경제
1주택 소유자 경매 낙찰 후 단기매도 명의
경기도에 1주택을 자가로 소유하고 있습니다. 은퇴 준비를 위해 경매를 공부중인데 주거용 물건을 경매로 낙찰받아 단기매도를 하려면 명의를 어떻게 하면 될까요?
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.
1년 내 단기 매도시 개인 양도세로 신고하면 양도차액의 70%의 세금이 부과됩니다. 그러나 개인 매매사업자로 양도세 신고를 하되, 매도 년도 다음 해 5월에 종합소득세로 신고하면, 소득세 신고 구간별 차등 합산입니다.
다만 비교과세라는 제도가 있고, 토지와 소형주택 규모 초과는 건물분 부가세가 있으니 실익을 따져 신고해야 합니다.
취득시는 개인이든 개인매매사업자든, 모두 개인으로 취득 신고하고, 양도시에만 개인 양도세를 신고할지 개인매매사업자로 신고할지 선택하면 됩니다.
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
개인 명의로 1년 미만 보유 후 매도할 경우 양도소득세율이 70%에 달해 수익이 확보가 어렵지만 매매사업자로 등록하면 양도세가 아닌 종합소득세율이 적용되어 세부담을 크게 낮출 수 있습니다. 매매사업자(개인사업자)가 판매를 목적으로 취득한 재고자산은 본인이 거주하는 1주택의 비과세 판정 시 주택 수에서 제외될 수 있으나 국세청이 이를 엄격하게 심사하므로 사업자 등록 전 세무 전문가와 상담하여 비과세 요건이 깨지지 않도록 설계하는 것이 필수입니다. 법인 명의로 신규 설립시 현재 법인이 주택을 취득하면 12%의 취득세가 부과됩니다. 경매 낙찰가에 12%를 더하면 수익률이 급격하게 떨어지므로 주거용 단기매도용으로는 현재 가장 추천하지는 않는 방식입니다. 보유 기간이 짧더라도 종합부동산세 단일세율과 기본 공제 0원 혜택 떄문에 보유 비용이 상당합니다. 정리하자면 주거용 경매 물건의 단기매도는 양도세 중과를 피할 수 있는 매매사업자가 가장 유리하지만 기존 1주택의 비과세 요건이 깨지지 않도록 매도 순서와 시기를 정밀하게 설계하시길 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
낙찰 후 소유권 이전 등기는 반드시 낙찰자 본인 명의로 해야 합니다
경매물건은 기본적으로 낙찰자가 직접 소유권을 취득해야 합니다
대리 명의, 가족 명의 등으로 바로 이전하는 것은 세법·등기법상 제한됩니다
즉, B 명의로 낙찰받고 A에게 바로 파는 방식은 통상 불가능합니다
따라서 단기매도 목적이라도 낙찰자는 본인 명의로 취득 후 매도해야 합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
경매의 경우 낙찰자 명의로 진행을 해야 됩니다. 즉 낙찰이 되게 되면 낙찰자가 경매 잔금을 납부를 하고 소유권을 이전을 받게 되면 주택수가 추가 되게 됩니다. 즉 1주택자일 경우 경매를 취득을 하게 되면 2주택자가 되게 됩니다.
따라서 단기 매도할 시 2주택자로써 양도소득세가 납부가 되게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네, 아무래도 경매 낙찰 후 차익을 실현하는 것이 많은 경매투자자들의 주된 수입원이지요.
먼저, 개인 명의로 낙찰 받아 단기 매도 하는 경우에는 세금 부담이 상당히 높습니다.
양도소득세율로 보면, 1년 미만 보유 후 매도 시에는 70%, 2년미만에는 60% 입니다.
여기에 지방소득세는 별도입니다.
또한 기존 주택을 가지고 계시기 때문에 일시적 2주택 상태가 되어 비과세 혜택을 놓칠 위험도 있습니다.
장점은 DSR 면에서 법인보다는 유리할 수도 있고, 취득세 중과 세율이 법인보다 낮다는 점 정도입니다.
다음으로는 사업자인 개인입니다.
개인사업자 등록을 통해서 종합소득세 과세 받는 방식인데요. 필요 경비를 개인보다 조금 원활하게 비용처리 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 주거용 부동산에 대해서는 단기 양도세율이 개인과 동일하니, 이점은 단점이 되겠네요.
마지막으로는 법인입니다.
하지만 주거용을 목표로 하시기 때문에 이점은 신중하게 생각하셔야 합니다.
법인이 주거를 취득하면 취득세가 12% 입니다. 수익률이 많이 떨어지죠.
추가로 법인세 부담도 해야 하며, 법인은 기본공제액이 없으니 종부세도 내야 합니다.
가장 추천드리는 방법은 개인명의로 하시되 일시적 2주택을 활용하는 것입니다.
2년이상 보유하여 일반세율을 적용받는거죠.
만약 단기 매도를 정말 포기 못하시겠다면, 상가나 지산(지식산업센터) 를 확인해보세요. 법인 취득해도 취득세 중과 없고 주택보다 세제 혜택이 큽니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
경매 낙찰 후 단기 매도하는 방법은 간단합니다.
일단 낙찰 대금 치른 후 소유권 이전 등기를 하시면 됩니다. 그 후 일반 매매처럼 매도하시면 되겠습니다.
단기 매도하면 세금이 많이 나오는 단점이 있으니 이 부분을 유의하시길 바랍니다.
감사합니다.
경기도에 1주택을 자가로 소유하고 있습니다. 은퇴 준비를 위해 경매를 공부중인데 주거용 물건을 경매로 낙찰받아 단기매도를 하려면 명의를 어떻게 하면 될까요?
===> 부동산 매매업을 하는 경우 가능합니다. 이러한 경우 관할 관청에 사업자등록을 한 후 사업진행도 가능합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
어떠한 목적이든 우리나라에서 명의신탁은 부부와 신탁회시를 제외하면 불법입니다. 그에 따라 질문에서 하시면 안되고 경매의 경우 입찰참여자가 낙찰되고 해당 명의로써 등기촉탁이 되기에 본인이 임의대로 명의자를 바꿀수도 없습니다. 즉 불가한 부분으로 고려하실 부분이 아닙니다. 단기 매매의 경우 양도세부담이 있을수 있고 보통 2년미만읜 단기매매시 양도차익에 대한 양도세는 2주텍이상일 경우 1년미만은 70%, 2년미만은 60%의 세울이 적용될수 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
대부분 개인은 매매사업자를 등록하여 경매를 진행합니다
왜냐하면 개인이 사업자 없이 진행했을때 양도소득세율이 70%에 달해 남는게 없기 때문입니다.
다른방법으론 법인을 세워 법인 명의로 낙찰받는 방식이있습니다.
법인세율이 단기양도세율보다 낮기 때문에 이 방법이 한때
강남에서 유행했습니다.
다만 취득세가 높아 좀 고민해보셔야 합니다.
그래도 개인적으로 추천하는 방법은 매매사업자를 내서 하는걸 추천드립니다.