경제
제 명의 아파트에서 룸메로 생활중인 친구를 세대주로 하기
궁금한 점: 제가 꼭 세대주여야 하나요? 세대주는 친구 주고 제가 동거인으로 있어도 되나요?
실거주 목적으로 아파트 매매 하면서
토허제 허가, 보금자리론 받았습니다.
토허제 규정에 실거주 의무가 있는 것으로 압니다.
아주 친한 친구가 룸메로 들어올 예정이에요.
그러면 친구는 무주택 동거인이 됩니다.
근데 그럼 무주택 세대주 요건이 안되니 청약신청에 제한이 생깁니다.
그래서 친구를 세대주로 하고 저를 동거인으로 둘 수는 없을까 궁금합니다
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
가능은 하지만 권하지 않습니다.
주민등록상 세대주와 주택소유자는 반드시 같을 필요가 없어 친구를 세대주 , 집주인을 동거인으로 등록하는 것 자체는 가능합니다.
하지만 이 집은 토지거래허가를 받아 실거주 목적으로 취득한 주택이라는 점이 핵심입니다.
토허제의 본질은 명목상 '세대주' 여부가 아니라 매수인이 실제 거주하고 있느냐입니다.
친구를 세대주로 바꾼다고 곧바로 실거주 의무 위반이 되는 것은 아니지만 , 사후 조사에서 불필요한 오해와 소명 부담을 만들 수 있습니다.
보금자리론 역시 수도권ㆍ규제지역 구입 시 전입요건이 적용될 수 있으므로 대출 약정도 확인해야 합니다.
HF는 2025.6.28 이후 대출에 원칙적으로 6개월 내 전입을 요구하고 있습니다.
( 일부 토허제 주택 예외 있음 )
따라서 집주인은 세대주 유지 + 친구는 동거인으로 두는 것이 가장 안전합니다.
친구의 청약 세대주 요건때문에 주민등록 구조를 바꾸는 것은 토허제ㆍ정책대출이 걸린 집주인 입장에서는 얻는 것보다 리스크가 큽니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
보금자리론과 토지거래허가구역의 실거주 의무 주체는 주택을 매수한 소유자 본인이므로 소유자가 반드시 해당 주소지에 전입해서 거주해야 하며 친구에게 세대주를 주고 본인이 동거인으로 내려가게 되면 보금자리론 채무자 세대주 유지 조건을 위반하게 돼서 대출 회수 등 불이익이 생길수 있습니다. 또한 토허제 실거주 의무 역시 소유자 본인이 세대주로서 요건을 충족해야 하므로 친구를 세대주로 두고 본인이 동거인으로 거주하는 방식은 규정상 허용되지 않습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 주민등록상 동거인으로 되어 있더라도 본인 명의의 주택이 없다면 무주택자일 수 있지만, 청약이나 대출 등에서는 각 제도별로 세대 구성원을 판단하는 기준이 별도로 적용될 수 있습니다. 또한 동거인이 세대주로 변경 가능한지는 현재의 세대구성과 실제 거주관계 등에 따라 달라질 수 있으므로 주민센터 등을 통해 구체적인 가능 여부를 확인하시는 것이 좋습니다. 일반적으로 세대주 동의하에 가능한 부분이 있는 것으로는 알고 있습니다.
그리고 실거주 목적으로 아파트를 매수했다고 해서 일반적으로 반드시 해당 주택에 세대주로 등록되어 있어야 하는 것은 아니기에 문제가 된다라고 하기는 어렵지만 다만 이용한 대출상품이나 해당 지역의 규제에 따라 별도의 제한이있을수 있어 이부분도 확인이 필요할수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
일반적으로 소유자라고 해서 반드시 세대주여야 하는 것은 아닙니다
실제 거주하면서 친구를 세대주로 하고 본인을 동거인으로 신고하는 형태 자체가 가능한 경우가 있습니다
다만 이 사례에서는 청약 때문에 세대주를 바꾸는 것이 정말 친구에게 유리한지와 토허제 및 보금자리론의 약정에 위반되지 않는지를 반드시 확인해야 합니다
특히 토허제의 실거주 의무는 단순히 주민등록상 세대주인지 여부만으로 판단하는 문제가 아니고, 실제 거주 여부와 허가조건을 봐야 합니다
보금자리론 역시 대출 실행 당시의 조건과 현재 적용되는 규정을 확인해야 합니다
가능할 수 있지만, 세대주 변경 자체보다 토허제 허가조건과 대출 약정을 먼저 확인해야 한다는 방향이 안전합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
자기 소유라고 해도 꼭 본인이 세대주여야 하는 것은 아니기 때문에 말씀하신 내용대로 친구분을 세대주로 지정하고 주택 소유자인 질문자님이 세대원(동거인)으로 들어가는 것은 관할 주민센터를 통해 충분히 변경이 가능합니다.
