안녕하세요 법무법인(유한) 시그니처 장주석 변호사입니다.
Q. 2.5억 전세 중개수수료 얼마인가요 ??
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.공인중개사에 대한 지급수수료는 공인중개사법 시행규칙에서 정하는 범위 안에서 각 시.도의 조례로 정하도록 되어 있습니다. 주택 임대차의 경우 금액에 따라 상한이 다른데 공인중개사법 시행규칙상 중개보수의 상한은 전세 2억 5천만원의 경우 0.3%이고, 이는 충청북도 조례에서도 동일하게 규정되어 있습니다. 따라서 전세 2억 5천만원에 대한 중개수수료는 75만원이 될 것이고, 이를 초과해서 지급받는다면 무효이므로 반환청구할 수 있습니다. 관련법령공인중개사법제32조(중개보수 등) ①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. ②개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다. ③ 제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다. ④주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. [제목개정 2014. 1. 28.]공인중개사법 시행규칙제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ①법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같으며, 그 금액은 법 제32조제4항에 따라 시ㆍ도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다. ②법 제32조제4항에 따른 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 매도ㆍ임대 그 밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수ㆍ임차 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인을 말한다)에게 청구할 수 있다. ③제1항 및 제2항의 경우에 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 개업공인중개사는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시ㆍ도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수 및 실비를 받아야 한다. ④법 제32조제4항에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따른다. 1. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다): 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 2의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다.가. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것나. 상ㆍ하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것2. 제1호 외의 경우: 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.⑤제1항 및 제4항의 경우 거래금액의 계산은 다음 각 호에 따른다. 1. 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만, 본문의 규정에 따라 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 본문의 규정에 불구하고 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다.2. 교환계약의 경우에는 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다.3. 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다.⑥중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1이상인 경우에는 제1항의 규정을 적용하고, 주택의 면적이 2분의 1미만인 경우에는 제4항의 규정을 적용한다.⑦개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물에 대하여 제4항의 규정에 따른 중개보수 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 제10조제2호의 규정에 따른 중개보수ㆍ실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 아니 된다. [제목개정 2014. 7. 29.] 충청북도 주택 중개보수 등에 관한 조례제2조(중개보수) 개업공인중개사는 주택(부속토지를 포함한다.)에 대한 중개의뢰를 받아 거래가 성립되었을 경우에는 별표의 요율 및 한도액 범위 안에서 의뢰인 양쪽으로부터 각각 중개보수를 받는다. [제목개정 2015. 7. 1.]
Q. 세입자 갱신권 청구 관련하여 문의 드립니다.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.주택임대차보호법이 2020년 개정 이후에 새로 개정된 바는 없습니다. 임대차계약 종료 2개월 전까지 집주인이 바뀌더라도 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 각호의 사유가 있으면 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 아래 법규정을 참고해보시기 바랍니다. 관련법령주택임대차보호법제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.[전문개정 2008. 3. 21.]제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액[본조신설 2020. 7. 31.]
