안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
Q. 강남구 역삼역 선릉역 빌라단지 이유는?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.강남구 역삼역, 선릉역 주변을 보면 진짜 신기하죠.앞쪽 대로변은 온통 고층 빌딩 숲인데,바로 한 블록만 뒤로 가면 갑자기 빌라단지가 쫙 펼쳐집니다.이게 왜 그러냐면요,원래 강남 개발이 본격적으로 시작된 게 1970년대였어요.그때는 땅값도 싸고 허허벌판이 많았기 때문에,단독주택이나 다세대주택, 소규모 빌라 같은 걸 짓는 게 일반적이었습니다.특히 대로변 바로 뒤쪽은 주거지역으로 용도 지정이 됐기 때문에,고층 오피스 빌딩을 지을 수 없었고, 자연스럽게 저층 빌라촌이 형성됐던 겁니다.또 하나 중요한 이유는,이 지역들이 "도시계획" 상으로 3종 일반주거지역이나 2종 일반주거지역으로 묶여 있었기 때문입니다.이 구역에서는 고층 상업건물이나 오피스텔 같은 걸 자유롭게 못 짓고,주거용 건물만 지을 수 있도록 제한이 되어 있었던 거죠.그래서 대로변은 상업지구라서 높은 빌딩들이 들어섰고,바로 뒤쪽은 주거지로 남아서 빌라촌이 밀집하게 된 겁니다.요즘은 이런 빌라촌 들도 재개발이나 리모델링 얘기가 많이 나오고 있긴 한데,땅 주인들도 많고, 이해관계가 복잡해서 쉽게 변하지는 못하고 있는 상황입니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 땅의 명의 관련해서 질문드려봅니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.A와 B는 자매 사이고, 원래 900평 땅을 나눠서 사긴 했지만,명의는 전부 A 혼자 앞으로 해둔 상태였던 거죠.근데 시간이 지나면서 A의 자식이 그 땅을 담보로 대출을 받아버렸고,B는 등기부등본에 근저당이 잡힌 걸 보고 그걸 알게 된 상황이네요.지금이라도 B가 본인 지분인 200평을 가져오고 싶은 거잖아요?그럼 방법은 크게 두 가지입니다.첫 번째는,A가 직접 B에게 200평을 명의이전 해주는 방법입니다.쉽게 말해서 "분할 등기"를 하고,그다음에 "소유권 이전"을 해주는 건데,문제는 지금 땅 전체에 근저당(담보대출)이 설정돼 있기 때문에,이 상태로는 단순 명의이전이 쉽지 않습니다.왜냐하면,근저당이 설정된 땅은금융기관(은행 등)의 동의 없이 마음대로 쪼개거나 넘길 수가 없습니다.만약 억지로 하려고 하면 은행에서 반대할 수 있고,대출 상환을 먼저 요구받을 수도 있습니다.두 번째 방법은,**B가 A에게 자신의 200평 지분에 대해 '진정한 소유권 확인 소송'**을 거는 겁니다.법원에 "내가 실질적 소유자다"라고 주장하고,법적 판결을 받아서 등기를 정리하는 방법이에요.다만 이건 소송이 걸리기 때문에 시간도 오래 걸리고,A와 가족 사이가 틀어질 수도 있어서 신중해야 합니다.—요약해서 말씀드리면,근저당이 잡혀 있는 한, 은행 동의 없이 분할이나 명의이전은 어렵다.A와 협의해서 먼저 대출을 정리하거나 일부 상환하는 방법을 찾아야 한다.협의가 안 되면 소송을 통한 방법밖에 없다.그리고 현재 상태에서 B가 바로 땅을 가져오려고 하면, 담보권자(은행)와의 문제가 생길 수 있으니 주의해야 한다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 사람들이 차기 대권주자에게 희망하는 공약들은 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.요즘 사람들이 차기 대권주자에게 가장 바라는 공약은요,크게 보면 경제, 주거, 복지, 미래 준비 쪽으로 모입니다.먼저 청년들 같은 경우에는, 아무래도 취업 문제, 주거 문제에 가장 민감합니다.좋은 일자리를 만들어주고,너무 비싼 집값 때문에 서울이나 수도권에서 살기가 힘든 걸 해결해주길 원합니다.