이렇게 하시면 친구분은 청약 요건에서 가장 중요한 '무주택 세대주' 자격을 온전히 확보할 수 있습니다. 현행 주택청약 제도에서는 배우자나 직계존비속(부모, 자녀)이 아닌 단순 지인이나 친구는 동일한 세대 구성원으로 간주하지 않기 때문에, 유주택자인 질문자님이 같은 주민등록표상에 동거인으로 등재되어 있더라도 친구분의 무주택 자격에는 아무런 영향을 미치지 않습니다.
하지만 하나 걸리는 것은 토지거래허가구역 내 주택 취득과 보금자리론 대출이라는 특수한 조건입니다.
토지거래허가제와 보금자리론의 핵심 요건은 매수자의 명확한 '실거주'입니다. 법적으로 세대주가 아니더라도 해당 주택에 전입신고를 유지하고 실제로 거주하고 있다면 원칙적으로 실거주 의무를 위반한 것은 아닙니다. 문제는 집주인이 동거인으로 물러나고 제3자인 타인이 세대주로 등록되는 형태가 지자체나 대출 기관의 모니터링 과정에서 의심이 되어 소명 요구 및 현장 조사가 이어질 수 있습니다.
금전적인 부분도 약간 포기하셔야 합니다. 직장인이시라면 연말정산 시 주택담보대출 이자 상환액에 대해 큰 폭의 소득공제를 받을 수 있는 '장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제' 제도를 활용하실 텐데, 이 혜택은 원칙적으로 주택의 소유자이자 대출 명의자인 '세대주'에게만 주어집니다.
즉, 친구분을 세대주로 만들어주게 되면 질문자님은 매년 수백만 원에 달할 수 있는 이자 상환액 세액 공제 혜택을 온전히 포기해야 할 수 있습니다.
이런 부분들을 참고하시어 친구분한테 세대주 줄지 판단하시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
세대주 변경은 크게 문제가 되지 않지만 기존 세대주가 보금자리론 등 대출의 자격 유지 사항에 세대주 유지 등의 조건이 있는 지 확인을 우선 해 봐야 할 것으로 사료됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
주민등록상으로 친구를 세대주로 하고 질문자님이 그 세대의 동거인으로 들어가는 것은 가능합니다.
하지만 토지거래허가와 보금자리론 실거주 의무가 있기 때문에 위와 같이 진행한다면 불이익이 발생할 것으로 예상합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
현재 말씀하신 부분은 가능합니다 하지만 보금자리론 사후 관리에서 추가 증빙 요청이 들어올 수 있는 부분은 감안하셔야 할 것으로 보여집니다
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
토지거래허가와 보금자리론을 받아 매매한 주택은 대출 차주이자 매수인인 본인이 반드시 세대주를 유지하며 실거주해야 하므로 친구에게 세대주를 넘기고 동거인으로 들어가면 규정 위반입니다. 만약 소유주인 본인이 세대주로 등재되지 않고 동거인으로 밀려나면 보금자리론 대출 회수 사유가 발생하거나 토허제 실거주 의무 불이행으로 제재를 받을 수 있으니 청약 자격을 위해 친구를 세대주로 지정하는 것은 해당 주택의 대출과 허가 조건과 정면으로 배치되므로 불가능해 보입니다. 감사합니다.