경제
주택 매매 후 공동명의 문의 드립니다.
안녕하세요. 현재 예비신혼이며, 주택 매매를 할 예정입니다. 문의 내용은 아래와 같습니다.
1. 남편 명의로 주택담보대출 실행 후 잔금 예정
2. 잔금 후 혼인신고 예정
3. 매매 후 공동명의로 전환
위와 같이 진행했을때, 주의사항이 있을까요?
10개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 공인중개사입니다.
해당 순서대로 진행하면 가능은 하지만 잔금 후 공동명의 전환 시 배우자에게 지분을 넘기는 부분은 증여로 간주되어 증여세가 발생할 수 있습니다. 따라서 세금 부담을 줄이려면 애초에 매매 계약 단계에서 공동명의로 진행하거나, 혼인 후 자금 출처를 명확히 해 지분 비율대로 취득하는 구조로 설계하는 것이 가장 유리합니다. 또한 대출 약정상 채무자 추가가 가능한지도 은행에 사전 확인해야 불이익이 없습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
과정상 2번에서 3번으로 명의변경을 할때, 증여문제가 발생할수 있습니다. 보통 단독명의에서 공동명의로 변경하는 경우 이전되는 지분만큼 매매를 통해서든 증여를 통해서든 진행되어야 합니다. 다만 혼인신고이후에는 부부관계로써 6억 증여비과세 한도가 적용되므로 실제 증여세과세는 되지 않을수 있으나, 증여신고등은 진행을 하셔야 합니다. 참고로 구매시점에 혹시라도 배우자분 명의의 자금이 유입되는 경우 이는 현금증여로써 볼수 있고 이또한 증여의 문제가 될수 있습니다. 다만 이때는 타인에대한 증여로 보는게 원칙상 맞으나, 이후 혼인관계에 따라 이또한 부부간 증여로써 추정될수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
가능하면 혼인신고 후 처음부터 공동명의로 매수하는 것이 가장 비용이 효율적입니다
처음에 단독으로 했다 다시 공동명의로. 하면 이중으로 비용이 발생합니다
이미 단독 명의로 진행해야 한다면, 증여세 공제 한도와 취득세 비용을 반드시 계산해보고 결정하시기 바랍니다
안녕하세요. 현재 예비신혼이며, 주택 매매를 할 예정입니다. 문의 내용은 아래와 같습니다.
1. 남편 명의로 주택담보대출 실행 후 잔금 예정
2. 잔금 후 혼인신고 예정
3. 매매 후 공동명의로 전환
위와 같이 진행했을때, 주의사항이 있을까요?
==> 매매후 공동명의로 진행하는 경우 취득세 등 비용이 발생되는 만큼 가급적 처음부터 공동명의로 진행하심이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네, 결혼을 축하드리며, 문의하신 내용에 몇 가지 당부 드리고 갑니다.
실무에서 종종 말씀하신 방식대로 아파트를 공동명의 소유하고자 하시지만, 몇가지 주의하셔야 할 점이 있습니다.
먼저 주담대 실행 후에 공동명의로 바꾸는 것은 집주인이 바뀌는 것이므로(남편 --> 남편 and 아내)
은행에서 거절할 가능성이 높습니다.
꼭 하고자 하여 대환으로 진행하였을 때에는 중도상환수수료가 발생하게 됩니다. 주의 해주세요.
취득세를 두번 내야 한다는 점이죠.
먼저 남편분이 전체에 대해 취득세를 냅니다.
그리고 뒤에 아내분이 50% 취득시, 해당 부분에 대한 취득세를 또 냅니다 .
게다가 가족간 증여가 되기 때문에 이는 일반 매매취득세보다 높게 잡힙니다. (3~4%)
일반으로 무주택자가 주택 취득시는 세금이 1%죠.
