안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 도시 사람은 시골에 밭을 살 수 없는지 궁금해요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.도시 사람이 시골에 밭을 구입하는건 가능하지만 조건이 있습니다농지는 농지법에 따라 규제를 받습니다단순히 돈 있으니 산다는 방식으로는 안 되고, 실제로 농사를 지을 목적이 있어야 합니더이걸 농업경영계획서 라고 하는데, 시·군청에 제출해야 합니다즉, 밭이나 논 같은 농지를 사기 위해선1. 실제로 농사를 지을 목적이 있어야 하고,2. 그걸 증명하기 위해 농업경영계획서를 작성해야 하며,3. 관할 지자체(읍·면·동 또는 군청)의 심사를 받아야 합니다만약 농사를 지을 계획 없이 단지 투자 목적으로 산다면, 불법 농지 취득이 될 수 있습니다농사 자격증 꼭 있어야 하는 건 아니지만, 정부지원/혜택에는 도움이 됩니다농지은행, 귀농귀촌종합센터, 농업기술센터에서 전문 정보 제공을 알아보셔야 합니다시골살이는 어떤 점은 인프라 부족, 소득 문제, 경험 부족 등이 있습니다
부동산
Q. 다가구주택 월세(반전세) 계약하려는데 확인해보니 위반건축물이네요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.위반건축물에 임대차계약을 맺는 건 법적으로는 가능하지만,임차인 입장에선 위험이 있을 수 있기 때문에 신중한 판단이 필요합니다건축물에 위반사항이 있어도 주민등록 전입신고 및 확정일자 부여는 제한되지 않습니다대항력(전입신고) + 우선변제권(확정일자)은 확보 가능합니다다만 전입신고가 법적으로 불가능한 불법 용도변경 공간(예: 불법 지하, 옥탑방) 등인 경우는 예외일 수 있으니 주소 표기와 구조 확인 필수입니다계약할 주소지와 실제 등기부등본상 주소, 건축물대장 주소가 일치하는지 꼭 확인하셔야 합니다위반건축물이 있으면 대출이나 보증보험에 가입이 안됩니다그부분때문에 나가실때 문제가 될수 있습니다
부동산
Q. 부모님께 아파트증여 받았습니다..
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,증여를 없던 일로 되돌리기: 불가능,이미 낸 증여세 환급: 불가능,명의를 단순히 말로 빼기: 불가능, 등기 말소 등 법적 절차 필요지금 상황에서 가장 깔끔한 해결은 형에게 지분을 다시 증여해 명의를 정리하는 것입니다다만 세금 이슈(특히 증여세/양도세)는 반드시 세무사 상담을 통해 정밀하게 확인 후 진행하셔야 합니다
부동산
Q. 생애첫주택.. 무주택자 혜택 얼마나 좋은건가요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.정책금융(디딤돌·보금자리 등)은 일반 주담대보다 상당히 유리한 조건 입니다다만 조건에 맞는 사람만 이용할 수 있다는 제한이 있습니다,주요 정책 대출 (예: 디딤돌 대출, 보금자리론)대상 무주택자 + 생애최초구입자 우대 무주택자연소득 기준 개인 6천만 / 맞벌이 7천만 이하 (일부 8천만) 최대 1억 이하금리 1.6~3%대 (고정) 3% 초중반 (고정)최대 대출한도 최대 2~3억 (LTV, DSR 따름) 최대 5억상환 방식 원리금균등/원금균등 원리금균등중도상환수수료 있음 (보금자리 일부 폐지) 거의 없음정책금융 대출은 조건 맞으면 무조건 이득입니다월 수십만 원 차이 날 수 있고 고정금리라 이자 인상 불안감도 없습니다단점은 소득, 집값, 주택 면적 등 제한조건이 있다는 점입니다자격 요건을 꼼꼼히 확인해야 합니다
부동산
Q. 묵시적 갱신에 해당하는지 질문(집주인이 6.5개월전 실거주의사표시 유효여부)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세만기 2개월 전까지 명확한 계약 종료 통보가 없으면, 6.5개월 전의 실거주의사 표시는 유효하지 않으며, 계약은 묵시적 갱신으로 간주될 가능성이 높습니다,관련 법령 근거 (주택임대차보호법 제6조의3)1. 임대인은 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 계약 종료 의사를 서면으로 통보해야만 실거주로 인한 갱신 거절이 인정됩니다2. 해당 기간 외의 통보(예: 6.5개월 전)는 법적으로 무효입니다3. 이 기간 내에 통보가 없다면, 임차인이 아무런 요구를 하지 않아도 계약은 묵시적으로 2년 연장됩니다
부동산
Q. sh미리내집5차 총 자산가액에서 사업자 보증금
