안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 재계약 관련해서 부동산 관련 전문가의 경험담을 통해 실제는 어떤지 궁금해요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,임차인이 실제 거주하고 있다면, 주택임대차보호법에 따라 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다이 계약갱신요구권은 1회에 한해 가능하며, 총 4년(2+2년) 까지 보호받습니다집주인은 특별한 사유가 없다면 이를 거절할 수 없습니다예외 사유 (거절 가능):집주인이 실거주하겠다는 경우임차인이 계약 조건을 위반한 경우철거/재건축 등의 계획이 있고 관련 절차가 시작된 경우,계약갱신요구권이 행사되면, 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다이는 보증금, 월세 포함해 전체 임대료 기준입니다임대인이 시세보다 많이 올릴 수는 없습니다임대사업자는 안되지만 임차인과 협의가 되면 5%이상도 올릴수 있습니다,네, 맞습니다. 갱신요구권은 1회만 가능하므로, 4년이 지난 후에는 집주인이 새 임차인과 자유롭게 계약할 수 있습니다이때는 임대료 제한이 없으므로, 1000만 원이었던 보증금을 1500만 원으로 자유롭게 설정 가능합니다
부동산
Q. 자취방 계약 시 가장 중요하게 봐야할 필수조건이있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.자취방 계약 시에는 조건이 많지만, 그중에서도 가장 중요한 것은 본인의 생활 방식과 안전을 지킬 수 있는 환경인지 입니다아무리 싸고 가까워도 불안한 환경이면 피하시는것이 좋습니다전입신고 가능한지, 확정일자 받을 수 있는지,임대인이 실제 소유자인지, 등기부등본 확인,건축물대장,본인확인이 필수입니다수도·전기·가스 미납 여부 확인계약 전 사진 기록 꼭 해두기이런부분들을 고려하시기 바랍니다
부동산
Q. 허울어지는 농가주택 구매 후 철거하고 사용?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.나대지란 건축물이 없는 빈 대지를 말합니다즉, 용도지역이 대지이더라도 건축물이 존재하지 않으면 나대지로 분류됩니다캠핑카/트레일러는 건축물로 인정되지 않습니다이동 가능하다는 점에서 건축법상 건축물이 아닙니다따라서 철거 후 대지에 캠핑카나 트레일러만 놓아둔 상태는 건축물이 없는 나대지로 간주될 수 있습니다그 상태로 장기간 방치되면 지자체에서 무단 점용 혹은 무단 야영 등으로 단속 대상이 될 수 있습니다캠핑카 자체를 주거 용도로 고정 설치하면 불법 건축물로 간주될 수 있습니다법적으로 건축물대장에 등록된 건물이 있어야 나대지가 아닙니다예외적으로 농업용 비닐하우스, 농막은 건축물로 간주되지 않고 여전히 나대지입니다
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Q. 농지매매를 빠르게 할수있는 방법 OR 홍보방법
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.농지는 일반 부동산보다 거래가 느리기 때문에 한 곳에만 맡기면 한계가 있어서단독중개 계약이 아니라면, 여러 명에게 알려두는 것이 좋습니다특히 농지 전문 중개인이나 농촌지역 중개소에 연락하는 것이 효과적입니다중개보수 조건은 명확히 하고위치, 면적, 농지 전용 여부, 지목 등 정보를 정리 후 제공하시는것이 좋습니다,네이버 카페 (귀농귀촌 관련) 예: 귀농귀촌 사람들, 귀농귀촌으로 성공하기,귀농귀촌종합센터 (www.returnfarm.com) 게시판에 매물 등록 가능, 센터에 직접 문의,지역 귀농귀촌지원센터 지역별 센터에서 수요자 매칭 지원 가능,SNS 지역 부동산/귀농 그룹 페이스북 귀농 관련 그룹이나 로컬 부동산 그룹도 유효이런 곳들을 활용해보시기 바랍니다
부동산
Q. 농지에 나무를 심어서 경영체등록이 가능한가
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.한국에서 농지에 나무를 심는 것은 일반적으로 임업 또는 일부 경우 원예작물 재배(과수원 등)의 범주에 해당할 수 있으며, 이에 따라 농업경영체등록 또는 임업경영체등록이 가능할 수 있습니다하지만 단순히 나무를 심었다는 이유만으로 무조건 등록이 가능한 것은 아닙니다,농업경영체등록실제 경작 증명이 중요 (임대가 아닌 실경작)농지원부 또는 농지이용실태조사 등 확인면적 조건: 작물별로 최소 경작면적 기준 존재 (보통 1,000㎡ 이상)나무의 경우: 과수재배면 수령, 재배형태 등 검토됨,임업경영체등록산림지역에 일정 수종 이상의 조림, 또는 임산물 생산면적 조건 있음 (일반적으로 1,000㎡ 이상)등록 신청서, 사업계획서, 토지 등기부등본, 사진 등 필요단순히 나무만 심었다고 해서 자동 등록되진 않습니다실제 경영, 생산 의사와 활동이 확인되어야 합니다특히 보조금이나 세제 혜택 등을 노리는 경우, 철저한 현장조사 및 서류심사가 따르므로 허위 등록은 불가능합니다최근에는 농지의 편법 임야화(투기)를 방지하기 위해 감시가 강화되고 있습니다