특히 월세나 전세 지원 같은 현실적인 주거 지원 정책을 정말 많이 바라고 있습니다.가장들은 경제적인 부담을 덜어주는 걸 가장 원합니다.물가도 오르고, 대출 이자 부담도 크다 보니까,실질적인 생활비 부담을 줄여줄 정책, 안정적인 일자리 유지,그리고 자녀 교육비 같은 걸 지원해주는 공약을 원하고 있습니다.주부들은 역시 생활과 직결된 문제에 민감합니다.자녀 교육, 보육, 돌봄 서비스 확대, 물가 안정, 의료비 부담 완화 같은 걸 가장 바라고 있고요,특히 요즘은 고령화가 심해지다 보니, 노후 준비나 간병 지원 같은 부분도 관심이 많습니다.그리고 전체적으로 모든 세대가 공통으로 원하는 건,집값 안정, 일자리, 미래 불안 해소예요.너무 빠른 변화 속에서 불안감을 느끼니까,안정감을 줄 수 있는 리더를 기대하고 있다고 볼 수 있습니다.가장 논의하길 원하는 문제는 딱 정리하면,집값 문제일자리 창출청년 미래 준비고령화 사회 대응이렇게 네 가지가 가장 뜨겁습니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 빌라 매매 하려합니다 세입자가 있습니다 어떻게 진행해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지금 상황을 보면, 영종도에 오래된 빌라가 하나 있고,2019년부터 세입자가 자동갱신으로 살고 계십니다.보증금 100에 월세 20만 원 받고 있고, 최근 도시가스도 연결해서 환경은 좀 좋아졌네요.부동산에서는 세입자를 내보내고 빈집으로 매매하는 걸 추천했는데,문제는 매매가 바로 안 되면 공실로 오래 비어 있을 수 있다는 겁니다.다른 방법으로는 월세를 25~30만 원으로 올리고 세입자를 둔 채로 매매하는 것도 있습니다.5500 투자해서 이 정도 월세면 투자자들 입장에서는 꽤 매력적일 수 있지요.하지만 월세 인상은 세입자와 협의가 필요하고, 광고할 때 투자용으로 포지셔닝 해야 합니다.세입자에게 말하지 않고 매매하는 방법도 있긴 한데,나중에 집 보여주기 어렵고, 매수자가 계약 해지할 가능성도 있어서 리스크가 있습니다.특히 전입신고와 확정일자가 있으면, 새 주인도 기존 계약을 승계해야 할 수도 있습니다.결론적으로,빨리 매매하려면 세입자 정리 후 빈 집으로 파는 게 제일 깔끔하고,공실이 부담되면 월세를 올려 투자용으로 광고하는 방법이 현실적입니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 원룸매물 광고팁좀 주실 수 있나요?🙏🙏
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.먼저 원룸 매물 광고 팁부터 말씀드리면요,요즘은 사람들이 "특정 조건"을 꽂아서 검색하는 경우가 많습니다.그래서 "하나의 조건"만 강조해서 광고를 돌리는 것보다,조건 조합을 다양하게 나눠서 여러 방향으로 접근하는 게 훨씬 유리합니다.예를 들면,'역세권+월세 저렴''주차 가능+풀옵션''반려동물 가능+신축''학교 근처+월세 부담 적음'이런 식으로 각각 다른 수요층을 겨냥하는 게 좋습니다.왜냐하면 고객마다 집을 고르는 포인트가 다 다르기 때문입니다.같은 매물이라도 "포장"을 다르게 해서 여러 번 노출하면 문의량이 확실히 늘어났습니다.결론적으로 조건을 다르게 묶어 다양한 광고를 동시에 돌리는 것이 정답이라고 할 수 있습니다.—그리고 수요가 높고 경쟁이 약한 동네를 찾는 방법도 알려드릴게요.제일 간단한 방법은,네이버 부동산이나 직방, 다방 같은 앱에 들어가서,동별로 매물 수를 직접 체크합니다.비슷한 조건(예: 300/30 원룸)으로 검색했을 때,매물은 적은데 찜 수나 조회수가 높은 동네가 있어요.여기가 바로 수요가 몰리는데 공급은 적은 곳입니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다. 🙏