대출 근저당 설정돼있는 아파트를 살때 절차는?
8억3천아파트를 매수하려는데 집주인이 대출을 5억을 받아 근저당이 설정돼있다면
계약금, 중도금, 잔금은 각각 얼마를 걸고
중도금과 잔금 시기도 알려주세요
그리고 등기부등본상 확인해야할 사항과 근저당을 푸는 절차, 명의이전까지 어떤 순서로 계약하면 되는지 알려주세요
또 계약시 잔금기한을 꼭 정해야하는지도 궁금합니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
보통 계약금 10%, 중도금 30~40%, 잔금 50~60%로 진행이 되며 계약일로부터 잔금까지 2~3개월 정도 기간을 둡니다. 잔금일은 소유권 이전의 기준이 되므로 반드시 잔금기한을 확정해야 합니다. 등기부등본 을구에서 대출 금액을 확인하고 갑구의 소유주와 계약자가 동일한지 대조하고 잔금 시 매도인은 대출금을 전액 상환하고 근저당권을 말소한다는 특약을 계약서에 명시하세요. 잔금일에 매수인의 잔금으로 매도인이 대출을 갚으면 법무사가 상환 영수증을 확인한 뒤에 ㅅ유권 이전과 근저당 말소 등기를 동시에 접수하게 됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
일반적인 아파트 매매 관행(8~9억대 기준, 대출 근저당 있는 경우):
금액(8억3천 기준)
,계약금. 10% 8,300만 원
계약 직후 1~3일 내
,중도금 20~30% 1억6,600만~2억4,900만 원
계약 후 1개월~2개월 간격
,잔금. 60~70% 4억9,800만~5억8,100만 원
근저당 말소 및 등기 이전 시인데
대출이 많다면 계약금 10%을 걸고
중도금은 상황에 따라 조정 가능, 계약서에 명시하고 잔금은 근저당 말소 + 소유권 이전과 동시에 지급하는 조건으로 하면 됩니다
잔금 기한은 명확히 계약서에 명시해야 합니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
자금 배분 시기는 계약시 계약금 10% 800만원 > 중도금 약 2~3억 (1~2개월 뒤) 참고할 점은 빚이 많으므로 잔금 비중을 높이는 것이 안전합니다. >잔금(나머지) 약 4억 5천만원 (2~3개월 뒤 ) 기한은 반드시 확정해야 합니다.
등기부 확인 절차는 을구 채권최고액이 5억 또는 그 이상인지 확인하고 압류 등 다른 권리가 없는지 체크합니다. 잔금 당일 매도인과 함께 은행에 방문하여 잔금으로 대출금을 즉시 갚고 말소 서류를 받아야 합니다. 대출 상환 확인 직후 법무사를 통해 말소 등기와 소유권 이전등기를 도잇에 접수하면 됩니다. 주의할점은 잔금시 매도인은 대출금을 전액 상환하고 근저당을 말소한다는 특약 문구를 반드시 넣으시고 돈을 주는 것과 빚을 갚는 것은 반드시 동시이행 관계여야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 아파트 매매 절차는 우선 가계약금을 걸고 가계약을 하고 다음으로 본계약을 진행을 하게 됩니다.
본 계약 시 10% 정도 계약금을 지급을 하고 본계약을 하게 됩니다. 본 계약 시 통상 잔금일자를 약속하시면 됩니다.
잔금일자에 매도자 매수자 공인중개사사무실에 모여서 잔금 주면 잔금으로 바로 대출 상환을 하게 되면 대출 상환증을 가지고 법무사가 근저당말소등기 및 소유권이전 등기를 진행을 하게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
매도인과 계약 협의에 따라 달라 정확하게 말씀드리기 어렵습니다.
잔금 시 까지 매도인이 근저당을 해지하는 조건으로 계약을 한다면 8억 3천 만원에 대한 계약금은 보통 10% 중도금은 합의에 따라 없을 수도 있고 잔금은 나머지 금액으로 정하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
보통 계약금 → 잔금일에 근저당 말소와 동시에 잔금 지급 구조로 진행합니다. 중도금은 생략하거나 소액으로 설정하는 경우가 많습니다.
잔금일에 은행 말소서류 확인 → 잔금 지급 → 소유권 이전등기 순서가 핵심입니다.8억3천아파트를 매수하려는데 집주인이 대출을 5억을 받아 근저당이 설정돼있다면
계약금, 중도금, 잔금은 각각 얼마를 걸고
중도금과 잔금 시기도 알려주세요
그리고 등기부등본상 확인해야할 사항과 근저당을 푸는 절차, 명의이전까지 어떤 순서로 계약하면 되는지 알려주세요
또 계약시 잔금기한을 꼭 정해야하는지도 궁금합니다
==> 우선적으로 계약금, 중도금을 근저당을 빼고 산정할 것인지? 아니면 매도가격을 기준으로 산정할 것인지에 따라 매도인과 협의후 결정되어야 하는 사항입니다. 중도금 및 잔금지급시기도 마찬가지입니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
8억 3천만 원 아파트에 5억 원의 근저당이 설정된 경우, 매수자 입장에서는 내 잔금이 매도인의 대출을 갚는 데 정확히 쓰이는지 확인하는 것이 가장 중요합니다. 안전한 거래를 위한 절차를 정리해 드리겠습니다.
