은 9월이라 퇴거일 합의한 문자로도 효과가 있을 지 모르겠습니다...
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
임대차계약에서 보증금 반환과 퇴거 시점의 관계는 실제 계약서상 만료일과 당사자 간 합의 내용에 따라 다소 유동적일 수 있습니다.
질문자의 경우 , 계약서상 만료일은 9월이나 , 임차인(질문자)과 임대인(집주인) 간에 8월 퇴거 및 보증금 조기 반환에 대해 상호 합의가 있었고 , 이에 대한 내용이 문자 등으로 남겨져 있다면 이는 법적 효력을 가질 수 있습니다.
(1) 문자 합의의 법적 효력
민법상 계약은 구두나 문자 등 명시적 의사표시로도 성립할 수 있으며 , 특히 계약 내용의 변경 (즉 , 퇴거일과 보증금 지급일의 조정)역시 상호 합의하에 가능합니다.
문자 메시지는 법원에서도 증거자료로 인정되는 경우가 많습니다.
따라서 " 8월에 퇴거하면 보증금을 반환하겠다 " 는 집주인의 동의가 문자 등 증거로 존재한다면 , 이는 일종의 계약 변경 내지 보증금 지급 약정으로 간주될 수 있습니다.
(2) 보증금 반환 거부 시 손해배상 가능성
이미 다음 집의 계약금을 지급했다면 , 이는 집주인의 조기 반환 약속을 믿고 한 행위(신뢰행위)로 간주됩니다.
만약 그 신뢰를 저버리고 보증금을 반환하지 않아 계약금 손해가 발생한다면 , 이는 민법상 신의성실의 원칙 위반이며 , 손해배상청구의 근거가 될 수 있습니다.
특히 중개업소가 증인이거나 관련 통신기록 , 계약서 등이 존재하면 더 유리합니다.
(3) 퇴거 시점과 법적 책임
다만 유의할 점은 , 계약서상 만료일이 9월인 이상 , 임대인은 원칙적으로 9월까지 보증금 반환 의무가 있다고 주장할 여지가 있습니다.
그러나 상호간의 명확한 합의 (특히 서면 또는 문자 증거) 가 있다면 , 실질적으로 임대차 기간이 8월까지 단축된 것처럼 해석될 수 있으며 , 이에 따라 보증금 반환 책임도 8월로 압당겨질 수 있습니다.
결론적으로 , 집주인과의 문자 합의는 법적 효력이 있을 가능성이 높고 , 이를 근거로 8월 퇴거에도 불구하고 보증금이 반환되지 않아 다음 계약의 계약금 손실이 발생했다면 손해배상 청구도 가능합니다.
다만 실제 소송이 필요한 경우를 대비하여 문자 , 중개사 입회 기록 , 계약서 등 관련 자료를 모두 확보해두는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
계약기간과 관계없이 보증금 반환과 주택인도는 동시이행관계입니다, 즉 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 주택을 비워줄 이유가 없습니다, 그리고 두분이 8월 퇴거를 합의한 문자로 해당일자에 전세기간이 만료되었다고 볼수 있기 때문에 사실상 합의일자에 보증금 반환을 하지 않을 경우 임차권등기신청등이 가능할수 있습니다, 보통 계약서상 만기일을 기준으로 만기가 되지 않아 임차권등기 신청이 안되겠지만, 중도해지합의된 문자가 있기에 중도해지합의로써 8월 퇴거일로계약이 종료를 입증하실수 있어 보이기 떄문입니다. 그리고 주택에 대한 상태확인은 잔금일에 임대인이 와서 직접확인하고 문제가 있다면 이에 대한 협의를 해야지 임의대로 보증금을 가지고 차감해서 돌려주거나, 반환을 거부하는 것은 법적으로도 허용되는 부분이 아닙니다, 그리고 미반환으로 인한 다음계약등의 손실이 발생될 경우에 손해배상등의 책임을 물을수는 있겠으나, 현재 판례들로는 새로운 계약해지에 따른 손실까지는 손해배상으로 인정되는 경우가 없어 일단은 임대인의 반환의무설명과 미반환시 발생할수 있는 손실에 대한 부분까지 통보하시고 협의를 최대한 하여 마무리하셔야 할듯 보입니다. 그리고 혹시나 모를 미반환으로 계약해지에 따른 손실을 대비해서 다른 방법의 자금조달 방법도 고민을 해보시는게 안전할수 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
계약 종료 전에 퇴거하고 보증금을 일부라도 미리 받으려면 서면 합의가 있어야 법적 효력이 인정됩니다. 단순 문자만으로는 법적 효력 논란이 있을 수 있어 계약서나 공정한 문서로 남기는 것이 안전합니다.