증여세는 얼마짜리 주택을 구매하시느냐에 따라 다르지만, 우리나라의 경우 부부 증여시 10년합산 6억원까지는 증여세 면제입니다. 따라서 12억 이하의 주택이시라면 증여세는 면제가 되시겠네요.
처음부터 공동명의로 하시는 것이 절약하는 길입니다.
그게 아니라면 공동명의를 하지 않고 아낀 세금으로 해외여행이라도 한번 다녀오심이 어떨까요 ? ^^
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
남편 단독 명의로 주담대로 잔금을 치르신 후 혼인신고와 공동명의 진행이 가능하지만 은행 근저당권 동의와 배우자 지분에 대한 증여세 리스크를 확인해 보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
남편 단독 명의로 주택담보대출 진행하고 혼인 신고 후 공동명의 전환 시 크게 문제될 부분은 없지만 남편 100% 에서 부부 50:50 전환 시 증여세가 발생할 수도 있습니다.
큰 금액이 아니라면 이 부분도 문제가 되지 않을 것 입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
주택담보대출이 있는 상황에서 지분 50% 즉 공동명의가 가능한지는 은행에 문의를 하셔야 될 것으로 사료됩니다.
통상 공동명의의 주택은 주택 전체가 아니라 본인 지분만의 담보로 대출을 진행하기 때문에 은행에 먼저 문의를 해보시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
단독명의로 등기한 후 공동명의로 변경하면 남편의 매매 취득세 외에 아내가 지분을 넘겨받을 때 증여 취득세 4%를 추가로 납부해야 하므로 비용면에서 불리합니다. 대출이 실해된 상태에서 명의를 바꾸려면 은행의 사전 동의가 필수인데 심사 과정에서 대출 조건이 변경되거나 추가 담보 제공 절차가 필요할 수 있습니다. 부부간 증여세 6억원 면제 혜택은 혼인신고 이후에만 적용이 되므로 지분을 나누기 전에 반드시 법적 부부관계를 먼저 맺어야 세금 폭탄을 피할 수 있습니다. 명의 변경은 곧 새로운 등기 절차를 의미하므로 법무사 수수료와 취득세 등 수백만원 이상의 추가 행정 비용이 잔금 이후에 또 발생하게 됩니다. 최선책으로 절차와 비용을 최소화하려면 가급적 매매 계약 단계부터 공동명의로 진행하고 대출 역시 해당 조건에 맞춰 신청하는 것이 가장 현명한 방법입니다. 은행에 먼저 상담을 받아보시길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
단독명의 등기 후 공동명의로 바꾸면 취득세를 사실상 두 번 내게 됩니다. 남편: 매수시 전체 가액에 대한 매매 취득세를 납부하고 아내: 증여받은 지분 50%에 대해 증여 취득세 3.8~4%를 추가로 납부합니다. 팁으로 가급적 매매 단계부터 공동명의로 진행하는 것이 세금을 가장 많이 아끼는 방법입니다. 이미 실행된 주택담보대출이 있는 상태에서 명의를 변경하려면 은행의 승인이 반드시 필요한데 은행은 명의 변경을 담보물의 별화로 보기에 거절하거나 아내분을 보증인으로 세우는 등 추가 절차를 요구할 수 있습니다. 경우에 따라서 대출을 새로 실행해야 할 수도 있어 중도상환수수료나 금리변동 리스크가 있을 수 있습니다. 부부간 증여는 10년간 6억원까지 면제가 되지만 이는 혼인신고 이후에만 적용이 됩니다. 지분 전환 시점이 혼인신고 전이라면 면제 한도가 급격히 줄어드니 반드시 신고 후 전환해야 합니다. 결론적으로 잔금 전이라면 매매 계약 자체를 공동명의로 수정하고 대출도 공동명의로 받는것이 절차와 비용 면에서 훨씬 유리합니다. 부득이하게 사후 전환한다면 은행에 명의 변경 가능 여부를 먼저 확답받으신 후에 진행하시길 바랍니다.