Q. 명예훼손죄에대한 기준이 궁금합니다
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.명예훼손죄는 공연히 사실을 적시해서 사람의 명예를 훼손할 경우에 성립하는 범죄로서 명예훼손죄 성립에 있어 가장 중요한 요소는 공연성입니다. 공연성이란 불특정(불특정이면 다수인, 소수인을 불문합니다) 또는 다수인(다수인이면 특정, 불특정을 불문합니다)이 인식할 수 있는 상태를 의미하고, 해당 내용을 들은 자가 불특정 또는 다수인에게 전파할 가능성(전파가능성)이 인정되면 공연성이 충족됩니다. 또한 명예훼손죄가 성립하려면 사람의 사회적 가치 내지 평가를 저하시키는데 충분한 사실을 지적,표시해야합니다. 문제는 우리나라 형법은 거짓이 아닌 진실된 사실을 적시한 경우에도 명예훼손죄로 처벌하고 있는 점입니다. 만약 '비방할 목적'으로 신문, 잡지 또는 라디오 기타 출판물을 통해 명예를 훼손한 경우에는 출판물 등에 의한 명예훼손죄가 성립하고, '비방할 목적'으로 인터넷 게시판 등을 통해 명예를 훼손한 경우에는 정보통신망법상 명예훼손죄가 성립하게 됩니다.다만 비방할 목적이 없었고, 진실된 사실로서 오로지 공익을 위해 명예를 훼손한 경우에는 형법 제310조에 따라 위법성이 조각되어 처벌되지 않습니다. 대법원 판례는 "형법 제310조에서 규정하고 있는 ‘오로지 공공의 이익에 관한 때'라고 함은, 적시된 사실이 객관적으로 볼 때 공공의 이익에 관한 것으로서 행위자도 주관적으로 공공의 이익을 위하여 그 사실을 적시한 것을 가리킨다. 공공의 이익에 관한 것에는 국가·사회 기타 일반 다수인의 이익에 관한 것뿐만 아니라 특정한 사회집단이나 그 구성원 전체의 관심과 이익에 관한 것도 포함된다. 적시된 사실이 공공의 이익에 관한 것인지 여부는 당해 적시사실의 내용과 성질, 당해 사실의 공표가 이루어진 상대방의 범위, 표현의 방법 등 그 표현 자체에 관한 제반 사정을 감안함과 동시에 그 표현에 의하여 훼손되거나 훼손될 수 있는 명예의 침해 정도 등을 비교하여 판단해야 한다."라는 입장입니다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004도3912 판결 등 참조).누군가가 특정인의 명예를 훼손할 만한 내용의 글을 올리면 명예훼손죄가 성립할 수 있는데 형사고소와는 별개로 피해자는 민사소송(불법행위를 이유로 한 손해배상청구소송)을 제기할 수도 있습니다. 관련법령형법제307조(명예훼손) ①공연히 사실을 적시하여 사람의 명예를 훼손한 자는 2년 이하의 징역이나 금고 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다. ②공연히 허위의 사실을 적시하여 사람의 명예를 훼손한 자는 5년 이하의 징역, 10년 이하의 자격정지 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. 제309조(출판물 등에 의한 명예훼손) ①사람을 비방할 목적으로 신문, 잡지 또는 라디오 기타 출판물에 의하여 제307조제1항의 죄를 범한 자는 3년 이하의 징역이나 금고 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다. ②제1항의 방법으로 제307조제2항의 죄를 범한 자는 7년 이하의 징역, 10년 이하의 자격정지 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다. 제310조(위법성의 조각) 제307조제1항의 행위가 진실한 사실로서 오로지 공공의 이익에 관한 때에는 처벌하지 아니한다.정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률제70조(벌칙) ① 사람을 비방할 목적으로 정보통신망을 통하여 공공연하게 사실을 드러내어 다른 사람의 명예를 훼손한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. ② 사람을 비방할 목적으로 정보통신망을 통하여 공공연하게 거짓의 사실을 드러내어 다른 사람의 명예를 훼손한 자는 7년 이하의 징역, 10년 이하의 자격정지 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다.③ 제1항과 제2항의 죄는 피해자가 구체적으로 밝힌 의사에 반하여 공소를 제기할 수 없다.[전문개정 2008. 6. 13.]
Q. 입주 이전 임대차계약서 재작성 시 기존 계약서 처리 문의
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.우선 부동산 거래신고 등에 관한 법률에서 주택 임대차 계약을 신고해야 하는 경우는 보증금이 6천만원을 초과하거나 월세가 30만원을 초과하는 임대차계약입니다. 그리고 임대차계약 해제 신고를 하는 경우는 이미 신고를 한 임대차계약을 해제하는 경우에 하는 것으로 만약 현재까지 임대차계약을 신고하지 않았다면 해제 신고를 할 필요는 없습니다. 기존에 작성한 계약을 이미 신고하신 상태라면 변경된 내용에 따라 재작성된 아래와 같은 주택 임대차 변경 계약서를 제출하시면 될 것 같습니다.
Q. 강제집행에 관한 내용.그리고. 절차
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.강제집행은 채무자 명의의 재산에 대해서만 가능합니다. 따라서 주민등록이 형과 함께 되어 있다 하더라도 해당 주소지에 살고 있지 않고, 채무자 명의의 재산도 없다면 강제집행이 안될테니 너무 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다.