만약 보증금 지급 시점을 미루면 계약 불이행으로 손해배상 청구가 가능한 여지는 있습니다,.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
문자 합의는 법적효력이 있습니다. 민법 제 105조에 따라 당사자 간의 의사표시는 문자, 이메일, 카톡 등도 증거인정됩니다. 문자 내용에 8월 0일 퇴거시 보증금을 반환하겠다는 표현이 명확하다면, 합의로 간주됩니다. 다만, 명확한 금액과 시점이 포함되는 것이 유리합니다.
보증금을 보호하기 위해서는 퇴거 전에 보증금을 수령하는 것으로 확실히 요구를 하셔야 합니다. 문자보다는 서면으로 보내는 것이 중요합니다.
감사합니다.
간단하게 계약만기는 9월이라도 날짜란게 딱 맞추는게 어려우니 그 즈음으로 해서(한달을 당기던 미루던) 나가는 날을 협의를 했으면 그 날로 만기가 변경된다고 생각하시면 됩니다.
두분이 8월 중 어느날로 나가는 날을 협의를 했으면 그 날이 만기날이 되는것입니다.
협의를 바탕으로 해서 그 날을 기준으로 임차인은 다른곳에 계약금을 내고 했는데 보증금 반환이 안된다면 추후에 손해배상 청구도 가능할 것으로 보입니다.
다만, 나가는 날짜를 협의를 하고 확정했다는것을 문자등으로 증빙을 할수는 있어야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
집주인과 문자로 8월 퇴거 + 보증금 반환 합의한 내용은 법적인 효력이 있습니다.
합의에 따라 퇴거했음에도 보증금을 제때 반환하지 않으면 손해배상 청구도 가능합니다.
계약금 손해에 대한 손해배상도 주장할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
문자로 퇴거일과 보증금 지급일에 대해 집주인과 명확히 합의한 내역이 있다면 법적 효력이 있습니다
특히 문자에 8월 0일 퇴거 시 보증금 지급 또는 8월 퇴거 시 즉시 보증금 반환 등 명시되어 있다면, 이는 민법상 계약의 해지·변경에 대한 합의로 인정될 수 있습니다
단순한 알겠습니다 정도가 아니라, 퇴거일과 보증금 지급 조건이 명확하게 기재된 것이 중요합니다
보통 짐을 빼고 방확인을 하고 잔금처리를 합니다
그부분을 정확하게 짚으시기 바랍니다
분명히 언제주겠다고 약속을 해서 질문자님도 그날자에 맞춰 방을 얻었을것으로 봅니다
집주인이 보증금을 주겠다고 한 문자 등 증거가 있어야 하고 보증금 반환 약속을 명확히 했다는 점이 증명되면 손해배상 청구 할수는 있습니다
그런부분을 잘확인해보고 대처를 하시기 바랍니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
우리나라는 게약자유의 원칙으로 계약당사자끼리 법률규정내에 자유로이 수정 해약할 수 있습니다
다행이도 게약종료 1달 먼저 계약해제를 합의하셨다면 다행입니다
그러나 이를 이행하지 않을 때 여러가지 법적문제가 대두됩니다
따라서 합의 내용에 대한 확인서라도 받라 놓으시기를 바랍니디다
이때 보다 확실하게 이향하는 의미에서 증인을 내세우면 더욱 명확하겠지요
차후 손배소 소송에 임할 때도 유리하게 작용된다는 점을 고려하시기 바랍니다
원만히 상호 협의하에 해결되기를 기원드립니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
문자로 퇴거일과 보증금 반환 합의가 있었다면 법적 효력이 있으며 보증금 미반환으로 인한 계약금 손실 등은 손해배상 청구 가능합니다.
계약서 만료일과 달라도 쌍방 합의가 명확하다면 합의일 기준으로 효력이 발생이 되니 서면화가 가장 좋지만 문자 등의 정확한 증거 확보를 해두시고 집주인이 계속 미룬다면 법률구조공단 및 변호사와 같이 전문가의 상담을 받아보시기 바랍니다.