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.사업자 보증금은 자산으로 인정될 수 있지만, 그와 상응하는 대출금이 부채로 차감되므로, 실제로 자산이 마이너스로 계산될 수 있습니다따라서, 자산 가액은 -0.6억 원이 되는 것이 맞습니다이와 같은 계산은 SH 미리내집의 공식적인 심사 기준을 반영한 예시이며, 정확한 사항은 SH공사에 문의하거나, 청약 시 서류 작성 안내서에 명시된 자산 산정 기준을 참조하는 것이 좋습니다만약 정확한 해석이 필요하시다면, SH공사의 청약 관련 부서나 상담센터에 문의하셔서 확실한 답변을 받는 것이 중요합니다
부동산
Q. 식당 위생 점검은,어느 주기로 하는건가요?!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.식당의 위생 점검은 지자체(보통은 보건소)가 주관하며, 기본적으로는 정기점검과 비정기 점검으로 나눠집니다,정기 점검은 보통 연 1~2회 정도 이루어집니다하지만 이 점검은 기본적으로 식당의 규모나 종류에 따라 달라질 수 있습니다예를 들어, 식품 위생법에 따라 운영되는 식당이라면 매년 1회 이상 위생 점검을 받아야 합니다,비정기 점검은 민원이나 특정 신고가 접수되었을 때 이루어집니다예를 들어, 음식물의 상태가 의심되거나, 특정 위생 불만이 제기된 경우, 그에 대해 추가적인 점검이 이루어집니다또한, 단속반이 예고 없이 현장을 방문하는 경우도 있습니다식당 위생 점검은 주기적으로 이루어지며, 일정한 규제와 처벌이 존재하지만, 점검의 빈도나 처벌의 강도에 한계가 있을 수 있습니다이런 문제를 해결하려면 지자체의 관리 강화, 업체 교육 강화, 그리고 처벌 강화 등의 여러 측면에서 개선이 필요할 것으로 보입니다
부동산
Q. 앞으로 상가는 어떤 방향으로 흘러가게 될까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.최근 몇 년 동안 상업용 부동산, 특히 상가 시장은 여러 가지 변화가 있었습니다코로나19 이후 온라인 쇼핑의 비중이 급격히 늘었고, 이는 오프라인 상가의 수요를 일부 감소시키는 원인이 되었습니다특히 패션, 전자제품, 일상 소비재 등은 온라인으로 많이 구매하게 되어, 오프라인 상점들의 매출이 줄어드는 경향이 나타났습니다고금리와 경제 불확실성으로 인해, 상가 임대 시장이 위축되고 있고 경기가 어려운 시기에는 소비가 위축되고, 그로 인해 상가를 찾는 사업자들도 줄어들게 됩니다소상공인들이 경영난에 시달리면서 상가 점포를 운영하기 어려워지고 있고 특히, 임대료 상승과 경기 침체가 맞물리면서 작은 상점들은 지속적인 운영에 어려움을 겪고 있습니다그래도 도심, 주요 상업지구 등은 여전히 수요가 있을 수 있고 특히, 쇼핑몰이나 몰링 문화를 선호하는 소비자들이 여전히 있기 때문에, 상가가 활성화될 가능성은 존재합니다브랜드화된 점포들, 예를 들어 프랜차이즈나 특정 업종(카페, 레스토랑 등)은 여전히 안정적인 수요가 있을 수 있습니다특히, 사람들이 경험을 중시하는 소비 패턴에 따라, 경험형 소비를 제공하는 상가는 앞으로도 인기를 끌 수 있습니다단순히 제품을 판매하는 공간에서 체험형 매장으로 변화할 수 있습니다예를 들어, 매장 내 체험을 통해 소비자들에게 특별한 경험을 제공하고, 동시에 온라인 구매와 연계하는 방식(예: 매장에서 상품을 보고 온라인으로 구매)을 활용하는 상점들이 성공할 수 있을것으로 보입니다
부동산
Q. 앞으로 경제가 어떻게 되어갈지 궁금해요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.경제가 어떻게 될지는 누구도 확실히 알 수 없지만, 경제 불확실성이 큰 상황에서는 분산 투자와 장기 투자 전략이 가장 안정적일 수 있습니다주식, 코인, 부동산 각자 장단점이 있기 때문에, 자신이 감당할 수 있는 리스크 범위 내에서 적절하게 배분하는 것이 중요할거 같습니다
부동산
Q. 잔금일 질문입니다. (보금자리론)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보통 주택 거래 시 잔금이 지급되기 전, 해당 부동산의 상태가 완전히 이전 소유자(혹은 임차인)의 것으로 돌아왔음을 확인하는 절차가 필요합니다즉, 임차인이 퇴거하지 않았다면, 잔금 지급 전에 임차인의 퇴거가 완료되어야 할 수 있습니다그런데 현장에서는 대부분 임차인이 보증금을 받고 퇴거를 하는 순서로 이뤄집니다임차인역시 보증금을 받지 않고 퇴거를 하면 대항력을 잃기 때문에 동시에 이뤄진다고 보시면 됩니다