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Q. 월세 2년계약 후 단기연장 가능할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.세입자가 필요해서 단기계약을 원할때는 아무래도 임대인이 원하는부분을 수용해야 재계약이 됩니다대부분 이런경우 임차인이 살다가 기간전에 원하는 날자에 맞춰 방을 빼고 부동산 수수료를 지불하고 이사하는 경우가 많습니다그사이에 두번 이사 하는것보다 부동산수수료만 내는것이 더유리할수 있습니다
부동산
Q. 디딤돌 대출 땅값 문의..드립니다 답변 부탁드림
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.디딤돌대출에서 말하는 주택가격은 단순히 건물 가격이 아니라 건물 + 대지(토지) 포함된 전체 주택 가격을 말합니다주택 가격 산정 기준은 시가입니다시가란 실거래가에 준하는 *매매가치를 말하며, 아래 중 가장 신뢰성 있는 금액으로 판단됩니다1. KB시세 (국민은행 시세)2. 감정평가 금액 (필요 시 감정사 평가)3. 실제 매매계약서에 명시된 금액4. 국토부 실거래가 공개시스템의 자료이 중에서 활용 가능한 자료가 없을 경우, 공시지가(개별공시지가)는 참고용일 뿐, 실제 대출 한도 산정에는 직접적으로 사용되지 않습니다디딤돌대출은 주택 가격이 5억 원 이하인 경우에만 신청 가능하므로, 시세 기준으로 5억 원을 초과하면 불가능합니다건물만 있는 게 아니라 대지(토지)도 시가 기준으로 포함되기 때문에, 땅값이 높은 지역에서는 주의해야 합니다
부동산
Q. 디딤돌대출 실거주 의무1년기간 질문입니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.디딤돌대출은 실거주 요건으로 소유권 이전등기일로부터 1년 이상 계속 거주가 조건입니다계속이라는 조건이 붙기 때문에, 중간에 전출되면 리셋으로 간주됩니다즉, 다시 처음부터 1년을 채워야 합니다1년 중 358일을 거주하고, 남은 7일 전에 전출했다면, 그 358일은 실거주로 인정되지 않습니다향후 다시 전입하여 실거주를 시작하면, 그때부터 1년을 새로 채워야 실거주 요건을 충족하게 됩니다이는 주택도시기금(디딤돌대출 관리 주체)에서 엄격하게 보는 부분이며, 은행이 그렇게 안내한 것이 맞습니다유예 상태라도, 실거주 위반은 정정될 수 없습니다디딤돌대출 유예는 상환 압박 완화용일 뿐, 실거주 요건 충족 여부에는 영향을 주지 않습니다즉, 실거주 요건을 충족하지 못했다면 향후 문제가 생길 수 있으며, 상환을 요구받을 수 있는 사유가 됩니다실거주 기간 처음부터 다시 1년을 채워야 하므로 (기존 358일 실거주는 무효)양도세 비과세 요건 조정대상지역이라면 실거주 2년 충족 안 되었으므로 과세 대상 가능성이 높습니다세무사한테 자세한 상담을 받아보시기 바랍니다
부동산
Q. 노후에 접근성이 좋아야 하는 시설들은 무엇이 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.노후를 고려할 때는 접근성(이용의 편의성 + 거리)이 삶의 질에 결정적인 영향을 줍니다병원과 마트 ,지하철역,공원,문화센터,은행,우체국,종교시설 외에도, 일상생활, 건강, 사회적 연결, 여가 등을 위한 시설들이 가까이 있으면 삶이 훨씬 안정적이고 편리해집니다그런 부분을 고려해서 선택을 하시기 바랍니다
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Q. 지금 전셋집 살고 있는데 바로 아래층으로 이사를 하거든요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.당일 이삿짐을 전부 빼서 이삿짐 센터 차량에 임시 보관하고 짐이 빠진 걸 확인한 현 집주인이 보증금 송금 하면그 보증금을 이사 갈 집주인에게 바로 송금 하면 입주 허락 받으면 다시 짐을 옮기는 방식으로 하는 것이 좋을거 같습니다집주인 둘 다 안심하고 계약 이행 가능하고짐이 건물 안에 중간에 방치되지 않습니다단지 이삿짐 업체 비용이 추가될수 있습니다 (차량 대기비 + 짐 싣고 기다리는 비용 등)이삿짐 업체에 엘리베이터로 바로 아래층 이동이지만, 잠시 짐을 차에 실어둘 예정이라고 말하면, 큰 비용 없이 대기해주는 경우도 있습니다협의를 잘해서 비용이 덜들어가는 방법으로 해보시기 바랍니다