1. 계약금, 중도금, 잔금의 배분 및 시기
통상적인 관례를 기준으로 제안해 드립니다. ( 협의에 따라 조정 가능합니다.)
구분비율금액시기계약금10%8,300만 원계약 당일
중도금40%3억 3,200만 원계약 후 약 1~2개월 뒤
잔금50%4억 1,500만 원이사 및 소유권 이전 당일
중도금 설정 이유: 최근처럼 가격 변동이 있을 때는 중도금을 입금해야 매도인이 일방적으로 계약을 파기(배액 배상)할 수 없습니다.
잔금 기한: 무조건 정해야 합니다. 잔금일은 곧 소유권 이전일이며, 이 날짜가 확정되어야 대출 신청과 이사 예약이 가능합니다. 보통 계약일로부터 2~3개월 뒤로 잡습니다.
2. 등기부등본 확인 사항
계약 전, 중도금 전, 잔금 당일 총 3번 확인하세요.
갑구: 소유자가 매도인 본인이 맞는지, 가압류·가등기·경매개시결정 등 소유권을 위협하는 항목이 없는지 확인.
을구: 질문하신 근저당권(5억) 외에 추가 대출이나 압류가 없는지 확인.
주의: 등기부에는 '채권최고액'(보통 대출금의 120%)인 6억 원 내외로 기재되어 있을 것입니다.
3. 근저당 말소 및 명의이전 절차 (당일 순서)
잔금 날 모든 일이 동시에 일어납니다. (동시이행)
상환금 확인: 매도인에게 잔금일 기준 '대출금 상환 영수증(말소 서류)'을 지참하게 하거나, 은행에 동행할 것을 요구합니다.
잔금 지급: 질문자님의 잔금(4억 1,500만 원)으로 매도인의 대출 5억을 다 갚기엔 부족합니다. 따라서 [매도인의 자금 + 질문자님의 잔금]이 합쳐져 대출 5억이 상환되는지 확인해야 합니다.
상환 및 말소: * 보통 부동산 사무실에서 법무사가 매도인의 대출 은행에 전화를 걸어 상환 여부를 확인합니다.
은행에서 대출 상환 영수증과 말소 서류를 발급받습니다.
등기 접수: 법무사가 소유권 이전 등기 서류와 근저당권 말소 서류를 동시에 들고 등기소로 향합니다.
4. 계약서에 꼭 넣어야 할 특약 (필수)
이 문구가 있어야 법적으로 보호받습니다.
매도인은 잔금 지급과 동시에 을구 순위 번호 X번 근저당권(채권최고액 금 X원)을 말소하기로 하며, 이에 필요한 서류 일체를 제공한다. 말소 비용은 매도인이 부담한다.
💡 전문가의 핵심 팁
중도금 주의: 매도인이 대출 5억을 못 갚을 정도로 자금난이 심하다면, 중도금을 줄 때 위험할 수 있습니다. 불안하시다면 중도금을 매도인 계좌가 아닌 에스크로(신탁 계좌)에 예치하거나, 중도금 지급 직전 다시 등기부를 떼어 추가 압류가 없는지 반드시 확인하세요.
법무사 고용: 매수인이 직접 고용한 법무사에게 "대출 상환 및 근저당 말소를 끝까지 확인해달라"고 요청하세요. 부동산 소개 법무사보다 질문자님의 편에서 꼼꼼히 체크해 줄 것입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일반적인 주택매매시 기존 근저당이 있는 경우는 매우 흔합니다. 이러한 근저당이 있을 경우 보통은 계약서상 특약으로 잔금시 근저당말소특약을 넣고 계약을 진행하시면 되고, 실제 계약금과 중도금, 잔금에 비중이나 설정여부는 근저당 존재여부와는 크게 영향이 없습니다. 보통 건물 또는 초고가주택이 아니거나 별도의 세입자를 승계하는 경우가 아닌 매매에서는 중도금 없이 계약금과 잔금만으로 설정하는게 통상적이고 계약금은 거래금액의 10%, 나머지 잔금일에 90%을 지급하시면 됩니다.
그리고 잔금시에 법무사를 통해 이전등기를 진행하시면 되고, 잔금지급후 매도인에게 대출상환영수증 또는 근저당 말소 등기접수증을 확인하시면 됩니다. 보통 동일한 법무사를 통해 말소등기와 이전등기를 함께 진행하는 경우가 있고 은행 담당 법무사를 통해 근저당을 말소하는 경우가 있을 수 있는데, 위처럼 등기접수증이나 상환영수증을 확인하시면 크게 문제없이 등기말소가 이루어진뒤 등기이전이 되게 됩니다.